親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

彭揚凱、廖庭輝/囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路(上)

到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上呢? 圖/聯合報系資料照
到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上呢? 圖/聯合報系資料照

今年5月,有網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,反對「有錢人將房屋當成投資標的」,每人超過一房即課以重稅,於短短13日之內就達到5千人次附議門檻。

不止民眾不爽,地方政府也看不下去了。台北市政府本月初召開「居住正義2.0」記者會,市長柯文哲擔憂「若解決不了台灣高房價問題,今日香港就是明日台灣」,呼籲中央應推動房產稅制改革,主張單一自住輕稅、多屋重稅,讓住宅回歸居住使用。緊接著,時代力量在本月16日於立法院提出《房屋稅條例》部分條文修正草案,擬採累進稅率方式,提高持有多屋大戶的房屋稅,以遏制囤房風氣。

前述一連串的提議與修法主張,都指向了一個共同現象——空屋——皆認為釋出房屋使用將有助居住問題緩解。

那麼,到底台灣有多少房屋正空置著?這些空屋都在誰手上?空屋與當前居住問題又有何關連?以及,怎樣才能讓空屋轉為居住使用呢?筆者作為長期倡議居住政策改革之一員,特撰文提出分析與建議,並就住宅政策改革路線就教各方。

擁房越多者,空屋率越高

在進入整個討論前,應先區分「空屋」與「餘屋」兩者。空屋是指市場上低度利用或不使用的住宅,餘屋則是指建設開發相關公司所持有的未銷售(滯銷)住宅。

2012-2017台灣空餘屋數量官方統計,數量越來越多,正朝百萬戶邁進。 表/O...
2012-2017台灣空餘屋數量官方統計,數量越來越多,正朝百萬戶邁進。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

先從空屋談起。台灣的空屋數量最準確的資料是「人口及住宅普查」,但該普查每十年進行一次,在最近一次的普查(2010年)當中,台灣的空屋高達155.5萬間,空屋率為19.3%,將近每五間房屋就有一間是空屋。

在未進行普查的年份,則是以「低度使用(用電)住宅」作為空屋的推估數據,由於其數量均遠小於前述普查,官方較樂於引用,但即便如此,2017年透過低度用電住宅統計出的空屋量仍達86.4萬間,空屋率10.12%。其中屬居住需求較高的六都計有54.5萬間,佔整體空屋六成三以上。

另依據財政部的住宅總歸戶資料,台灣擁有四屋(含以上)之家戶,約32萬,共持有約162萬間房屋;如再計入擁有三屋者,則達297萬間,佔(個人持有)住宅存量的37.6%。若與前述低度用電戶資料比對勾稽,將赫然發現:持有屋數越高群體,手上持有低度用電的空屋比率就越高,持有四屋者,其空屋的比例超過40%,五房含五屋以上者,則高達50%-60%。至此,可合理推論,少數的多屋者是全台空屋來源之大宗。

根據政府資料勾稽統計,台灣的空屋大多集中在多屋者手中,造成極大住宅資源浪費。...
根據政府資料勾稽統計,台灣的空屋大多集中在多屋者手中,造成極大住宅資源浪費。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

餘屋剩越多,房子賣越貴

接著來看餘屋。同樣依據官方統計,2017年第四季,全國餘屋數逼近7.5萬戶。另就區域來看,在房價最難以負擔的雙北,餘屋計有19,395戶,佔了26%。

2017年全國與六都餘屋量。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製
2017年全國與六都餘屋量。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

又單看數量是不夠的,另根據政府所公布的房價指數與餘屋數量,全國餘屋數從2012Q4的2.3萬戶,來到2017Q4的7.5萬,短短五年之間翻了三倍以上。若再對照同時期房價趨勢,我們可清楚的看到,餘屋數量與房價呈現違反經濟學供需常理之現象,賣不掉的餘屋越來越多,竟然房價也越來越貴。

全國餘屋量在短短三年內暴漲三倍以上,與房價指數呈現高度正相關,違反供需法則。 表...
全國餘屋量在短短三年內暴漲三倍以上,與房價指數呈現高度正相關,違反供需法則。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

稅制是大量空、餘屋的主因

為何台灣的空屋數量如此驚人?且空屋數量過多的狀況下,建商仍持續開發興建讓餘屋數量不斷翻倍,而且價格還高居不下?其中關鍵原因,莫過於台灣不合理的住宅持有稅制。

首先,由於公告地價與房屋評定現值與實際價格落差過大,造成台灣的名目稅率雖然與國際標準相差不大甚至略高(住宅1.2-3.6%不等),但實質稅率卻極低(僅約0.13%),約為美國的十分之一,是標準的「看到嚇死人,收到笑死人」,養房竟然比養車便宜。

其次,則是對持有房屋的課稅標準過於寬鬆。根據《自住房屋認定標準作業原則》,夫妻與未成年子女持有超過三戶才會被認定為「非自住」,適用較高稅率。但即便如此,全台灣也僅有台北市、連江縣、宜蘭縣真的有採行「房屋多稅越重」的差別稅率,其餘縣市則不管坐擁幾間房,僅以略高自住的1.5%稅率課徵。

正因持有稅偏低,且「多屋」與「自住」稅賦無甚差別,個人買房傾向空置求轉手獲利,建商蓋房寧可餘屋待價高出售,近百萬空餘屋就這樣積累而來。

因此,筆者與許多人持相同看法,面對大量空餘屋閒置現象與衍生之問題,應當透過提高空餘屋持有成本(以下稱囤房稅),合理市場的供需機制,以有效去化空餘屋,讓住宅回歸居住使用。

為何要對空餘屋課囤房稅?

有人會說,即便大量空餘屋是事實,但那是持有者的財產支配權,干卿底事,為何要課囤房稅?這就必須回到「經濟外部性」與「居住是民生必需」兩個面向來討論。

首先,我們必須指出台灣居住問題——以高房價為核心——的特殊性,並非是供給不足的問題,而是住宅市場扭曲的外部性效應。扭曲何在?房價高漲與大量餘屋竟然並存,租屋難求與大量空屋卻未互通,即供需無法接軌。外部性為何?那就是造成「房子拿來炒不是用來住」,無殼蝸牛買不起、租不好!

高房價買不起無須贅言,2018年(Q3)台灣整體房價所得比為8.82倍,台北市14.07倍,新北市房價所得比則為12.14倍,皆遠超過國際公認合理標準。

那買不起那租屋可以吧?根據內政部統計,台灣租賃市場規模約為整體住宅市場11.3%,遠低於歐美等先進國家25%~50%的比例,且租金指數近十年來不斷攀升。

依台灣勞工陣線的調查,以2016年的全國薪資中位數收入推算租金所得比,台北市占比高達58%,新北跟桃園分別為30%、25%。又上述買不起、租不好現象,受害最深的莫過於青年世代。

青年買不起房,但租金指數近年卻直線上升,連租一個有品質的房屋也將成奢望。 表/O...
青年買不起房,但租金指數近年卻直線上升,連租一個有品質的房屋也將成奢望。 表/OURs都市改革組織提供,翁家德製

其次,我想絕大多數人應該會同意,縱使住宅具投資獲利的「資本財」性質,但更重要、更優先的功用應該是滿足居住使用的「消費財」功能,即住宅是不可或缺的民生必需品。那麼,當住宅此種民生必需品出現大量囤積空置,是否應該介入處理呢?

事實上,對於囤積民生必需品,我國政府是會干預介入的。行政院轄下有「物價督導小組」,可依據《農產品市場銷售法》、《消費者保護法》予以處罰,甚至是用《刑法》251條規範「囤積民生必需之飲食物品或農工必需品,無正當理由不應市銷售者,處三年以下有期徒刑」。

對比近年來政府對若干民生物品態度,我們不禁要問,果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻可以置若罔聞,這不是非常奇怪嗎?

▍下篇

囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路

果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻...
果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但同樣作為民生必需品住宅,大量囤積閒置卻可以置若罔聞,這不是非常奇怪嗎? 圖/聯合報系資料照

  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長;廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

留言區
TOP