房地產的夢幻列車

在營建業逗留了一陣子，認識了一些朋友，聽聞了一些故事。也大概是因為如此，每次聽到「房地產是火車頭產業」的說法，總是不禁微笑。

要我說的話，我會說房地產是個「皇家產業」，專門製造皇室貴族的特許證明。如果你有錢到可以蓋大樓的話，一定要進場玩玩看，保證上癮。

要登上這部列車，除了有錢之外，首先你得認識幾個土地仲介——這是個神秘的行業，他們可以指出城市裡的哪塊地原先屬於哪個家族，現在又傳給了第幾代，裡面的兄弟姊妹關係怎樣怎樣，好像眼睛可以穿過鋼筋水泥玻璃帷幕，看見一個常人無法察覺、隱藏在土地產權背後的台灣家族史。他們談成一筆土地可以過個幾年，大部分時候都在閒晃跟泡茶，身上有一種類似道士的氣息，既清高又鄉土。多跟他們聊聊，多瞭解行情，是列車啟動的第一步。

接著你要去找間建築師事務所，裡面如果有個講話口沫橫飛的人，多半是個建築大師，你要好好尊敬他。大師的設計理念如何並不重要，重要的是他有名，也願意讓你用錢買他的名，讓你的房子比較好賣。大師底下有很多辛勤工作的人，他們通常是建築相關科系畢業，懷抱著理想，或者純粹只是還沒鐵下心轉行。他們每天都昏天暗地的在畫圖，有股宅味（這裡的宅是原始的意涵，對某領域專業投入的意思），因為你是業主，所以可以一直使喚他們，幫你畫東畫西，把你腦中亂七八糟的想法都畫出來看看，讓你可以過過藝術總監的癮，雖然你從小到大都沒認真上過美術課。這些宅宅們會幫你評估看看一塊地可以蓋成怎樣……如果你已經做一陣子建商了，甚至可以不用給他們諮詢費，就像我前面說的，這是個皇家產業，當你當上貴族，總是有些特權的。

不過台灣幾乎沒幾個建築師轉職成業主，這不怪他們，他們念太多書了，想法跟市場脫節了，除非他們能暫時忘記自己讀過的那些理論，像是搞節目的蔡康永還是彭文正這樣，就比較有機會成功。你必須找到一些真正懂市場的人，像是做代銷的。

代銷就是一群幫你賣房子的超級業務員，在你數得出來的建商裡面，其中白手起家的，絕大部分就是代銷出身。某個程度來說，這是個很浪漫的行業，每天泡在接待中心裡面，幾乎沒有休假，沒辦法維繫正常的婚姻，唯一能夠談感情的只有同事跟同行。能撐下來的就是真正的工作狂，有足以應變各種場合的口才，以及在每週業績會報上被業主洗臉還能維持理智跟禮貌的能力。你在當業主的時候別忘記，他們其中的少部份人，有可能會變得比你還要有錢，然後變得比你還要垃圾，因為他們是承受著垃圾走過來的。

代銷知道市場要甚麼，消費者是甚麼，可以快速賣出的價位帶在哪裡。他們也可以幫你出廣告費，共同分擔廣告無效的風險，只是他們出得越多，抽成就越高。他們會蓋起美輪美奐的接待中心，賣連建照都還在審的房子。他們除了是超級業務員之外，或許也是個詩人，總是能把看不見的東西說得很美好，把你尚未擁有的東西講成錯過是畢生遺憾。他們會建議你客廳跟主臥室弄得很大，次臥室弄得很小。大客廳會讓你覺得帶客人來家裡很有面子，主臥室則是讓夫妻都很滿意，至於次臥是給小孩子睡的，他們不會告訴你說孩子的房間太小，會不想回家，也不會告訴你只有一坪的傭人房會展露你缺乏人權觀念的悲慘事實。

他們的火力會放在公設的設計上，所謂賣房子就是賣公設的，那些整天靠北公設比太高的，不是沒錢就是太清高，總之不是你的客戶，完全可以忽略。代銷會告訴你，客戶是一群想要證明自己比別人高尚的人，雖然實際上買房子完全無法提高一個人的思想與品格，但資本社會的成立，不就是有一大票人相信累積金錢的數量以及消耗金錢的方式，可以反應出一個人的價值嗎？你得要讓客戶相信，住在新房子裡，可以有比較圓滿的婚姻、比較成功的人生、比較高雅的品味。雖然你的作法跟許多建築理論相抵觸，不過沒有關係，你的客戶通常對股票期貨還有兩岸關係比較有興趣，對於Richard Meier或是隈研吾，只要知道他們是大師就好，他們講了甚麼也不太重要。如果他們不知道，那你得告訴他們，讓他們覺得住在大師設計的房子裡，自己就會成為大師。

跟代銷這群虎象獅豹開完會，訓示過他們之後，就可以來找些人來蓋房子。當然，你不需要真的去請工人，只需要花錢挖角幾個工程業界人士就好，他們各有專長，有的擅長工種整合，有的擅長流程規劃，有的擅長談判議價……之後就可以開始把一棟建築拆成上百項小工程，一項項發包出去，當然你也可以找間營造廠來統包，不過這樣你賺得會比較少，也比較無聊——發包的過程是挺有趣的，會有各式各樣的廠商來跟你簡報，讓你過足當老闆的癮，在眼花撩亂的建材科技面前，基本上你只要掌握一個原則：別人用過這技術嗎？他們賣得好嗎？簡言之就是有成功案例再說，沒成功案例就別試，讓別人去當白老鼠。

喔對了，記得還是要投資一些聽起來很炫的耐震科技還是能量水過濾技術之類的，那些增加的預算是九牛一毛，真正最貴的東西是：按照施工規範來施工。那些聽起來一點都不炫的東西，足量紮實的鋼筋及綁法，不加水稀釋的水泥比例，足夠的水泥養護時間，電路管線的安排配置……那些消費者看不到也漠不關心的事項，會讓你的工班做得很累，跟你要更多錢，也會讓你蓋得很慢，銀行的融資利息也要繳更多，所以在某種「合乎業界默契」的範圍內，你可以做點「彈性」。記得把工地整理得乾淨一點，所謂的評鑑委員跟會來看現場的客戶，只會看到這個。至於理論上應該要來監造的技師跟建築師，只要你不要弄得太誇張，他們也就只是來蓋個章。

說到銀行，他們是你的好朋友，你會跟他們借很多錢，讓你少出很多錢來玩這場遊戲。你房子蓋得越多，製造越多客戶，又創造出更多來借房貸的人，讓銀行業績節節升高，玩大了更好，當銀行玩大了，政府還不敢動你們，因為大家成為利益共同體了，一個倒就大家一起完蛋。

政府特別是政治人物，也都是你的好朋友，切記切記，要去支持他們，最好以行動表示支持！你別的沒有，就是有錢，一定要投資政治，世上沒有這麼划算的交易了。只要你給夠了，政治人物就會幫你背書，把你說成火車頭，聽起來又猛又潮，好像沒了你台灣就會垮掉一樣。除此之外，政治人物也需要你這個產業來填充GDP假象，或者地方政府需要賣些地來填補虧損，大家在同一艘船上，要相互扶持勉勵。

接著也要打點一下媒體，但不必花太多心思，你花的廣告費已經很多了，這個行業出的廣告費，幾乎是報紙廣告來源的一半了。他們都很有道德，不會說你壞話的。

如果景氣不好，不要衝太快，以免財務槓桿爆了。不過你也不必擔心，你站在業界資訊的前端，會有銀行、政客、媒體跟可憐的自住族幫你殿後，你總是可以在泡沫消滅之前，把資金移到海外，改去柬埔寨、越南、馬來西亞、印尼、新加坡玩一票吧，可能還有一些你的粉絲，也就是投資客跟著去呢！

如果你策略比較保守的話，就更簡單了，台灣的房地持有稅率這麼低，土地放著撐個幾年，養著養著，不用澆水，景氣一來又長成大樹，歡喜豐收。

有個秘密你知我知就好，一將功成萬骨枯，你要當那一將，別當萬骨。萬骨就是哪些辛勤工作，只希望自己有個窩的人，你要放低聲音，溫柔地對他們說：

自住的人，能力可以負擔就買吧，別想那麼多，擁有自己的家最幸福了。

你不必大聲嚷嚷說世上從來沒有只漲不跌的房子，這個只要翻翻四十年來的報紙，就會發現的事實，總是會有人只看個五年十年就斷言日後必定持續飆漲，那些人都是你的夥伴，要好好珍惜。也千萬別說破，關於這個產業的獲利，大半都是你、代銷、投資客跟銀行拿走了。想想那些工程師、設計師、藍領工人吧，想想他們臉上的汗水、辛勤工作的面孔，更重要的是，當社會對你這趟貴族之路有察覺的時候，記得拿他們出來擋。

上車吧上車吧，帶著政客上路，與投資客一起，用全民的力量，衝向貴族的皇座吧！在這裡你會感覺，整個城市都是你的。