中國房企市場烏雲罩頂，「國進民退」態勢明朗

中國大型房企紛紛面臨鉅額債務危機，整體步入衰退，榮景不再，在「兩廂情願」之下，中共藉由國家資本趁勢掌控民企，房企國有化「國進民退」態勢已經明朗，大型民營房企發大財的黃金時代有如過往雲煙。

中國房企龍頭恆大集團債務危機爆發之後，中國百大房企大洗牌，恆大跌出60名之外，如今中國前十大房企有六家為「國有」，房企「國企化」逆勢崛起，中共加速主導全中國房企市場，所謂自由競爭市場已不復存。

中國前十大房企已有六家是「國有」

近期中國廣東、上海等地方政府推動重要措施，擬由國企與央企聯手併購高風險民營房企，由於事關國家經濟大勢與房企敏感神經，顯與中共指令有關。

去年12月底，中國人民銀行（中國央行）和銀保監會聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵國企、央企與大型民企併購具高風險、經營困難的房企案件，被宣稱為「以市場化方式處理風險的有力措施」。近日中國房企主要省份廣東當局率先召集多家房企主管開會，似為併購牽線。

根據聚焦中國證券市場動態分析報導的《財聯社》指出，中國房地產大省廣東率先響應中央政策，邀集多家國企和民企開會研議併購之可能性，等於是由廣東省政府為國企、央企與民企併購房企「牽線搭橋」。

此外，近期中國大型房企世茂集團爆出一筆6.45億人民幣（約合二十八億台幣）的信託違約。對此世茂於上交所發布公告於予以否認，宣稱「雙方未盡事宜進行積極磋商，雖然公司面臨一定的流動性壓力，但會採取積極措施加大銷售、回款、資產處置等各方面力度。」

根據中國財經媒體《財新》、《香港經濟日報》以及《明報》報導，世茂正委託多家代理商試圖「出售中國境內所有開發項目」以求變現，包括住宅、商辦、酒店等等，財務危機恐非同小可，首波買主很可能具備國資背景。

1月10日，世茂長期評級遭到國際評級機構標準普爾（S&P），與穆迪（Moody's）同步調降。標普於去年12月才首次調降世茂評級至B+，列入「負面觀察名單」，不到一個月再次調降。標普表示鑑於持續監管限制和艱難市場環境，如果世茂欠缺融資來源，可能無法改善現狀，2月底很可能再次被調降評級。

穆迪則將世茂評級由Ba3下調至B2，落入垃圾級別，列於「負面觀察名單」。穆迪也表示世茂流動性風險上升、短期有大量債務到期、融資進度緩慢，有可能再度下調世茂評級。值得注意的是——世茂還是達到「三道紅線」標準的大型房企，而未能達標的大小房企不知凡幾，可見中國房企市場崩壞程度。

所謂「三道紅線」是中國監管部門規範房地產業的三道指標，分別是「扣除預收款後的資產負債率大於70%」、「淨負債率大於100%」、「現金短債比小於1」，若超過就是踩到「紅線」不及格。

「三道紅線」也不管用

另一家知名國際評級機構惠譽（Fitch Group）則於去年底發布最新報告指出，2022年中國房企流動性風險依然嚴峻，中國房價若持續走跌，恐有約達1/3接受評等的房企現金短缺，深陷財務危機。《香港經濟日報》指出目前接受惠譽評等的中國房企有40家，倘若今年中國發生房價下跌三成，會有12家房企現金流為負值。

惠譽也警告中國房市「缺乏透明度」，不良信貸事件頻傳，相關數據令人質疑，包括「未披露」以及「來自聯營或關聯公司的擔保借貸」等隱藏負債龐雜，導致房企流動性緊張情況更為嚴重。

根據《彭博社》估計，中國房企1月份的債務到期帳單，包括到期債券、利息、信託產品、延遲給付的數百萬員工薪資等等，高達1970億美元（約合5.5兆台幣）。為避免年關社會騷動，中國政府要求包括恆大等眾家房企在1月底農曆年前必須支付所有款項。然而中國房企臨時籌資管道有限，倍感為難。

中國中央當局明白，多年來地方政府倚賴開發土地「炒地皮」攫取財政收入，導致鬼城林立，房地產泡沫現象嚴重，此等「務虛」財政猶如引鴆止渴，絕非長久之計，要求全國地方政府進行經濟結構轉型，並以「三道紅線」等政策規範與打壓房市。

然而近年多家大型房企接連爆發違約與嚴重債務危機，去年底房地產剛性負債直衝24兆人民幣（約合一百零五兆台幣），標準普爾警告中國即使全部銷售一空所結算淨現金流，拿來償還全部債務都得要花上三年，民企自救能力堪憂。

中國房市場急凍，業主維權糾紛不斷，地方政府財政收入萎縮，衝擊整體民生經濟。去（2021）12月《日經亞洲》披露中國至少有20個城市逼不得已祭出房價限跌令，中國國家統計局局長寧吉喆則公開重提「房地產是支柱產業」，頗有代表中央宣示保護地方政府開發土地業務之意涵，反映中共對於地方政府經濟結構轉型失敗，幾乎束手無策。

中共用力將黑手伸入房企市場，如今市場已經從黃金時代迅速衰退至鐵鏽時代，國營房企比率驟升，「國進民退」大勢已無法回頭，然而是否真能挽救房市？恐怕不容樂觀。