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林旺根/遏止炒房亂象——預售及新成屋「禁止轉售」並不違憲!

房地產本不該成為炒作之標的,我國《平均地權條例》第83條已明確指出應禁止房地產投機炒作。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片
房地產本不該成為炒作之標的,我國《平均地權條例》第83條已明確指出應禁止房地產投機炒作。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片

據媒體報導,2021年12月9日內政部部務會報通過修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售。亦即買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰新台幣50萬至300萬元;嚴懲炒作最高處三年徒刑或併科五千萬罰金;同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於五年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等,以有效防杜住宅淪為炒作工具,維護市場交易秩序。

其中關於限制換約及私法人轉售部分,有人批評恐有違反《憲法》第15條(保障財產權)及第22條(締結及轉讓契約的自由及權利)規範而有違憲之虞。不過,筆者認為,上述說法並不正確。

「實價登錄2.0」後已不再容許紅單,預售屋契約也不能轉賣

首先,從2021年7月1日「實價登錄2.0」新制上路後,預售屋銷售便已改採「申報備查」制,必須1於銷售前將「預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管機關備查。」亦即,銷售預售屋者(包含受託之代銷經紀業者)必須完成上述備查規定始可銷售;若未完成此程序即不得銷售,否則即可處以行政罰鍰2

業者完成上述程序,即可銷售預售屋,那麼銷售應該怎麼進行呢?同條例第47條之3第5項規定:「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向買受人收受定金或類似名目之金額,應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項,並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」因此,建築業者如向「買受人收受定金或類似名目之金額」,即須「以書面契據確立買賣標的物及價金等事項」,則該書面契據簽定時,雙方當事人已就「標的物及其價金互相同意」,依《民法》第345條第2項規定「買賣契約即為成立」。

所以,「實價登錄2.0」新制以後,過去建築業者以未載明標的物及價金等銷售行為(俗稱紅單、預約)已不再容許;換言之,買受人向建築業者簽訂的書面契約,就是預售屋買賣契約。

而同條第6項限制「前項書面契據,不得轉售予第三人」,亦即,買受人簽約承買預售屋,其本身非屬建築業或代銷業者,亦未辦理申報備查,自不得於建築物竣工取得使用執照前銷售預售屋。因此,目前的「實價登錄2.0」新制,實際上已明文限制預售屋買受人不得再將契約上之權利轉售他人。

「實價登錄2.0」新制以後,過去建築業者以未載明標的物及價金等銷售行為(俗稱紅單、預約)已不再容許。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片
「實價登錄2.0」新制以後,過去建築業者以未載明標的物及價金等銷售行為(俗稱紅單、預約)已不再容許。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片

限制財產權是否違憲,應檢視比例原則與外部性

從立法者的角度言,就人民基本權利加以限制只要符合《憲法》第23條「為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者」之比例原則要求,即無違憲之虞。

關鍵在於房地產紅單、轉賣炒作有明確的外部性,此種財產權行使權利是否應當限制?具體而言,人民財產權應予保障,旨在確保個人依財產之存續狀態,行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害3。而契約自由雖是私法自治的重要原則,但仍應受相關法律規定之限制,如《民法》71條至第74條對法律行為之規範、同法第148條對權利濫用之禁止、《消費者保護法》對於定型化契約之規制等。甚至《刑法》第251條亦針對囤積民生必需品課以刑責,都是基於增進公共利益、打擊外部性對財產權的限制。

更要特別指出的是,房地產本不該成為炒作之標的,我國《平均地權條例》第83條規定「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」已明確指出應禁止房地產投機炒作。

對房地產炒作進行限制的也不僅我國,例如,日本《土地基本法》第4條規定「土地不得成為投機交易之標的(第二項);土地所有人或具有土地使用收益之權利人,有義務促進適當之使用、管理及順利合理之交易(第一項)。」而且,同法第14條更規定「國家及地方各級政府應當採取必要措施,促進不動產市場之平穩發展(第一項)。為避免土地投機交易及其地價高騰,戕害國民生活之弊害,且為促進合理地價之形成,國家及地方各級政府應制定土地交易規則,採取適當調控措施或其他必要措施(第二項)。」

內政部在12月初通過修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片
內政部在12月初通過修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片

肯定本次修法進一步明定規範,抑制炒作歪風

準此,上述「實價登錄2.0」修法,旨在抑制投機炒房,符合公共利益,與《憲法》第23條之比例原則並無違悖。可惜,主管機關並未向社會大眾充分宣導與說明,導致業者與部分媒體一再宣稱,「實價登錄2.0」漏未規定轉售、換約、退訂等,致使狡黠投機者趁勢利用飢餓行銷策略,如以分批銷售,營造瞬間秒殺之假象,並造成打炒房無效之負面觀感,乃至於挑釁公權力。

因而,內政部基於「實價登錄2.0」修法意旨,進一步明定買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售,並對囤房大戶的私法人購屋將採許可制並於五年內不得移轉,誠屬允當。

預售屋紅單炒作在「實價登錄2.0」之前,都在檯面下進行,行政機關難有作為;而今,「實價登錄2.0」之後,預售屋銷售已改採申報備查制,建築業者必須保存各戶交易紀錄,可供查核。為抑止炙熱炒風,本次修正上開規定,提高額度科以刑事責任自亦有其必要及正當性,應予以肯定,筆者亦呼籲主管機關應向社會大眾充分宣導與說明上述法律效果,以正視聽。

  • 文:林旺根,宏國德霖科技大學不動產經營系兼任副教授,中華民國專業者都市改革組織OURs常務監事。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

「實價登錄2.0」修法,旨在抑制投機炒房,符合公共利益,與《憲法》第23條之比例原則並無違悖。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片
「實價登錄2.0」修法,旨在抑制投機炒房,符合公共利益,與《憲法》第23條之比例原則並無違悖。示意圖,與本文無關。 圖/聯合報系資料照片

  • 《平均地權條例》第47條之3第1項規定。
  • 同條例第81條之2第3項第2款。
  • 司法院釋字第709號、第770號及第771號解釋參照。

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