林于婷／東區出走潮：無力負擔的高店租，商圈末日將來臨？
前陣子因「永福樓」熄燈，引起人們熱烈討論。在這間歷史悠久、存在許多台北人記憶的老餐廳歇業背後，反映出東區一帶商圈發展所面臨的問題。這並非是個單一個案，走進在忠孝東路四段和小巷子裡，會發現有不少店面門口，都貼上大大的「租」字，等待下一個有能力負擔店租的人。
綜觀台北的都市發展，每個地區的興盛與衰頹，似乎都不具有永久性。回頭看台北的前世今生，我們會發現西門町曾是一代青少年的流行、娛樂場所；信義計畫區在這幾十年內，陸續蓋起許多商辦大樓和百貨公司；曾經人聲鼎沸的師大商圈、公館商圈、天母商圈等，已不如往昔。而昔日不僅曾是都會男女消費聖地，更是流行指標的東區一帶，近年來卻面臨商圈沒落，以及店租過高等問題。
如果用「大富翁遊戲」來看目前我們所居住的都市，或許再貼切不過。早一步累積資本與土地的人，此後就可以無止境收取「地租」；經過、使用該土地的人，則必須繳交高額的「過路費」、「使用費」。當本該用來居住與使用的房屋，逐漸成為金權城市下的華麗裝飾，身為居民及消費者的我們，還能做些什麼？
商圈衰退、店面租金過高
儘管現在我們還能看見東區的人潮，但如果不正視東區「正在衰退」的現象，東區商圈的「沒落」便會在不久的未來發生。人潮減少、店面空置率高、短租型特賣會增加等，都是一個商圈正在衰退的跡象。
店面租金高漲不下，更是東區目前的最大挑戰。因房東期待收到的店租，比商店業者的收益還要高，一旦承租的店家無法持續支付高房租，往往就只能選擇退租歇業或者另覓他處。
退租的「破窗效應」也正侵蝕著東區，店面一間接一間熄燈，貼上「待租」字樣。空店面就像一個個萎縮的細胞，侵蝕商圈的活力與機能，也形成夜晚的治安死角。
「空店稅」不是長效藥
面對東區高店租的問題，台北市長柯文哲在今年2月底受訪時，表態可能研擬「空店稅」，迫使房東將空置的店面出租。但空店稅真的是萬靈丹嗎？
首先，空店稅的課徵範圍，是只針對東區商圈，或是整個台北市都適用？無論是只針對前者，或後者，必須注意的是，每個商圈面臨的情況都不同，空店的原因可能是房租過高，也可能是商圈已蕭條而被迫閒置。哪裡才是真正該課空店稅的地方？能否真的向不願降房租的房東課到稅？
其次，什麼樣的空間使用型態才算「空店」？若房東在店裡擺夾娃娃機、扭蛋機、自動販賣機，這些以機台形式的販售行為，是否就能輕易規避空店稅？對於「空店」的定義，空間該遵守何種使用規範，很難有統一的標準。而在房東規避稅賦的心態下，也可能找親朋好友充做「人頭」，營造店面有人承租的假象。
收取合理的土地持有稅
最重要的是，空店稅本質上為「懲罰性的稅」，即使實施空店稅，只能暫時解決高店租的現象，其背後更重要的問題是：台灣的土地持有成本過低。
以屬於土地持有稅的地價稅、房屋稅來看，地價稅以申報地價為稅基，以累進稅率課徵；房屋稅以房屋評定現值為稅基，稅率最高為非住家用（營業用）的3-5%。
台灣目前雖已針對不動產「實價登錄」增修相關法規，但房地產市場的資訊仍不夠公開透明。不健全的資訊使得政府無法透過稅制，將土地持有成本反映給房東與地主，而房東、地主們也持續將土地視為獲利的工具。
因此店租過高問題只是房地產市場裡的冰山一角，空店稅手段也無法解決根本問題。店租過高導致無人承租的現象，最終是市場機制的結果，惡性循環後可能使商圈衰退、沒落，到時候店租的價格自然會受到市場影響而調整。
長遠的積極作法，是政府應致力於房地產市場的改革與資訊透明化，持續推動「實價登錄」制度，以收取合理的土地持有稅，遏止囤房、炒房現象。
建立商圈特色與聯合組織
上述所討論的高店租現象，是以無力負擔東區房租的業者視角作討論。而對於仍繼續留在東區的商家，他們的處境該如何改善，也是需要思考的問題。
商圈的主體性是影響商圈復甦、營造特色的最重要元素。透過建立商圈的聯合組織，可共同討論商圈的發展方向，不僅房東與業者能縱向交流，在地居民與商家也可橫向連結，打造在地特色的街區與地方感。
舉例來說，西門町一帶為台北較早發展的區域，擁有較多文化古蹟、歷史感場所。因此透過串聯捷運步行範圍內的古蹟遺址與商業店鋪，即形成兼具消費與文化休閒的徒步區。而東區商圈內的零售服飾店林立，眾多酒吧餐廳的都會夜生活，兩者的串聯或可形成東區商圈的特色——台北都會流行文化——使商圈具有更明確的定位與指標性。
商圈的主要活動是消費，而構成消費活動的要素是人與空間。當人處在這個消費空間時，除了快速瀏覽的消費行為，應該能有更多的街區探索、人與人互動，才能使商圈擁有在地化、個性化的發展。
一個商圈的經濟價值固然重要，但空間使用的價值，才是使一個地方充滿意義與活力的關鍵。因此商圈除了講求豐富的店家數量、種類，更應該結合當地的人文歷史，形成具有特色的消費空間，以在地化的競爭力面對全球化下的商圈競爭。
土地的意義與房東思維
東區不是第一個房租過高的商圈，也不會是最後一個。外部的稅制改革與內部的商圈組織都很重要。稅制的健全、商圈組織的合作與共榮、如何看待土地意義，是減少這些問題發生的根本方法。房地產可以是產品與獲利工具，但同時也應該是人們居住與活動的空間。
東區的高店租現象，以及房東大多不肯輕易調降房租，都和民眾對土地的觀念息息相關。土地私有化的台灣，導致土地不只是私有財產與居住權的保障，更成為投資標的與賺錢炒作的工具。東區的房租與店租動輒幾萬、幾十萬，但地主與房東鮮少意識到這些從土地獲得的利益，是遠遠超過本身應得的。
擁有房屋並非壞事，但擁有自住需求以外的房屋，應將房屋拿出來使用，而不是寧願空置、炒作。將「使用價值」最大化，才是對待土地與房屋最好的方式。
