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彭揚凱、廖庭輝/囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路(下)

囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,將帶來積極正面助益。...
囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,將帶來積極正面助益。 圖/路透社

▍上篇

囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路

囤房稅對居住政策之效益

進而言之,就居住政策面向,囤房稅對購屋市場、租屋市場之健全,乃至政府推動中的包租代管,也將帶來積極正面助益。

就購屋市場,目前餘屋數量過多、開發浮濫,俗話說「沒有賣不出去的房屋,只有賣不出去的價格」,若透過囤房稅讓建商持有成本提高,不再囤屋居奇,讓供給真正進入市場,回歸供需機制讓價格回落到相對合理區間。也就是說,在購屋市場的層次上,囤房稅的效益是「去化餘屋、活絡交易、合理價格」。

就租屋市場,目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的房屋。一旦實施囤房稅,將促使多屋者願意將空屋出租以彌補其租稅支出,從而藉供給增加讓租金漲勢趨緩,且有助淘汰市場上窳陋違法的隔間與加蓋物件。也就是說,在租屋市場的層面上,囤房稅的效益是「擴大供給、抑制租金、提升品質」。

另就政府正積極推動的包租代管,由於現行機制是「只有蘿蔔不出棒子」,參與計畫的多為原本就有出租物件的房東,而少有從空屋釋出的狀況,致使成效遠不如預期。

如有囤房稅,大量釋出空屋將成為其擴展達標之利基,順勢也能為萌芽中的租賃產業迎來新生。也就是說,在包租代管推動上,囤房稅的效益是「政策達標、產業發展」。

租屋市場目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的...
租屋市場目前租屋供不應求、租金上漲,讓許多租屋族不堪負荷,或只能選擇承租低品質的房屋。 圖/聯合報系資料照

囤房稅該如何推動?

雖說課徵囤房稅合理且有效益,但推動上絕非易事,最棘手的是既得利益的反對,這將包括建商以及少部分擁有多房者。建商對政府施壓的本事無須懷疑,多屋者雖佔少數但多為具社經影響力者。是故,這些年來對於空餘屋問題的討論,始終是只聞樓梯響,便再無下文。面對此,囤房稅怎麼推呢?以下說說我們的看法及建議。

一、清楚界定對象,縮小影響面

就對象界定,須知空屋餘屋所針對的目標是不同的群體,前者為多屋者,後者為建商,那是要先處理「空屋問題」還是「餘屋問題」,抑或想一併處理,值得仔細評估。

以先前出師不利的「實價登錄2.0」修法為例,同樣涉及建商與個人兩種群體,遂出現建商實為反對「預售屋即時登錄」使其喪失操縱資訊、操弄價格的空間,但卻假「區段化、去識別化」將造成民眾隱私受損、安全堪憂等理由大肆販賣恐懼,營造出社會多數反對的假象,從而阻擋法案推動。

另之前台北市亦曾針對建商餘屋施以囤屋稅(縮短銷售期),惟不久後便以議會翻盤、市府退讓告終。前車之鑒不遠,我們建議囤房稅推動應「分而治之、先易後難」,可採空屋、餘屋分期處理,且現階段應以空屋為優先。

承上,另就縮小影響面部分,囤房稅在處理空屋的適用對象也要衡量。根據前述的全國總歸戶資料,如以擁有四屋(含以上)者為對象,受影響比例僅為3.94%;若將標準下修為第三屋起認定,影響比例提升至9.65%,雖說可涵蓋空屋數量會較多,但反彈力道則近三倍。循此,我們認為初步能以擁有四屋(含以上)者為囤房稅課徵對象,不失為一種務實之考量。

二、閒置重稅、出租輕稅

為利囤房稅推動之正當性,應釐清此一稅制改革之目的。筆者認為,並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成空屋釋出轉做居住使用。基於此,就具體的稅制設計上,建議基本原則應是「閒置重稅,出租輕稅」。

具體言之,自第四房(非自住)起,採累進方式大幅提高其房屋稅率,房子越多、稅率越高;相對地,該屋如出租供居住使用,則可適用減免優惠。

此作法的有幾個優點,首先,表面上是大幅提高多屋者持有成本,但實際上是以避稅為誘因讓空屋轉作出租;其次,不會陷入「空屋如何認定」的技術爭議,不再是政府要證明屋主空置,而是要屋主自己提出租賃資料證沒有空置;最後,只有仍堅持空置的屋主才會被大幅加稅,將影響面從3.94%縮減至更小。

舉例如下(以下稅率僅為假設模擬),如某A持有七間房屋,扣除三間認定自住外,第四、五間房屋稅從現行1.5%拉高至3.6%,第六、七間至4.8%。但如果他願意將自住以外的四間房子出租,則不採累進維持如現行1.5%稅率。又其房屋願意加入政府包租代管或出租予領取租金補貼者(公益出租人),則比照自住稅率1.2%。

請問,持有三房以上屋主為避免稅賦大幅提高,他們會怎麼做?試想,他們手頭上162萬房屋(適用囤房稅約70萬間)有一定比例進入租屋市場後,會有怎樣的效果?

三、配套針對租賃所得稅制進行改革

鑑於台灣絕大多數個人房東(佔市場供給絕大部分)隱匿出租逃漏稅之事實,使租屋市場黑市化難以健全發展,建議配合囤房稅的推動,我們也該進一步思考租賃所得稅制的改革。

改革的思路延續同樣的邏輯,不是要增加稅賦(反正房東逃漏稅從來就是如此),而是要配合囤房稅將擴大租屋市場之力道,一併讓租屋市場去黑市,促成房東主動登錄租屋。建議採「蘿蔔」加「棒子」方式處理:

蘿蔔是,推動「租屋所得單獨課稅」,與所得稅脫勾並採單一稅率,大幅降低佔市場大宗的個人小房東租金稅賦(特別是併入其他所得導致稅率累進),鼓勵誠實申報。

棒子為,搭配前述稅賦調整,另就房東租屋申報設定落日條款,明訂過去逃漏稅既往不咎,然後續如查獲則予以重罰,促成租屋登錄落實。

筆者認為,囤房稅並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成...
筆者認為,囤房稅並非基於財政需求要增加稅收,也非仇富要盤剝多屋者,而是為有效促成空屋釋出轉做居住使用。 圖/聯合報系資料照

囤房稅為居住政策無可迴避一環

最後,有必要就住宅政策改革路線問題,對囤房稅做衍生補充釐清。

住宅問題改革必須是購屋市場、租屋市場、社會住宅「三管齊下」,缺一不可。又相對於購屋市場、租屋市場的改革,社會住宅因未直接觸動既得利益,阻力最小,可作為改革推展的第一步,故自2010年起,我們便積極倡議社會住宅,並持續關注參與迄今。

因此,我們對近年來,特別是蔡總統任內,政府對興辦社會住宅努力與成果予以肯定,意即,台灣住宅政策改革的「第一步」已經踏了出去。毋庸置疑,「八年二十萬戶」社會住宅目標絕對要持續推進,然即使達成,也僅佔住宅存量2.2%,就政策意涵論,係建構台灣的「居住安全網」,讓被購屋與租屋市場排除的青年與弱勢群體,至少有階段性的安居之所。

若進一步論及讓社會住宅扮演「市場調節」角色,促成民間租屋市場價格合理與品質提升,有效舒緩會抑制房價上揚,那就非得累積至一定規模,例如OECD國家平均社會住宅比例超過10%,由於差距甚遠,實非現階段有意義的討論課題。

又即便如荷蘭、香港等社會住宅比例達30%,還是有其居住問題,如荷蘭的近年來遭遇房價與房租上漲壓力,香港更是身陷全世界公認最嚴峻的高房價問題。這些經驗提醒我們,居住政策只有社會住宅是不夠的!特別是,台灣在購屋與租屋市場相關機制仍與國外相去甚遠,如交易資訊透明、大量空餘屋閒置、租屋黑市等課題。敢問,難道於社會住宅跨出第一步後,其它改革就此裹足不前嗎?

今年無殼蝸牛運動屆滿三十週年,平心而論,過去三十年來,政府針對住宅問題並非毫無作為,但始終未直面弊端、迴避制度改革。放眼未來,如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一塊拼圖,也是實現居住正義無可迴避之挑戰。

我們還要繼續拖下去嗎?

如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一...
如不願下一個三十年繼續延宕蹉跎,毫無疑問,空餘屋問題的解決必定是其中舉足輕重的一塊拼圖,也是實現居住正義無可迴避之挑戰。 圖/聯合報系資料照

  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長;廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
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