城中城大火：修法強制成立管委會有用嗎？談老舊大廈的管理

震驚全台的高雄城中城大火據報導目前已經造成46人死亡，41人受傷，內政部和部分立法委員隨即表示將推動修法，要求各地方政府輔導老舊大樓設置管理委員會，避免未來發生同樣的悲劇。

據報導，城中城大樓之所以沒有管委會，是因為該大樓取得使用執照的時間早於《公寓大廈管理條例》，依照「法不溯既往原則」，並不強制要求該大樓必須要設置管委會。然而此種「法律萬能論」的想法，真的能夠符合像是城中城大樓這些老舊大樓的現實狀況嗎？

管委會的美麗與哀愁

依照現行《公寓大廈管理條例》規定，管委會負有對大樓「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」等等諸多職權和義務，但這些都建立在管委會有錢的基礎上，所以該法也賦予管委會能夠依區分所有權人會議的決議，向住戶收取管理費，支應管委會的支出。而針對現行新建大樓，建商依照《公寓大廈管理條例》規定，除了要召開區權人會議來選舉管委會外，還要提列「公共基金」，如果沒有這筆啟動資金，管委會根本沒辦法做事，因為管理委員都是無給職，很少人願意自掏腰包，先墊錢修繕公共設施，然後再向住戶收管理費受償。

可是如城中城這種老舊大廈，由於當年沒有《公寓大廈管理條例》，建商除了沒有召集區權人選舉管委會的義務，更不必提列公共基金，就算後來的住戶想要自行選舉成立管委會，第一屆委員將會面臨「巧婦難為無米之炊」的窘境，老舊大樓需要修繕之處甚多，要全體住戶一次拿一大筆錢出來，簡直難如登天。管委會雖然可以收取管理費，但前提是能通過區權會決議，這種直接攸關個人財產利益的議案，往往容易在會議中遭杯葛，結果就是就算好不容易讓老舊大樓選出管委會，也沒辦法有足夠的資金去修繕公共設施。

進一步而言，即使修法要求地方政府強制老舊大樓都要成立管委會，就真的能夠解決老舊大樓的公安問題嗎？恐怕還要地方政府撥預算，先給這些新任的管委會有筆充足的公共基金，才好做事，例如有些地方主管機關就有允許管委會申請共用設施的修繕費用，但是否能夠支應如城中城這種非常老舊的大樓的「全額」支出，恐怕仍有疑慮。

誰會願意當老舊大樓的管理委員？

就算有了錢，管委會在擁有職權的同時也負擔義務，如果大樓不幸發生意外，第一個被問責的就是主任委員或該管委員。這些委員和住戶的關係有如里長對里民，但常常是無給職，願意出來為全體住戶服務，可說是佛心來著，動輒面臨的法律風險，勢必讓住戶們對於當委員興致缺缺。

管委會委員面臨的法律風險很多，除了發生公安意外時，依照《消防法》或《刑法》可能面臨的過失致死罪外，執行職務時也可能和住戶發生糾紛，遭住戶質疑某些政策是否圖利特定住戶或是自己，涉及背信罪、侵占罪、偽造文書罪；更常見的是管委會內部鬥爭、換屆鬥爭等問題，委員之間互罵都有可能遭控妨害名譽罪。因此，對政治冷感的住戶，根本不會有想出來當委員的想法。

城中城這種老舊大樓的問題則更大，許多住戶是社會弱勢，能否照顧好自己都已是問題，遑論行有餘力出來擔任管理委員，更不要說有些住戶是租客或非法入住的無家者，而不是區權人，就算覺得大樓哪邊的公共設施需要修繕，也不可能以區權人的身分去召開區權會，或被選任為管理委員來改善這些事情。因此，與其說要地方政府去輔導這種老舊大樓成立管委會，不如修法讓地方政府有一定的權力來「處理」大樓的公安問題，否則永遠只是萬年輔導，根本不可能有所作為。

政府有可能介入老舊大樓的管理嗎？

與其期待不知何時才能成立的管委會，讓地方政府直接介入大樓的管理，或許是一個辦法，但這可能會面臨基層的反彈，一旦地方政府有這樣的職權，同時也就承擔了義務，如果管理過程中發生了城中城大火這樣的社會事件，承辦公務員可不只有行政責任，搞不好連刑事責任都得承擔。主管機關勢必會以「政府不介入私權」為由，反對這樣的修法，避免自己承擔責任。

甚至，要地方政府拿出預算來支應老舊大樓新成立的管委會公共基金，大概也有困難，如前所述，就算是最有錢的台北市，大樓修繕的補助最多是20萬元，但以城中城大樓的屋齡、量體和老舊程度而言，20萬元根本就是杯水車薪，有跟沒有其實差不多，頂多只能支應一些行政費用，談不上修什麼管線設備。

因此，這次修法如果是希望設置管委會後，讓管委會處理修繕老舊大樓可能面臨的公安問題，恐怕太過超現實而不可期待了。

結語：與其期待管委會，不如期待「自律」的建商？

要說政府完全無能為力，其實也不盡然，從都更或危老重建的方向來說，政府除了必須顧及原住戶的權益，在政策上或許可以假手透過都更從中獲取利益的建商，讓建商先行提供資金進行都更，解決老舊大樓原本存在的修繕問題，而新建成的大樓依照《公寓大廈管理條例》，將會由建商提供公共基金和召開區權會，選任第一屆管委會，一切都能依法上軌道解決。政府的任務就是專注於監督建商在進行都更的過程中，有無實施強暴脅迫，或其他違背住戶意願的行為，比起無利可圖的管理委員，「有利可圖」的建商或許才是政府政策可能的合作對象。