廖庭輝／買不起房好焦慮？打炒房的《平均地權條例》最強修法
修法屢經波折的《平均地權條例》，終於在今（2023）年1月10日三讀通過。
自2020年起，投資客為了避開「短期買賣房產」的高額稅率（房地合一稅），轉向其他制度有漏洞且成本更低的標的；資本較為雄厚者，甚至以公司名義購入投資，引發售屋市場的種種亂象，成為台灣房價再次飆漲重要因素之一。
這次的修法，將直接打擊房市炒作中最猖獗的部分，因此也被稱作「最強打炒房法案」，並引發建商群起反對。那本法案通過與否，到底對房價有什麼影響？過往的房價到底是如何被炒起來的？
投資客的炒房絕招
炒房有很多種「標的」可以選擇，包括成屋、預售屋、紅單都可以炒作。
最早打擊炒作的手段，是2015年針對成屋市場的「房地合一稅」——持有一年內即出售房屋的話，可就所得課徵45%的稅，超過一年未逾兩年則是35%。也就是說「越是短期交易，課徵稅額越重」1。
因此，近年炒作的對象，逐漸往持有週期更短、資金門檻更低的紅單與預售屋轉移。
俗稱紅單的玩意兒，是指投資客向建商或代銷業者付出數萬至十數萬不等的訂金，所取得的「購屋買賣預約單／訂購單」——紅單上的內容，會確立買賣標的物及價金等事項；投資客會將紅單轉讓給其他投資客或是自住者，以快速賺取價差。
在2021年7月「實價登錄 2.0」上路後，紅單已經正式禁止轉售。雖然政府查核力度不夠，至今仍未有轉售紅單遭稽查的案例，這也讓部分投資客轉向改炒「預售屋契約」——預售屋開賣前，代銷業者會向「中人」（通常指沒有不動產經紀人執照、也不屬於任何仲介公司的中間人）與投資客群組散佈資訊，讓投資客先「團購掃貨」，並轉手加價賣出。
這種操作手法，在自住客焦慮的房市飛漲時期，可快速獲取暴利。而掃貨塑造的「開案即完銷」假象，又引發更多自住者的買房焦慮，並進而推升房價，造成投資客大幅獲利，自住者權益受損的惡性循環。
這次平均地權條例如何打擊炒房？
既然是「最強打炒房法案」，那麼這次《平均地權條例》的修法，就勢必要正面迎擊上述炒作手段。首先，紅單雖然禁止轉售，但過去仍有部分不肖代銷業者會幫投資客修改紅單上的名字以協助轉售，而這次修法就要求銷售方「不得同意或協助轉售」。
再來就是這次主要的打擊目標：「預售屋契約轉售」。
本次修法直接禁止「預售屋買賣契約」讓與或轉售，也不得刊登相關廣告。但一般人買了預售屋之後，不免生活出現重大變故，因此「配偶、直系血親或二親等內旁系血親間轉讓」與「其他中央主管機關公告的情形」就不會被禁止。
但要注意，即便是前述可以轉讓的例外情況，全國每二年也只能轉讓一戶（棟），算是徹底封殺投資客轉售預售屋的出路。
此外，近年來，私法人（如公司）囤積住宅空置，甚至交易的狀況越來越嚴重，也成為炒作的一大溫床。這次修法並非限制購買商辦，而是取得「住宅用房屋」需要經過政府審核。
與自然人不同，法人是沒有居住需求的。那為什麼2019至2021年，私法人購買住宅的數量卻不斷上升呢？這就是這次修法限制私法人購屋的原因了。
根據內政部資料，2021年底「非不動產及營建業法人」單獨持有近三十四萬戶住宅，同期的台灣的平均總空屋率是11.94%，但「非不動產及營建業法人」卻高達21.89%，法人空屋比例逼近全體空屋平均的兩倍。這些「本業不是房地產」的公司為什麼要買那麼多房子空置呢？自然就是為了轉售投資。
事實上，在這次的修法中，如果私法人是為了「員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建」而取得住宅是沒有問題的。而即便私法人因為上述理由取得住宅，五年內也原則上禁止移轉，透過法人囤積炒作也變得更加困難。
前述封殺轉售的環節還不夠，這次的修法也把一開始「炒作熱度」的空間納管，筆者統稱為「打炒作條款」。過去許多投機者會透過各種傳播方式「帶風向」散佈不實價格、利用人頭排隊營造熱銷假象、加入投資客群組連續倒手轉賣等，也是這次修法禁止的內容。
加入檢舉機制，提高稽查能力
前文提及，早在「實價登錄 2.0」上路後，紅單就已經禁止轉售，那為什麼一案都沒有稽查到呢？這就牽涉到政府稽查量能不足的問題了。
2021年，各地方政府發動的「預售屋銷售建案聯合稽查」，須結合地政、建管、公寓大廈管理及消費者保護等機關行動。當年全國僅稽查82案，不動產交易熱區之台中市、台南市、新竹縣及新竹市甚至僅稽查零至三案。
稽查力道如此孱弱，對於投資客而言，違法炒作就是「風險低、收益高」，被罰一筆再賺兩筆，根本無法禁絕；而許多投資客的私下群組，更是查不勝查。這裡如果單靠政府的稽查量能，可能無法讓立法美意真正落實。
因此在這次修法當中，也加入了「民眾檢舉機制」。民眾如果發現不動產銷售、買賣或申報登錄資訊中有違法事項，就可以向主管機關檢舉。罰緩會有一部分作為檢舉人的獎金，另有一部分作為政府的查核經費。
與此同時，針對前面提到的紅單轉售、預售屋契約轉售、炒作行為等事項，主管機關也被另外賦予對行為人與相關第三人「查詢、取閱有關文件或提出說明」的權力——若規避、妨礙或拒絕查核者也會受罰，更是進一步加強政府的稽查能力。
修法真的落實居住正義了嗎？
這次的修法的內容2，整體堪稱進步而值得肯定，且精準針對投資客進行打擊，並沒有影響到自住者。甚至在打擊炒作、健全市場後，更有利自住者購屋。
但值得注意的是，在《平均地權條例》三讀通過後，由於大多數條文（除了前述「打炒作條款外」）均需另外修訂子法3，因此會由行政院另外公布實施日期，並非立院通過之後就會生效。
因此，目前的《平均地權條例》還有著「實施日期」與「子法內容」兩大風險存在。前者是直接把「實施與否」直接丟給行政院決定，最差的狀況將如1936年的《勞動契約法》，三讀至今尚未實施；而後者則是可能不當壓縮母法精神，在子法的制定過程中大開後門。
當然這些都是最壞的打算，實際上不一定會發生，但我們也會持續關注內政部制定子法的內容與時程，確保好不容易通過的「打炒房法案」能真正落實。
最後，如果我們把視野放得更高一些，居住正義的目標是讓民眾享有「多元、可負擔、有保障」的住宅資源。本次修法是民進黨政府跨出改革的關鍵一步，值得嘉許，但也並非改革房市的萬靈丹。
畢竟這次修法的主要目標只有「打炒房」，但即便房價不再繼續炒高，對許多都會區青年而言，在過去數年的飛漲後，還是買不起房。
因此接下來，針對囤房空置、租屋黑市等沉痾，政府也應該儘速開展相關改革工作，這也是我們「都市改革組織」接下來緊鑼密鼓的倡議重點。
這次的修法成功，針對居住正義，僅是2023年的改革第一槍，讓我們共同期許台灣朝著這基本生活目標持續邁進。
- 文：廖庭輝，東海大學社會學系碩士。現任社會住宅推動聯盟與OURs都市改革組織合聘政策研究員，臺北市政府住宅審議會第三屆委員。近年推動了《住宅法》、「實價登錄2.0」等修法倡議，是住宅運動政策倡議路線的實際參與者。
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- 2021年之「房地合一稅2.0」對短期交易的定義又更加嚴格，並納入法人。
- 這次還有一個與打炒作無關的措施──地評會專業化。在這次《平均地權條例》修法中，這部分原本沒有出現在行政院版本中的條文，就是關於「地價評議委員會」的組成規定。「地價評議委員會」是評議地價的組織，其中一大職權就是評議土地的持有成本——「地價稅」的稅基。
在本次修法之前，地價評議委員會明文規定「應由地方民意代表及其他公正人士參加」，這實際上是非常老舊的條文，保留了古早「地方耆老參政」的味道。
但現今各種委員會均以專業為導向，如市地重劃委員會、環境影響評估審查委員會等都沒有強制納入地方民代。更何況許多民代與所謂的公正人士，往往自身就深度參與房地產市場，幾乎是球員兼裁判，造成許多不公平的亂象。
經過我們的倡議，在這次修法當中「地方民意代表及其他公正人士」總算被刪除，改為「專家學者或民間相關團體代表」，也規定了性別比例，讓「地價評議委員會」可望成為更加健全的評議組織。 - 就目前所知，至少需要另外用子法規範的內容如下：預售屋新成屋得讓與轉售的情形與審核辦法、不動產成交案件登錄備查辦法、檢舉獎勵辦法、私法人購屋許可辦法、預售屋新成屋應記載不得記載事項等內容。
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