彭揚凱、廖庭輝／不只房價，高房租時代來臨：內政部應正視租屋族困境

OURs 都市改革組織 22 Mar, 2022

崔媽媽基金會、OURs都市改革組織與巢運共同邀請民進黨江永昌委員與吳玉琴委員、民眾黨張其祿委員與蔡壁如委員、時代力量王婉諭委員、國民黨吳怡玎委員等跨黨派委員，於3月10日一同召開記者會，提出民間版修法意見說明，並呼籲內政部正視租屋族困境，提出讓租屋族有感的修法版本。圖／崔媽媽基金會

台灣房價高漲，青年普遍難以購屋，早已不是新聞。因此當房價過高、購屋困難時，越來越多年輕世代會選擇以租屋解決居住需求，根據永慶房屋2015年調查，台北市首次購屋的年齡已突破40歲，新北市則來到38歲，租屋已經成為青年的重要居住選項，而不再是早年「買房前的短暫過渡」。

2017年立法《租賃住宅市場發展及管理條例》（後簡稱《租賃條例》），雖然開啟租屋市場專法管理之新紀元，不過其內容偏重包租代管租賃產業扶植，相對在權利義務、糾紛處理等面向著力不足。揆諸《租賃條例》施行四年多來之經驗，以及高房價下租屋需求日益殷切之現實，應認真思考如何適度降低租屋族負擔，並強化其租賃權益保障。

直白講，對於居住負擔最嚴重的青年群體，政府既然在短期內無法解決「買不起」的問題，那麼至少也應該要讓他們可以「租得好」。

租金抵扣應改列「特別扣除額」並增加額度

先從降低租屋負擔談起。根據主計處發布的2021年12月租金指數，再創歷史新高來到105.01，且已連續131個月不跌，居高不下的租金對民眾造成的壓力極大。弔詭的是，在租屋壓力日增狀況下，依據《所得稅法》規定，租屋支出其實可以抵扣所得稅，但實務上使用率卻極低。

根據內政部「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣約有1,006,364戶租屋族，但同年賦稅署資料，有申報「租金支出扣抵綜合所得稅」的納稅戶卻僅約2.7萬戶，推估申報率僅約2.7%。究其源由，除房東拒絕讓租屋族申報之外（此問題須透過稅制改革進一步解決），另一主因是現行的租金支出抵扣採「列舉扣除」方式且額度過低，完全缺乏誘因。

對租屋的青年家庭而言（參見下圖），租金「列舉抵扣」額度僅12萬元，若其並未撫養子女，配偶合併申報綜所稅時，採租金「列舉扣除」需繳的稅金比用「標準扣除」更多，試問誰要申報？而即便其撫養子女，租金「列舉扣除」相較「標準扣除」也無明顯節稅效果，考量租金支出申報不僅需要蒐集單據且可能得罪房東（不願租屋事實曝光），這又何苦來哉？

進一步言，此凸顯12萬租金支出抵扣額不符當前需求。根據主計處2020年資料，全台家戶年平均租金支出約為18萬元，月支出約為1.5萬；內政部2020年公布第二期社會住宅包租代管計畫，台北市平均月租金則約為2萬¹。且前述兩組數據為包含雅房、套房物件之平均價格，對需要租住兩房型的青年家庭，實際要支付的市場租金絕對更高²。

換言之，現行租金支出抵稅制度，租屋族卡在「列舉扣除」與「標準扣除」須二選一，且抵扣額度明顯過低，實形同雞肋。就此，筆者具體建議：

將住宅租金以「特別扣除額」認列，並提高抵扣額度（例如，比照購屋利息支出抵扣額度提高至30萬），讓租屋族真正能夠用得到，降低其租屋負擔。

採用標準扣除額、列舉扣除額，以及採特別扣除額並提高額度所需繳納稅款的比較圖。比較之下，未撫養子女的家庭可省下9,700~12,100元稅金，有撫養子女的家庭也可省下12,400元稅金，對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。圖／OURs

租屋權益納消保：不平等租約可開罰，申訴調解更有效

除了負擔頗重外，另一個問題關鍵是租屋族權益不足，其中又以「房客被迫接受不平等租約」、「租屋糾紛求助無門」為重點。

關於「不平等租約」問題，政府目前雖然公布了〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉³，規範部分不平等租約無效，但由於沒有罰則，實形同具文毫無效用。例如，目前超商、文具店販售的租賃契約書之內容，仍大剌剌違反上述禁止事項。

另就「租屋糾紛」問題，依《租賃條例》第16條租賃雙方可以申請政府免費調處，但實務上負責調處的地政機關過去多為處理土地糾紛，其程序、委員選派曠日廢時且效力有限，施行數年下來基本上乏人問津。例如，根據〈臺北市辦理不動產糾紛調處案件概況〉統計，租賃條例立法後至今，「房屋租用爭議」項目做成調處結果的數量為零，要這樣的制度有何用？。

市售租賃契約書其中第16條「稅額轉嫁」，已違反〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉第4條，應為無效，但實際上於市面上廣為流通。圖／網路範本

上述兩大問題該如何改善呢？依據消費者保護處105年函釋⁴，認為若房東「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」即為《消費者保護法》（後簡稱《消保法》）所認定的「企業經營者」。因實務上由於少有房東「只租一次房子」，故絕大多數房東都符合消保處的「企業經營者」的定義。

試想，如多數房東被視為「企業經營者」並納入《消保法》體系後，租約中常見之違反〈房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉的行為，即適用《消保法》之罰則，可限期改正或可處以三萬元以上三十萬元以下罰鍰，這對不平等租約亂象將有一定嚇阻效果。

又如，當多數租屋行為納入《消保法》規範，未來租賃雙方遇有租屋糾紛，就可不用採毫無效用的地政機調處機制，而是循《消保法》的調解機制⁵。目前在六都與部分縣市已有相關辦理經驗，因採《消保法》在受理、申訴階段會有行政機關的公文書通知，民眾戒慎、積極處理的意願也較高，因此多數案件在進入調解前即可處理完成，實務上是目前最具時效性、便民性、有效性的糾紛處理管道。以109年台北市數據，採消保調解的案件，成功率高達85.1%。

綜上，筆者強烈建議：應修法明訂將租賃行為適用《消保法》規範，將可很大程度緩解上述兩大租屋權益問題。

修租賃條例並非萬靈丹，租屋困境核心是黑市與高房價

上述建議內容，OURs與崔媽媽等民間團體已提出《租賃條例》修法版本，並獲得跨黨派立法委員支持。但需要強調的是，即便成功修正《租賃條例》降低負擔與加強權益保障，也並非真正解決租屋市場的結構性困境問題。

毋庸諱言，租屋市場最核心的問題是嚴重的租屋黑市。在70％~90%租賃行為地下化（房東逃漏稅）的狀況下⁶，舉凡租屋資訊、品質、安全乃至相關補貼等政府理應管理協助面向，皆無法有效推展與落實。以及，伴隨著房價持續上漲，青年越來越難購屋轉租屋需求增加，而大量空房又未能進入租屋市場增加供給，導致市場租金水漲船高，租屋族負擔日益沉重，如「陽台」、「廚房」、「帳篷」等畸零物件出租之亂象層出不窮。

因此，除《租賃條例》修法治標外，根本之道還是要推動落實「租屋登錄」制度，並配合囤房稅有效引導空屋出租擴大租屋市場規模。惟有如此，方能真正造福台灣超過百萬的租屋家戶，許青年世代人一個「租得好」的未來！