安居，才能樂業（上）：租屋市場如何作為弱勢居住的後援？
（※ 文：呂秉怡、馮麗芳、張艾玲，崔媽媽基金會）
未滿50歲的阿彩，長得秀秀氣氣的，說起話來慢條斯理，一人獨居，若不清楚她的狀況，會覺得她是個很有質感的人，一點也不像所謂的「弱勢者」。但實際上她體弱多病又窮困，亟需協助。
2014年，她帶著焦慮來求助崔媽媽基金會，當時她已欠租兩個月，被房東催逼多次，即將走投無路。在絕望之下抱著試探性的心態，問我們有沒有便宜的房子能讓她住。
弱勢租屋，不是找到房子就沒事
這樣的房客，在我們每天工作中都會接觸到，對於他們的需求與焦慮，我們也常有很深的無力感。我們沒有便宜的房子，沒辦法立即解決他們的困境，只能利用市場的租屋資訊來媒合，找屋的過程卻不斷面臨房東看待他們的放大鏡和有色眼鏡。想要利用政府資源，但既有的社會住宅無法滿足緊急的居住需求。在這種左支右絀的環境中，要替弱勢找屋真的非常不易。
除了找屋，弱勢租屋還常伴隨其他問題，就像阿彩，她除了需要居住搬遷，還有經濟、身體、精神、就業、法律等問題。例如她心臟不好又罹患癌症，常被送進醫院急診；她工作不穩定導致欠租，又因為欠租而被房東斷水斷電、換鎖，延伸出其他的法律問題；她也欠缺生活費和搬家費，以及新屋需要的租金押金等，一無所有的阿彩真的是絕望透了。
弱勢者在居所穩定、無後顧之憂下，心理才能安定，才能投注心思在持家或面對職場。不少窮困家庭的搬遷都出於非自願，他們被迫遷移到屋況品質差、社區環境及治安惡劣的租所，往往造成家庭困境惡化。在隨時可能失去穩定居所的壓力下，家長的心情憂鬱、身體病痛惡化，嚴重衝擊工作上的績效，被解雇的機率大幅提高。
對孩童而言，遭迫遷後心情飄泊不定，屈身於窳陋的屋況及不安全的環境，不但影響身體健康、貶低自我價值及自尊心，也損害學習能力、無法專心於學業。此外，不好的社區環境更容易結交損友或遁入幫派，使情況每況愈下。
「居住穩定」因此成為弱勢扶助中的重要環節。反過來說，居住問題減少，社會要支付的扶助成本相對也能減少，如同台灣某位資深高階社政官員曾語重心長指出的：「如果能解決弱勢家庭的居住問題，讓他們能夠住得安穩，這個家庭的社會福利處遇（輔導計畫）將可成功一半。」
居住議題與社政斷裂，政策一片美意卻窒礙難行
然而，在台灣的家庭危機處遇過程中，居住議題沒有被視為社福領域的核心。在衛福部的社會安全網建置規畫中，居住協助並非重要一環，在社福的學院專業教育及職場實務工作上也都被忽略，造成社工人員陌生、不受重視。
幾年前，我們曾受邀出席一場政府社政部門針對專業社工舉辦的社會住宅與社會福利結合之大型研討會，在綜合座談時段，臺下滿場的社工因為對議題不熟悉而無人發問。
綜觀各國的住宅政策，多是以弱勢協助為優先考量，台灣的公有出租住宅／社會住宅發展卻被限縮在住宅及都市發展部門業務，與負責建構社會安全網絡的社政和衛政單位嚴重脫勾；社福部門也因自身業務沉重負荷，而無心投入居住議題。
政府住宅部門的公務員都出身工程技術或都市發展，組織內並無社福背景的專家，導致社會住宅政策僅聚焦於「增加興建數量」的技術性思考，以及完工後建物的物業管理執行等。租金補貼政策更是以發錢了事、行政簡便為主要思考，並且以補助的家戶數量當成政策成效的唯一指標。
也因為公有出租住宅／社會住宅存量不足，租客多半還是只能回到民間租屋市場。但租屋市場長期缺乏健全發展的政策與作為，既缺乏介入，也缺乏輔導或參與，民間租屋因此多半是屋齡久、屋況不佳的物件。經濟狀況不佳的弱勢房客，只能屈就於老舊或狹窄甚至是非合法的住宅，而政府除了發放租金補貼，沒有任何鼓勵出租者的政策，使台灣的租屋市場長期以來只能陷入負循環。
2013年，政府嘗試以「代租代管」1的租屋服務平臺計畫，做為社會住宅存量不足的替代方案。至2017年進一步發展出「包租代管」2，鼓勵民間房東將房子出租給弱勢者。
包／代租，是希望解決租屋市場上，願意出租給弱勢的「量」不足的問題；代管，則是希望在租屋期間，協助弱勢者相關需求的「質」的問題。包／代租代管的核心，是要透過民間仲介（如崔媽媽基金會、蝸牛社會企業等）做為中介平臺，開發（愛心）房東、媒合（弱勢）房客，並於媒合完成、協助房客入住後，由平臺持續進行租屋期間的管理工作。
然而實務上，我們身為執行計畫的中介平臺，在開發民間住宅時，政府應提供予房東的鼓勵政策與配套並沒有同時形成，要達到住宅量的目標相當困難；而媒合房客入住後，弱勢房客會面臨的補助需求也欠缺配套。
換言之，等於是把弱勢房客的問題丟給愛心房東，例如房客繳不出租金，導致房東收不到租金；或把愛心房東的問題丟給民間平臺，例如房東不願加入計畫，使平臺績效不佳。一個原意良善的計畫，因為沒有完整的配套，而造成運作上相當困難。
「優先協助弱勢」才是社會住宅的初衷
僅以住宅部門為主體的住宅政策，嚴重忽略社會住宅原本「扶助弱勢」的核心，此核心應以租客為本，以其福利、社會性的特質為重要考量。租金補貼與包租代管更不應受限於選舉政治支票的兌現，被扭曲為只求衝高媒合案件數量，忽略「優先協助弱勢」的初衷，而應考量租屋過程與福利服務是否緊密連結，透過經營包租代管的團隊作為資源連結的窗口，近身照顧弱勢案家，反應其需求。
例如，除了極少數打算蓄意欠租的房客，發生「欠租」往往是弱勢家庭狀況改變的重要警訊，也是家庭境遇轉化的分水嶺。這是承接社工應正視案家狀況、認真評估是否開啟處遇配套及調度社福資源介入的重要提醒，避免被動坐視問題使其惡化。
欠租發生時需注意的警訊：
- 源頭困境：
家庭經濟支柱（或其他家人）的身體健康與就業情形有了變化，或家庭產生重大變故，導致開銷增多。 - 連帶衝擊：
經濟資源短缺將排擠其他生活費用（飲食、醫療、教育、居住等），可能也意味著有成員需投入家人的照顧中。 - 後續影響：
若社工未及時介人，將導致房東驅趕案家，必須重新找屋、承受流落街頭的壓力，並將危及家庭經濟、生活、工作與就學等骨牌效應。
理論上，負責代管居住的扶助人員每個月都需要收取房租、處理房務工作，和弱勢案家的互動程度往往比主責社工還高，能夠第一時間掌握其家庭狀況與變化，適度扮演居住安全網的前哨。
其他東亞國家的居住安全網絡也不像台灣一樣斷裂。從文獻顯示，日本的居住議題是整體社會及都市發展的重要一環，透過全盤思考及整體規畫，並由跨職種的團隊結合，包括都市、住宅、社福、生活支援、醫療、就業等，大家一起研習培訓、一起工作，建構以「住宅（家）」及「社區」為核心的整體照顧服務。
此外，許多香港社工在公屋屋邨與基層社區，也都在從事弱勢租客的居住權益爭取、民眾教育及組織工作，像台灣這樣社政與居住斷連的扶助模式實屬罕見。
台灣若能像日本的高齡化議題，連結多職種的跨專業團隊共同訓練社區，以利進行溝通對話、一起工作，並鼓勵社區居民參與建構完整的居住安全網，才能成為弱勢居扶發展的關鍵突破。
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（本文授權轉載自「Right Plus 多多益善」，原標題：〈讓弱勢得以安居，將解決大半生活困境、降低社會扶助成本〉。）
｜延伸閱讀｜
- 房東與民間仲介業者只需簽約一年，對房產的運用較有彈性。業者會協助媒合房客並處理行政事務，但房東需要自行向房客收租。
- 由願意參與的房東與民間仲介業者簽約至少三年，業者負責這三年的房屋出租及管理，且無論房子是否租得出去，業者都需給付租金給房東。業者必須自行尋找客源、承擔收租與催繳的風險，並負責管理房屋。對房客來說，只要符合《住宅法》第4條所規定的12類社會弱勢者，皆可與業者簽訂一年租約，並獲得每月租金補助。
