彭揚凱、廖庭輝／囤房稅該怎麼做？台灣居住正義的必經之路（下）
▍上篇
囤房稅對居住政策之效益
進而言之，就居住政策面向，囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全，乃至政府推動中的包租代管，也將帶來積極正面助益。
就購屋市場，目前餘屋數量過多、開發浮濫，俗話說「沒有賣不出去的房屋，只有賣不出去的價格」，若透過囤房稅讓建商持有成本提高，不再囤屋居奇，讓供給真正進入市場，回歸供需機制讓價格回落到相對合理區間。也就是說，在購屋市場的層次上，囤房稅的效益是「去化餘屋、活絡交易、合理價格」。
就租屋市場，目前租屋供不應求、租金上漲，讓許多租屋族不堪負荷，或只能選擇承租低品質的房屋。一旦實施囤房稅，將促使多屋者願意將空屋出租以彌補其租稅支出，從而藉供給增加讓租金漲勢趨緩，且有助淘汰市場上窳陋違法的隔間與加蓋物件。也就是說，在租屋市場的層面上，囤房稅的效益是「擴大供給、抑制租金、提升品質」。
另就政府正積極推動的包租代管，由於現行機制是「只有蘿蔔不出棒子」，參與計畫的多為原本就有出租物件的房東，而少有從空屋釋出的狀況，致使成效遠不如預期。
如有囤房稅，大量釋出空屋將成為其擴展達標之利基，順勢也能為萌芽中的租賃產業迎來新生。也就是說，在包租代管推動上，囤房稅的效益是「政策達標、產業發展」。
囤房稅該如何推動？
雖說課徵囤房稅合理且有效益，但推動上絕非易事，最棘手的是既得利益的反對，這將包括建商以及少部分擁有多房者。建商對政府施壓的本事無須懷疑，多屋者雖佔少數但多為具社經影響力者。是故，這些年來對於空餘屋問題的討論，始終是只聞樓梯響，便再無下文。面對此，囤房稅怎麼推呢？以下說說我們的看法及建議。
一、清楚界定對象，縮小影響面
就對象界定，須知空屋餘屋所針對的目標是不同的群體，前者為多屋者，後者為建商，那是要先處理「空屋問題」還是「餘屋問題」，抑或想一併處理，值得仔細評估。
以先前出師不利的「實價登錄2.0」修法為例，同樣涉及建商與個人兩種群體，遂出現建商實為反對「預售屋即時登錄」使其喪失操縱資訊、操弄價格的空間，但卻假「區段化、去識別化」將造成民眾隱私受損、安全堪憂等理由大肆販賣恐懼，營造出社會多數反對的假象，從而阻擋法案推動。
另之前台北市亦曾針對建商餘屋施以囤屋稅（縮短銷售期），惟不久後便以議會翻盤、市府退讓告終。前車之鑒不遠，我們建議囤房稅推動應「分而治之、先易後難」，可採空屋、餘屋分期處理，且現階段應以空屋為優先。
承上，另就縮小影響面部分，囤房稅在處理空屋的適用對象也要衡量。根據前述的全國總歸戶資料，如以擁有四屋（含以上）者為對象，受影響比例僅為3.94%；若將標準下修為第三屋起認定，影響比例提升至9.65%，雖說可涵蓋空屋數量會較多，但反彈力道則近三倍。循此，我們認為初步能以擁有四屋（含以上）者為囤房稅課徵對象，不失為一種務實之考量。
二、閒置重稅、出租輕稅
為利囤房稅推動之正當性，應釐清此一稅制改革之目的。筆者認為，並非基於財政需求要增加稅收，也非仇富要盤剝多屋者，而是為有效促成空屋釋出轉做居住使用。基於此，就具體的稅制設計上，建議基本原則應是「閒置重稅，出租輕稅」。
具體言之，自第四房（非自住）起，採累進方式大幅提高其房屋稅率，房子越多、稅率越高；相對地，該屋如出租供居住使用，則可適用減免優惠。
此作法的有幾個優點，首先，表面上是大幅提高多屋者持有成本，但實際上是以避稅為誘因讓空屋轉作出租；其次，不會陷入「空屋如何認定」的技術爭議，不再是政府要證明屋主空置，而是要屋主自己提出租賃資料證沒有空置；最後，只有仍堅持空置的屋主才會被大幅加稅，將影響面從3.94%縮減至更小。
舉例如下（以下稅率僅為假設模擬），如某A持有七間房屋，扣除三間認定自住外，第四、五間房屋稅從現行1.5%拉高至3.6%，第六、七間至4.8%。但如果他願意將自住以外的四間房子出租，則不採累進維持如現行1.5%稅率。又其房屋願意加入政府包租代管或出租予領取租金補貼者（公益出租人），則比照自住稅率1.2%。
請問，持有三房以上屋主為避免稅賦大幅提高，他們會怎麼做？試想，他們手頭上162萬房屋（適用囤房稅約70萬間）有一定比例進入租屋市場後，會有怎樣的效果？
三、配套針對租賃所得稅制進行改革
鑑於台灣絕大多數個人房東（佔市場供給絕大部分）隱匿出租逃漏稅之事實，使租屋市場黑市化難以健全發展，建議配合囤房稅的推動，我們也該進一步思考租賃所得稅制的改革。
改革的思路延續同樣的邏輯，不是要增加稅賦（反正房東逃漏稅從來就是如此），而是要配合囤房稅將擴大租屋市場之力道，一併讓租屋市場去黑市，促成房東主動登錄租屋。建議採「蘿蔔」加「棒子」方式處理：
蘿蔔是，推動「租屋所得單獨課稅」，與所得稅脫勾並採單一稅率，大幅降低佔市場大宗的個人小房東租金稅賦（特別是併入其他所得導致稅率累進），鼓勵誠實申報。
棒子為，搭配前述稅賦調整，另就房東租屋申報設定落日條款，明訂過去逃漏稅既往不咎，然後續如查獲則予以重罰，促成租屋登錄落實。
囤房稅為居住政策無可迴避一環
最後，有必要就住宅政策改革路線問題，對囤房稅做衍生補充釐清。
住宅問題改革必須是購屋市場、租屋市場、社會住宅「三管齊下」，缺一不可。又相對於購屋市場、租屋市場的改革，社會住宅因未直接觸動既得利益，阻力最小，可作為改革推展的第一步，故自2010年起，我們便積極倡議社會住宅，並持續關注參與迄今。
因此，我們對近年來，特別是蔡總統任內，政府對興辦社會住宅努力與成果予以肯定，意即，台灣住宅政策改革的「第一步」已經踏了出去。毋庸置疑，「八年二十萬戶」社會住宅目標絕對要持續推進，然即使達成，也僅佔住宅存量2.2%，就政策意涵論，係建構台灣的「居住安全網」，讓被購屋與租屋市場排除的青年與弱勢群體，至少有階段性的安居之所。
若進一步論及讓社會住宅扮演「市場調節」角色，促成民間租屋市場價格合理與品質提升，有效舒緩會抑制房價上揚，那就非得累積至一定規模，例如OECD國家平均社會住宅比例超過10%，由於差距甚遠，實非現階段有意義的討論課題。
又即便如荷蘭、香港等社會住宅比例達30%，還是有其居住問題，如荷蘭的近年來遭遇房價與房租上漲壓力，香港更是身陷全世界公認最嚴峻的高房價問題。這些經驗提醒我們，居住政策只有社會住宅是不夠的！特別是，台灣在購屋與租屋市場相關機制仍與國外相去甚遠，如交易資訊透明、大量空餘屋閒置、租屋黑市等課題。敢問，難道於社會住宅跨出第一步後，其它改革就此裹足不前嗎？
今年無殼蝸牛運動屆滿三十週年，平心而論，過去三十年來，政府針對住宅問題並非毫無作為，但始終未直面弊端、迴避制度改革。放眼未來，如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎，毫無疑問，空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一塊拼圖，也是實現居住正義無可迴避之挑戰。
我們還要繼續拖下去嗎？
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