廖庭輝/百億房貸補貼,是政策買票還是居住正義?

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圖為日前內政部營建署召開的「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」記者會。 圖/聯合報...

今(2023)年6月,內政部經歷了三個多月前置作業與跨部會研商,正式推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」(以下簡稱「房貸補貼」),符合資格的購屋族將每戶補貼三萬元,預計補貼55萬戶,共編列165億元。

房貸補貼方案來自於2月行政院宣布的新內閣住宅政策,其中租金補貼與社會住宅均為目前既有措施,僅有房貸補貼是新提出的政策方案。但細究之下,此「新政策」仍然是基於過往的「發錢消氣」乃至於政策買票邏輯,既不公平,更不合理。

政府推出房貸補貼的原因:升息與後疫情生活

房貸補貼的對象鎖定在「中低薪自用住宅貸款戶」,其與配偶、未成年子女應符合110年家庭總所得合計120萬元以內,僅有一間房子;並規定台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內,其他地區房屋核貸金額在700萬元以內。

為什麼要補貼「中低薪自用住宅貸款戶」?內政部的補貼理由是「2022年央行連續四次升息,造成民眾貸款負擔增加」以及「協助這些群體共同面對後疫情時代的生活1」。

這些說法是否正確呢?中低薪自用貸款戶的房貸負擔,的確因為升息而變得更加沉重。因此乍看之下,「幫助中低薪房貸戶」減輕負擔,是一種居住正義的展現。但細究其政策規劃與資源分配,卻有許多經不起推敲的內容。

乍看之下,「幫助中低薪房貸戶」減輕負擔,是一種居住正義的展現。但細究其政策規劃與...

為什麼少有國家推動房貸補貼?

事實上,世界各國多有協助人民購屋的政策,但多為國家與銀行針對貸款利息的補貼或優惠。這同時也是台灣長期的既有政策,如內政部的「自購住宅貸款利息補貼」與財政部「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」,皆屬此一範疇;而在疫情爆發後,各國也新增了部分紓困措施,但也以設置「緩繳房貸期」為主2

而所謂的「房貸補貼」,也就是「直接送錢給人民協助買房」的政策在各國卻極為少見,多為零星的地方政策,我國以全國範圍進行房貸補貼,乃是世界首例。

各國不傾向採取房貸補貼的關鍵原因之一,是比起「符合資格就給三萬的」定額房貸補貼,在既有利率上進行優惠更加準確且合理,也更便於調控補貼對象。

奇怪的「一次性補貼」政策邏輯

在台灣已經有兩項既有房貸利息優惠方案的狀況下,為何需要開此先例?原因或許可以從內政部官員的說法中得見端倪:本次房貸補貼是「一次性補貼」,也就是未來不會再行辦理。

既然是單次補貼,那麼準確性、合理性、便於調控等政策考量,就無須太過在意。但這樣的說法,卻又與「升息造成民眾貸款負擔增加」矛盾:難道內政部能夠預知明年美國與央行就必然降息嗎?

房貸屬於長期貸款,動輒二十年至四十年不等。如果今年這些購屋族已經無法承擔升息負擔,那麼如果未來利息持續升高,又應該怎麼辦?

政府若「滾動調整」宣布明年再次發放房貸補貼,將面臨上述政策粗糙的問題;反之,若維持單次補貼的模式,房貸補貼就只是選前大發紅包的政策買票而已,對於房市沒有任何幫助,更無法有效降低房貸族的負擔。

若維持單次補貼的模式,房貸補貼就只是選前大發紅包的政策買票而已,對於房市沒有任何...

負擔沉重關鍵是高房價,補貼只是發止痛藥

如果追根究柢,之所以今年民眾的房貸負擔大到需要另外補貼,更關鍵的因素是逐年高漲的房價。利率上升雖然直接影響民眾的還款負擔,但其實越來越高的貸款金額才是核心。

近年住宅面積越蓋越小,民眾房貸負擔越來越大,早已不是新聞。2016年的「全國新完工住宅平均面積」約為54.6坪,到2022年時已減至44.8坪3。而根據聯徵中心資料顯示,民眾申請房貸的平均鑑估值與平均房貸金額也屢創新高。

房貸統計分析(流量)
平均授信額度平均鑑估值平均貸款利率平均建物面積
2016Q4731.7萬1055.9萬1.82%157 m²
2020Q4833萬1146.8萬1.45%151 m²
2022Q4885.3萬1225.4萬1.96%144 m²
▲表1 2016年Q4至2022年Q4房貸額度與利率相關數據。(資料來源:聯徵中心,作者整理自製)

可以觀察到,房貸的平均授信額度越來越高,人民背負的房貸越來越重(且面積越來越小)。在高房價下踮腳擠入有房族的家庭,在房貸利率低檔的前幾年或許能夠勉強支撐,但隨著全球經濟局勢變化造成的升息情勢下,民眾的還款壓力便突然增大。

這與其說是升息導致的負擔增加,不如說是在過去的「低息環境」與台灣的「租屋權利與品質不佳」等因素之下,許多家庭被迫、或「規劃能力不足」購買了自己其實難以負擔的住宅,隨後升息潮水湧來時便將其徹底淹沒4

房價之所以連年高漲,原因頗為複雜,難以在此篇文章展開5。但政府過去數年的施政怠惰,不僅未堅持上台時所承諾的持有稅制改革,甚至反而逐步去除限制高房價的政策措施,都是比升息更關鍵的因素。

政府官員一再表示「高房價問題是慢性病」,但過去數年政府放任、甚至催化慢性病逐漸加重,卻在選舉之前又拋出一顆欠缺政策邏輯的「止痛藥」,其意圖之明顯,對國家財政之輕忽,實在昭然若揭。若這種短期止痛藥如此有用,又怎麼會現在才匆匆推出呢?

圖/聯合報系資料照片

發止痛藥給購屋者了,買不起房的人呢?

如上所述,「房貸補貼」是一帖邏輯不通、效果不佳,為了短期掩蓋真實問題的止痛藥。但除此之外,房貸補貼在資源分配上也是完全不合理的政策,因為面對「後疫情時代」生活困境的群體並不只有購屋家庭,在通膨壓力之下,無法購屋的群體面臨的壓力絲毫不比購屋家庭更小。

以社會住宅為例,基於各都社宅租金計算方式十分混亂,保障程度亦不一,在2021年修法的《住宅法》第25條中,便明定要求中央主管機關(內政部)應訂定社宅租金分級收費原則。但直至兩年後的今日,該收費原則卻遲未推出,而內政部遲未推出的原因就是「錢不夠」與「擔心補貼到假窮人」。

首先是「錢不夠」,各國社宅租金主流的計價方式(以及目前台北市與桃園市的計價方式),是以「實際收入」做為補貼標準,但這會造成政府的補貼支出增加;而內政部主張的「以身分別基於市場租金打折」,對政府而言更加省錢。

而「擔心補貼到假窮人」,則是由於台灣的逃漏稅與地下經濟橫行,造成政府認為社宅住戶的「報稅所得」與「實際所得」可能有落差。因此內政部主張針對由社福機關核准的「低收入戶」與「中低收入戶」等福利身分做為加強補貼的標準。

雖然台灣確有實際所得統計不準確等問題,但實際上許多補貼均以所得作為門檻發放。而台灣低收入戶與中低收入戶人口僅佔全台總人口2.5%,若以身份別作為租金計價方式,將造成許多未取得社會福利身分的邊緣弱勢租金大幅上漲。而以「身分」計算補貼並完全與收入脫鉤,更會讓社宅當中無福利身分的青年租金大幅提高,並且造成收入差異極大,租金卻完全相同的負擔不公狀況。

住戶月收入北市計價租金所得比中央計價租金所得比
26,4004,400(第二階)16.6%9,888(一般戶)37.4%
58,0006,400(第三階)11.0%17.0%
▲表2 以青年一期套房型住戶為例,試算北市社宅計價與中央社宅計價草案。

▲表3 聯徵中心2022Q1-Q3申請房貸之收入分析。

但對補貼社會住宅支出斤斤計較、並擔心補貼到「假窮人」的政府,卻對「中低薪自用住宅貸款戶」極為大方。不僅大手一揮編列上百億預算,更完全不在意補貼到「假窮人」。

房貸補貼的對象是「家庭總所得合計120萬元以內」,但根據聯徵中心資料,年收入「0-20萬」的群體的平均授信金額竟然比年收入100-120萬的群體還高!我於3月初至行政院開會時,曾就此數據當面請教花敬群次長「為何房貸補貼就不擔心補貼到假窮人」,獲得的回應竟是「這是一次性補貼所以影響不大」。

面對房貸補貼,「假窮人」的問題忽然就不存在了。上百億的公帑,三個多月的密集籌備與政府量能,就這樣為了毫無邏輯的方案一口氣撒出去,只為了選前「有感止痛」;而對於更需要協助的無殼蝸牛與社宅住戶,卻一毛不拔。這樣的政策品質對於受「後疫情生活」所苦的民眾居住困境,真的有幫助嗎?

迴避改革、老調重彈的買票政策,終將面對大選考驗

在2022九合一選舉後,民進黨將敗選主要原因總結為「青年選票與中間選票的流失」。對照青年最在意的「高房價」、「租屋黑市」兩大課題,我曾撰文提出具體思路,呼籲政府應由由市場面著手,盡速推動改革。

但如今新內閣的住宅政策除了延續既有措施外,唯一新推出的房貸補貼只是惡劣的資源逆分配,基於支持度考量針對已購屋的族群發止痛藥,卻無視青年與弱勢所面臨的居住困難,完全不打算面對過去七年延宕的制度改革。

這種「新瓶裝舊酒」式的政策品質,實在一言難盡。若政府仍持續以為撒錢可以解決一切居住問題,必將面對明年大選的民意反撲。

圖為今年3月內政部長林右昌(右)拜訪崔媽媽基金會,與執行長呂秉怡(左)回憶當年巢...

  • 因此,該筆預算的法源依據為《疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例》。
  • 如2020年英國提供經濟困難民眾為期三個月的緩繳房貸期;美國也於同年通過《新冠病毒援助、救濟和經濟安全法案》(CARES Act)可申請緩繳房貸三個月至半年。
  • 內政統計月報之「核發建築物使用執照之住宅(H-2類)」2016年為97,620宅,總面積為17,646,434 m²;2022年為112,088宅,總面積為16,606,759m²。
  • 若以二十年期本息平均攤還試算上述房貸金額,2016年每月需攤還36,395元,2020年為40,005元,2022年為44,619元。
  • 可參考筆者撰寫之《無住之島:給臺灣青年世代居住正義的出路》。

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