不打房就是居住不正義嗎？

最近，因為柯文哲說不會打房，所以一時間，「打房」這兩個字又經常出現。每次說起這個，都會產生爭議。

支持打房的正方論據，多數是由使用者的角度切入，也就是說，房子太貴住不起，不是自己擁有的房子很可能因為加租就被迫遷出。而這引致的派生效應，包括令年輕人根本無法安居樂業，會導致經濟問題。

反對打房的反方論據，則多數是由投資者的角度切入，比方說主張很多房子已經借下了巨額房貸，價格下跌時，貸款還是那麼多。而很多經濟活動和信貸已經依賴目前的房價，房價一爆破，也會導致經濟問題。

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所謂房價，買賣的房是什麼呢？它其實是一個法律上的權利，買下了房子，你就有權自己住進去，做生意，那就是使用。賣給人，租給人，有利潤的話就是投資。會形成結構性問題，在於對房子有興趣的人，是由兩種不同目的人混合而成，而他們的目的是衝突的。

其實，所謂擁有權，粗略也是由多個權利組成的，第一個是「使用權」，第二個是「收益權」以及「變更權」。

使用權，就是指在不作任何改動下，能直接在房產中受惠，例如居住在裡面，使用裡面的設施，水電供應，或者開店等。也就是說，真正在裡面使用的使用者。

收益權，他原本的字眼是羅馬法中的「Fructus」，他本來的意思是果實，就是從該資產生出的東西，有如樹會結出果實，這在現代主要指的就是租稅，過路費等。

變更權，就是將資產的本質改變，包括破壞重建，銷售，贈送的權利。這也包括從這些行為中取得利潤的權利。

舉例說，有一塊地上有個房子，有幾裸果樹。那麼，租客交租取得使用權，他就可以在裡面住，但是租金和果樹的果實，都是屬於收益權的擁有者的。租客無權破壞或轉賣這片土地，因為他不擁有變更權。

從中可見，其實使用者關注的是「使用權」受到影響，例如加租，使自己無法繼續承擔使用權而喪失。他們希望透過買房，擁有全部權利，以保障使用權。至於投資者關注的，應該就是「收益權」與「變更權」，也就是租金收入以及資產增值的收入。至於使用權，他理想應該是透過租金變換成收益。

實際上，所有「打房」的理由，都是源自有一群收入不足以購買所有權利的人，為了保障使用權，而追趕所有權利的價格。當然，如果他們同時有心把房子當成投資物，那就不僅如此，但這是不重要的部份。

以這角度看，他們其實需要的不是房子，而是「保障使用權」。主要就是說，他們不會因為業主的行為，例如加租，而導致自己無家可歸，或者中途被趕出去，或者辛苦開創的店子，因為大額加租而被迫結業。

當使用者這些使用的權利，都得到保障，並能夠交得出租金，就不會有這些憂慮的話，那麼，他們就不必參與這個競逐資產的遊戲。投資者還是可以投資，交易房產，只是當使用者負好他的責任時（例如交租），投資者的行為，不會導致使用者的權利受損。

那麼，也就沒有必要用「打房」來針對投資者了，因為投資者的行為，已不再構成對使用者的損害。一個社會，本來就不太可能，每人都買得起房子。但買不起房子的人，只代表他們玩不起那資產投資的遊戲，卻不等於他們生活和生意的權利，必須被捲入。

當買不起或不買的人，不會因此而生活和安居權利受到威脅，那使用者和投資者的矛盾，就可以抒緩，而達致對雙方有利的結果。