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羅煊/居住正義的呼喊:實價登錄2.0,是真球還是假球?

實價登錄是呼應居住正義很重要的政策,透過房屋市場價格的揭露,保障價格的公開透明。...
實價登錄是呼應居住正義很重要的政策,透過房屋市場價格的揭露,保障價格的公開透明。 圖/聯合報系資料照

7月1日,立法院召開臨時會,三讀通過「平均地權條例部分條文修正案」。

「實價登錄」一直是呼應居住正義很重要的政策,透過房屋市場價格的揭露,才能保障價格的公開透明,避免不動產炒作。然而,今天的「實價登錄2.0」仍引發專家學者、在野立委的連聲抗議,認為根本是在打假球。各方認知的癥結點究竟在哪裡呢?

實價登錄如何完整居住正義

我曾經看過一篇評論文章,暗示行政院在6月20日核定的「協助單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」是治標不治本的方法,應該效法德國凍漲房租的政令。然而,凍漲房租就滿足「居住正義」了嗎?

把居住正義限縮在「房價下跌」其實誤解了其中的意義。除了房價控制外,居住正義更多的是房市資訊的揭露、公平稅制、打擊不動產炒作。另外,良好的居住環境、就業安全等「安居樂業」政策也應併行。這也就是為什麼都市更新雖然無助於抑制房價,但也是居住正義重要一環的原因。

而居住不正義從「住者有其屋」到「有土斯有財」,房屋的功能已不再只是居住,而被扭曲成投資、炒作,高房價問題在近年來更是甚囂塵上,基本的居住正義一直是年輕人對政府卑微的請求。然而,台灣的不動產市場為何一直存在著不正義?

主要的原因就是:高房價的無法負擔性(unaffordability)。政府除了用社會住宅、租金補貼來幫助租屋族外,在購屋部分則應讓價格透明化,避免賣方、仲介方不合理地炒高房價,而實價登錄就是房價揭露重要的途徑。然而,本次《平均地權條例》修法僅通過申報義務相關條文,對於地址揭露、預售屋申報登錄時限等資訊揭露的重要條文,仍無法過關。

為何「門牌揭露」、「預售屋交易即時登錄」對於居住正義很重要?首先,目前房屋資訊是以30戶門牌為區段來顯示,如果修法後能逐戶顯示的話,更能讓買屋者清楚附近住宅的確切房價,避免在斡旋時被哄抬價格。另外,現行預售屋得待預售完成後再一起登錄,但若能在預售屋契約簽訂30日內完成,價格的時間點能更準確,也避免登錄的價格對新成屋價格的誤導。

台灣的不動產市場為何一直存在著不正義?主要的原因就是高房價的無法負擔性。 圖/聯...
台灣的不動產市場為何一直存在著不正義?主要的原因就是高房價的無法負擔性。 圖/聯合報系資料照

實價登錄佇足不前

那麼,為何門牌不能揭露?因為「觀念問題」。在修法討論上,許多房仲業者直呼:門牌揭露有洩漏個資的安全疑慮!也有民眾認為揭露了門牌,等同於向大眾曝光私人的財產。但是,實價登錄揭露的並非個人資料,而是房屋資料。

如同政大教授張金鶚老師所言:這不是個人隱私權,只是房子的契權資料,被揭露的是房子的資料,並不會告訴你是誰住在那棟房子裡,房子的資訊跟屋主的隱私沒有關係,就像一般人買珠寶、車子,也都是要揭露它的配備跟價格。

美國對隱私權更為重視,但美國也有完整門牌揭露的實價登錄,法國、澳洲、加拿大、英國等國家對於買賣資訊、登錄時限的規定也都比台灣更完整、進步。台灣因部分業者反彈而暫緩,只會延續台灣長久以來的房市資訊不對等,使仲介熟知市場行情、消費者卻無從判斷。

但不可否認的,對於不特定人可以得知你住的房子值多少錢,這個「觀念問題」的確需要時間消化。

6月30日,時代力量黃國昌呼籲立法院應通過實價登錄2.0,實踐居住正義的改革承諾...
6月30日,時代力量黃國昌呼籲立法院應通過實價登錄2.0,實踐居住正義的改革承諾。 圖/聯合報系資料照

難以稽查的漏洞

為何預售屋無法即時登載?因為部分業者反彈。消費者除了關心房價外也會關心銷售情形如何,畢竟銷售情況不佳的產品大家都會多加戒心,也因此建商常隱藏真實的銷售情形,誤導消費者買下以為熱銷的房屋或僅存的樓層。

若修法通過預售屋必須即時登載,哪些房子賣掉了、哪些還沒、用多少錢成交,就一目了然,建商再也無法漫天喊價。所以阻擋這個條例的主要會是建商,因為增益消費者的同時,會嚴重危及他們的利益。

然而,即便預售屋即時登載的修法通過,也仍存在著暗湧。實務上,建商常會承諾某一戶附上裝潢和設備,以高價預售後,再以該屋的價格誘導之後的消費者以高價購買,但消費者渾然不知申報的高價其實包含了裝潢或其他設備。

另外,甚至有業者會以子公司、人頭方式高價購買,引導整棟建案的房價水準。還有「紅單」的問題,預售屋以高價賣出引導後面的銷售後再退屋。這些都是即便修法通過也難以稽查的漏洞,政府應更嚴密擬定對策。

小結

如前述,居住正義不應侷限在抑制房價,而應該含納更廣的居住環境、就業安全、不動產市場等層面。所以,如果說「政府居然為了建商而罔顧居住正義」,我無法認同,因為這藐視了居住正義的意涵。

我們都看到了這幾年政府對社會住宅、租賃專法、公辦都更和擴大租金補貼等重視,這些都是一步步居住正義的實踐。只是房市資訊揭露這一球,民進黨政府這次,是暴投了!

(本文授權轉載自「獨立評論@天下」。)

房仲業者直呼門牌揭露有洩漏個資的安全疑慮,但其實實價登錄揭露的只是房屋資料。 圖...
房仲業者直呼門牌揭露有洩漏個資的安全疑慮,但其實實價登錄揭露的只是房屋資料。 圖/聯合報系資料照

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