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中國禁台灣農漁產:可以用國際法制裁中共的經濟脅迫嗎?

廖庭輝、彭揚凱/民進黨修平均地權條例打炒房,玩真的還是打假球?

打炒房的砲彈已經送入立法院,但柯建銘表示「年底大選,談此議題的時機還不適宜」。 圖/零號候選人
打炒房的砲彈已經送入立法院,但柯建銘表示「年底大選,談此議題的時機還不適宜」。 圖/零號候選人

鑑於近兩年房價再次飆漲,行政院於今年4月大張旗鼓昭告提出《平均地權條例》修正草案1,力拼今年通過,期達成「防杜不動產淪為炒作工具,保障消費者權益,維護市場交易秩序,並精進預售屋成交資訊申報登錄制度」之目標。

惟該草案送立院後未於上半年會期排審,就此,民進黨立法院黨團總召柯建銘在7月初表示:「目前是休會期間,接著也要進入大選,現在時機還不適合談這個議題」。但不久後,內政部政務次長花敬群則認為「若9月立法院開議排審順利的話,10月就能修法通過」,並強調「最好的時間點就是現在」。民進黨這種府、院不同調的發言,不禁讓人疑慮,《平均地權條例》修法是否會再次延宕?

那麼,《平均地權條例》這次的修法內容到底是什麼?又有哪些地方可以再強化?以及,該如何看待民進黨政府這次修法的態度?本文將就此做闡述。

行政院版修法重點有哪些?

此次行政院之所以主動提出《平均地權條例》修法,自然與近期房價上漲民怨有關。其目標鎖定在不斷被媒體輿論關注的紅單炒作、揪團炒房的亂象2。主要內容如下:

第一,「加強登錄機制與打擊紅單炒作」。行政院版補上目前預售屋實價登錄機制「解約免登錄」的漏洞。在2020年底「實價登錄2.0」通過後,將預售屋由過去動輒兩三年的「代銷契約結束後」登錄,改為「即時」登錄,以加強房產交易資訊的透明化;但在「實價登錄2.0」中並沒有規定「預售屋解約」也必須登錄,造成登錄造假事件頻傳,本次修法將「預售屋解約」也列入了必須登錄事項並附加罰則。

另外,本條款也將「新成屋」比照預售屋規定,收取訂金等須有書面契據(紅單),除了維持「實價登錄2.0」中紅單不可轉售的規定外,也要求銷售方也不得同意或協助轉售。

第二,也是最重要的改革項目,為「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」。為了打擊預售屋與新成屋契約炒作,行政院版規定預售屋、新成屋契約,均不可讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告3。而且不只買方不可轉售,銷售方也不得同意或協助轉售並附加罰則。

條次重點內容概述
第47-3條登錄機制強化、新成屋比照預售屋、禁止紅單轉售

  1. 預售屋解約亦應登錄,登錄責任為銷售者;委託代銷業者的預售屋買賣,代銷業者只需要負責登錄買賣契約書。
  2. 新成屋比照預售屋,收取訂金等須有書面契據(紅單),不得約定不利於買受人事項(如保留出售)並擴大管理至代銷業者。
  3. 買方不可轉售書面契據,銷售方也不得同意或協助轉售。

第47-4條(新增)禁止預售屋與新成屋契約轉售條款

  1. 預售屋與新成屋買賣契約不得讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告。
  2. 配偶、直系血親或二親等內旁系血親,或其他中央主管機關公告者不在此限。
  3. 上述例外條款全國每二年以一戶為限。
  4. 買方不可轉售書面契據,銷售方也不得同意或協助轉售。

▲表1 禁止預售屋與新成屋契約轉售修法條文一覽

第三,「私法人購屋與轉讓限制條款」。為了避免有心人透過公司買賣房屋避稅,行政院版規定未來「私法人購買住宅用房屋應檢具使用計畫,由中央主管機關許可」,且取得住宅用房屋後,登記完畢五年內不得移轉、讓與、預告登記4

第四,「吹哨人條款」。民眾對不動產銷售、買賣或其申報登錄資訊知有違反法規規定情事者可以檢舉,且將實收罰鍰總金額收入一定比率做為檢舉獎金。

第五,「打炒作條款」。針對「散佈不實資訊影響不動產交易價格」、「通謀或虛偽交易營造不動產活絡表象」、「集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產,影響市場秩序」、「從事其他影響不動產交易價格或操縱秩序之行為」者,均給予重罰。

此次行政院之所以主動提出《平均地權條例》修法,自然與近期房價上漲民怨有關。其目標鎖定在不斷被媒體輿論關注的紅單炒作、揪團炒房的亂象。示意圖。 圖/聯合報系資料照
此次行政院之所以主動提出《平均地權條例》修法,自然與近期房價上漲民怨有關。其目標鎖定在不斷被媒體輿論關注的紅單炒作、揪團炒房的亂象。示意圖。 圖/聯合報系資料照

哪些部分還可以強化?

整體而言,筆者對於本次行政院修法草案高度肯定並支持,其內容對房地產投機炒作絕對有明確有效的抑制作用,這從建商、代銷、投機客團體頻頻發言反對可見一斑。然就精益求精角度,或有值得略微新增與改進之處,略述如下:

一、地價評議委員會專業化

現行《平均地權條例》第4條,地價評議委員會「應由地方民意代表及其他公正人士參加」。鑑於地價評議應具備高度專業性,既有其它審議機制(如都市計畫、環境影響評估)皆沒有「民意代表」參加的作法,且「公正人士」流於籠統浮濫,即現行作法既不符專業原則亦不適當。

因此我們的建議是:民意代表退出地價評議委員會,以「專家學者」取代公正人士,落實審議專業化,並要求委員會組成名單及審議會議紀錄應上網公開5

二、明確條文施行日期

按行政院此次草案版本,明訂相關修正條文「施行日期由行政院定之」。因此即便三讀通過,由於「需要配合訂定相關辦法」、「需要配合修正申報登錄相關子法、申報書表及作業系統」等原因,多數條文都不會立即生效,而是取決於行政院什麼時候想要實施6

依《中央法規標準法》,法律施行日期除交由「其它機關(如行政院)」決定外,也可於立法時明文「規定實施時間」。鑑於本次修法已然觸及建商與投資客核心利益,若將實施日期完全交由行政院自決,恐有不可預期干預力量介入造成延宕7,最差的狀況甚至變成「木乃伊法令」形同具文8

因此我們的建議是:即便修法通過後需要相關行政作業時間,也必須設定明確的實施日期,而不是採由行政院自行決定方式。

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

三、增加書面契據(紅單)炒作罰則

雖然「實價登錄2.0」已經有開罰書面契據(紅單)轉售的規定,但處罰並不影響其交易效力9,也就是說,罰歸罰,想交易還是可交易。而本次行政院版草案條文對於書面契據轉售的罰則並未修正,仍維持處「15至100萬元」罰鍰。

但顯而易見的事實是:若2020年底通過的「實價登錄2.0」對紅單炒作的罰則有嚇阻作用,那麼這兩年為何還有嚴重的紅單炒作問題呢?因此,我們認為應於本次修法將「紅單轉售」的罰則提高,強化其嚇阻性。

那麼究竟要提到多高呢?我們認為,可以參考本次行政院版草案對「預售屋、新成屋買賣契約」轉售的罰則。之所以這麼說,是因為所謂「書面契據」與「買賣契約」看似有別,但其標的都屬於預售屋或新建成屋,其差異僅在前者指收受訂金或類似名目金額(如坊間使用之預約金、保留金、議價金等),以確保主契約之成立或履行所訂立的契約。而且訂金的性質、到底是「預約」還是「本約」,實務上也不能透過契約書標題加以分辨。

標的物禁止對象時機禁止行為參與者之處罰廣告之處罰處罰金額
預售屋
新成屋
書面契據簽訂後轉售同意或協助者15萬-100萬元
同上買賣契約簽訂後讓與/轉售 同意或協助者刊登者、受託刊登者50萬-300萬元
▲表2 禁止書面契據之與買賣契約轉售等比較表(資料來源:林旺根)

實際上需要禁止轉讓的,並不是「書面契據」或「買賣契約」本身,而是既屬預售屋或新建成屋之權利。在立法上最簡單有效的方式便是將兩者的罰則拉齊。至於實際裁罰輕重,仍得依《行政罰法》第18條第110規定審酌,由主管機關訂定裁罰基準,供民間遵循。

因此我們的建議是:將「書面契據」轉售的罰則等同於「買賣契約」轉售的罰則,均拉高至50萬至300萬元。

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

目前最大的爭議與阻礙是什麼?

這次修法最大的爭議內容,也是利益擺不平的關鍵之處,並不是看似嚴苛且罰則最高的「打炒作條款」,也不是限制公司買房的「私法人購屋與轉讓限制條款」,而是「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」。

今年4月底蔡總統的表哥、三圓建設董事長王光祥便公開表示「政府對於預售屋換約應採取鬆綁」,內政部於5月10日強烈回應「不可能同意這件事」,其衝突劇烈可見一斑。

為什麼會這樣?因為在本次修法內容打炒房最有用的手段,就是禁止預售屋與新成屋契約轉售。在台灣近年的炒房風潮中,大量投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」將房價大幅推升的同時,也成為建商心目中最好的「優質客戶」。

若預售屋與新成屋契約真的禁止轉售,等同於斬斷投資客的大部分操作空間,他們要炒房就只能等到興建完畢後才能夠進行。這對投資客的資金與風險承受需求都大幅拉高,並連帶讓建商買氣與賣價大幅下降,戳破「國王的新衣」。

因此,近期建商與投資客也頻頻出招,房地產市場不斷有「房市降溫」的新聞出現,塑造「房價已經在跌,無須打擊炒房」的風向。至於檯面下有沒有以選舉政治獻金做要脅,恐怕「只可意會、不能言傳」了!

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

打擊紅單與契約炒作,是民進黨打炒房政策的試金石

我們可以理解前述的這些背景與紛擾,但無法認同、更不應該變成民進黨政府暫緩《平均地權條例》修法的理由。

首先,紅單與預售屋、新成屋契約炒作,本來就不是購屋市場應該出現的狀況,無論房市走高走低,都應該進行改革;其次,這種以「短期市場波動否定長期制度改革」的作法,過往已經對台灣房市造成太多負面效果。

如2003年立法院討論〈建築經理公司管理辦法〉應法制化為《建築經理業管理條例》時,加強預售屋管理機制時,正適逢房市低迷時期,許多官員立委反對通過,認為當時建築業「太苦了」,現在「預售的情形已經非常少」。但今日回頭來看,還有人敢說「預售的情形已經非常少」嗎?近年數家建商落跑倒閉,辛苦存錢購置預售屋的民眾求助無門等爭議11,當年的官員、立委諸公都有責任!

因此,在今年9月份立法院開議時,我們需要更多關注居住正義的朋友一同關心、支持這部法案。即便只是按照行政院版草案通過,都遠比「什麼都沒通過」來得好。

反過來說,若在民進黨完全執政下,還繼續上演「由民進黨執政的行政院提出的法案,卻被民進黨團立委封殺」的滑稽局面。那我們也可以正式宣告民進黨的打炒房政策完全是「打假球」了!

若在民進黨完全執政下,還繼續上演「由民進黨執政的行政院提出的法案,卻被民進黨團立委封殺」的滑稽局面。那我們也可以正式宣告民進黨的打炒房政策完全是「打假球」了。示意圖。 圖/聯合報系資料照
若在民進黨完全執政下,還繼續上演「由民進黨執政的行政院提出的法案,卻被民進黨團立委封殺」的滑稽局面。那我們也可以正式宣告民進黨的打炒房政策完全是「打假球」了。示意圖。 圖/聯合報系資料照

  • 文:廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員;彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長。
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  • 另外也有五個黨團或委員提出該法的修正草案版本,分別為王美惠、蔡易餘、莊瑞雄、李貴敏、台灣民眾黨。除了台灣民眾黨有納入「地價評議委員會專業化」外,其餘版本內容均與行政院版大同小異。
  • 事實上,這波房價上漲因素,除預售屋紅單炒作外,還包括資金投入不動產過渡鬆綁,囤房持有成本過低等。因此政府的「打房措施」是選擇性的,特別在不願意進行「持有稅制改革」下,以媒體輿論較易理解關注的預售屋炒作著手,以回應民怨。
  • 如果是對「配偶、直系血親或二親等內旁系血親」讓與、轉售預售屋與新成屋買賣契約,可以例外,但全國以每二年一戶為限。
  • 被徵收或強制執行等另有規定者不在此限。
  • 此內容在台灣民眾黨版本中有所體現,但該版僅將「民意代表」去除,並未將「公正人士」去除。
  • 本次修法「第47-3條、第47-4條、第79-1條、第81-2條、第81-3條第1項及第81-4條」,其施行日期均由行政院定之。
  • 如2021年初《住宅法》修法時要求中央主管機關設定社宅租金計算基準,便因其為空白授權,至今也尚未提出。
  • 最有名的是「勞動契約法」,自民國25年立法通過迄今仍尚未施行。
  • 買賣契約不得讓與或轉售之規定屬行政管理範疇,賦予買受人及銷售者應遵守該項義務,並對違反者處以行政罰(罰鍰),又依民法第71條但書規定意旨,該讓與或轉售行為雖違反規定,但非屬無效,其讓與或轉售之效力,仍依民法其他相關規定辦理。
  • 裁處罰鍰,應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益,並得考量受處罰者之資力。
  • 如8月13日位於中和「青慕淳」,因建商山琳建設落跑倒閉,承購戶上百萬頭期款血本無歸。

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