廖庭輝、彭揚凱／民進黨修平均地權條例打炒房，玩真的還是打假球？

鑑於近兩年房價再次飆漲，行政院於今年4月大張旗鼓昭告提出《平均地權條例》修正草案¹，力拼今年通過，期達成「防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度」之目標。

惟該草案送立院後未於上半年會期排審，就此，民進黨立法院黨團總召柯建銘在7月初表示：「目前是休會期間，接著也要進入大選，現在時機還不適合談這個議題」。但不久後，內政部政務次長花敬群則認為「若9月立法院開議排審順利的話，10月就能修法通過」，並強調「最好的時間點就是現在」。民進黨這種府、院不同調的發言，不禁讓人疑慮，《平均地權條例》修法是否會再次延宕？

那麼，《平均地權條例》這次的修法內容到底是什麼？又有哪些地方可以再強化？以及，該如何看待民進黨政府這次修法的態度？本文將就此做闡述。

行政院版修法重點有哪些？

此次行政院之所以主動提出《平均地權條例》修法，自然與近期房價上漲民怨有關。其目標鎖定在不斷被媒體輿論關注的紅單炒作、揪團炒房的亂象²。主要內容如下：

第一，「加強登錄機制與打擊紅單炒作」。行政院版補上目前預售屋實價登錄機制「解約免登錄」的漏洞。在2020年底「實價登錄2.0」通過後，將預售屋由過去動輒兩三年的「代銷契約結束後」登錄，改為「即時」登錄，以加強房產交易資訊的透明化；但在「實價登錄2.0」中並沒有規定「預售屋解約」也必須登錄，造成登錄造假事件頻傳，本次修法將「預售屋解約」也列入了必須登錄事項並附加罰則。

另外，本條款也將「新成屋」比照預售屋規定，收取訂金等須有書面契據（紅單），除了維持「實價登錄2.0」中紅單不可轉售的規定外，也要求銷售方也不得同意或協助轉售。

第二，也是最重要的改革項目，為「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」。為了打擊預售屋與新成屋契約炒作，行政院版規定預售屋、新成屋契約，均不可讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告³。而且不只買方不可轉售，銷售方也不得同意或協助轉售並附加罰則。

第三，「私法人購屋與轉讓限制條款」。為了避免有心人透過公司買賣房屋避稅，行政院版規定未來「私法人購買住宅用房屋應檢具使用計畫，由中央主管機關許可」，且取得住宅用房屋後，登記完畢五年內不得移轉、讓與、預告登記⁴。

第四，「吹哨人條款」。民眾對不動產銷售、買賣或其申報登錄資訊知有違反法規規定情事者可以檢舉，且將實收罰鍰總金額收入一定比率做為檢舉獎金。

第五，「打炒作條款」。針對「散佈不實資訊影響不動產交易價格」、「通謀或虛偽交易營造不動產活絡表象」、「集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，影響市場秩序」、「從事其他影響不動產交易價格或操縱秩序之行為」者，均給予重罰。

哪些部分還可以強化？

整體而言，筆者對於本次行政院修法草案高度肯定並支持，其內容對房地產投機炒作絕對有明確有效的抑制作用，這從建商、代銷、投機客團體頻頻發言反對可見一斑。然就精益求精角度，或有值得略微新增與改進之處，略述如下：

一、地價評議委員會專業化

現行《平均地權條例》第4條，地價評議委員會「應由地方民意代表及其他公正人士參加」。鑑於地價評議應具備高度專業性，既有其它審議機制（如都市計畫、環境影響評估）皆沒有「民意代表」參加的作法，且「公正人士」流於籠統浮濫，即現行作法既不符專業原則亦不適當。

因此我們的建議是：民意代表退出地價評議委員會，以「專家學者」取代公正人士，落實審議專業化，並要求委員會組成名單及審議會議紀錄應上網公開⁵。

二、明確條文施行日期

按行政院此次草案版本，明訂相關修正條文「施行日期由行政院定之」。因此即便三讀通過，由於「需要配合訂定相關辦法」、「需要配合修正申報登錄相關子法、申報書表及作業系統」等原因，多數條文都不會立即生效，而是取決於行政院什麼時候想要實施⁶。

依《中央法規標準法》，法律施行日期除交由「其它機關（如行政院）」決定外，也可於立法時明文「規定實施時間」。鑑於本次修法已然觸及建商與投資客核心利益，若將實施日期完全交由行政院自決，恐有不可預期干預力量介入造成延宕⁷，最差的狀況甚至變成「木乃伊法令」形同具文⁸。

因此我們的建議是：即便修法通過後需要相關行政作業時間，也必須設定明確的實施日期，而不是採由行政院自行決定方式。

三、增加書面契據（紅單）炒作罰則

雖然「實價登錄2.0」已經有開罰書面契據（紅單）轉售的規定，但處罰並不影響其交易效力⁹，也就是說，罰歸罰，想交易還是可交易。而本次行政院版草案條文對於書面契據轉售的罰則並未修正，仍維持處「15至100萬元」罰鍰。

但顯而易見的事實是：若2020年底通過的「實價登錄2.0」對紅單炒作的罰則有嚇阻作用，那麼這兩年為何還有嚴重的紅單炒作問題呢？因此，我們認為應於本次修法將「紅單轉售」的罰則提高，強化其嚇阻性。

那麼究竟要提到多高呢？我們認為，可以參考本次行政院版草案對「預售屋、新成屋買賣契約」轉售的罰則。之所以這麼說，是因為所謂「書面契據」與「買賣契約」看似有別，但其標的都屬於預售屋或新建成屋，其差異僅在前者指收受訂金或類似名目金額（如坊間使用之預約金、保留金、議價金等），以確保主契約之成立或履行所訂立的契約。而且訂金的性質、到底是「預約」還是「本約」，實務上也不能透過契約書標題加以分辨。

實際上需要禁止轉讓的，並不是「書面契據」或「買賣契約」本身，而是既屬預售屋或新建成屋之權利。在立法上最簡單有效的方式便是將兩者的罰則拉齊。至於實際裁罰輕重，仍得依《行政罰法》第18條第1項¹⁰規定審酌，由主管機關訂定裁罰基準，供民間遵循。

因此我們的建議是：將「書面契據」轉售的罰則等同於「買賣契約」轉售的罰則，均拉高至50萬至300萬元。

目前最大的爭議與阻礙是什麼？

這次修法最大的爭議內容，也是利益擺不平的關鍵之處，並不是看似嚴苛且罰則最高的「打炒作條款」，也不是限制公司買房的「私法人購屋與轉讓限制條款」，而是「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」。

今年4月底蔡總統的表哥、三圓建設董事長王光祥便公開表示「政府對於預售屋換約應採取鬆綁」，內政部於5月10日強烈回應「不可能同意這件事」，其衝突劇烈可見一斑。

為什麼會這樣？因為在本次修法內容打炒房最有用的手段，就是禁止預售屋與新成屋契約轉售。在台灣近年的炒房風潮中，大量投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」將房價大幅推升的同時，也成為建商心目中最好的「優質客戶」。

若預售屋與新成屋契約真的禁止轉售，等同於斬斷投資客的大部分操作空間，他們要炒房就只能等到興建完畢後才能夠進行。這對投資客的資金與風險承受需求都大幅拉高，並連帶讓建商買氣與賣價大幅下降，戳破「國王的新衣」。

因此，近期建商與投資客也頻頻出招，房地產市場不斷有「房市降溫」的新聞出現，塑造「房價已經在跌，無須打擊炒房」的風向。至於檯面下有沒有以選舉政治獻金做要脅，恐怕「只可意會、不能言傳」了！

打擊紅單與契約炒作，是民進黨打炒房政策的試金石

我們可以理解前述的這些背景與紛擾，但無法認同、更不應該變成民進黨政府暫緩《平均地權條例》修法的理由。

首先，紅單與預售屋、新成屋契約炒作，本來就不是購屋市場應該出現的狀況，無論房市走高走低，都應該進行改革；其次，這種以「短期市場波動否定長期制度改革」的作法，過往已經對台灣房市造成太多負面效果。

如2003年立法院討論〈建築經理公司管理辦法〉應法制化為《建築經理業管理條例》時，加強預售屋管理機制時，正適逢房市低迷時期，許多官員立委反對通過，認為當時建築業「太苦了」，現在「預售的情形已經非常少」。但今日回頭來看，還有人敢說「預售的情形已經非常少」嗎？近年數家建商落跑倒閉，辛苦存錢購置預售屋的民眾求助無門等爭議¹¹，當年的官員、立委諸公都有責任！

因此，在今年9月份立法院開議時，我們需要更多關注居住正義的朋友一同關心、支持這部法案。即便只是按照行政院版草案通過，都遠比「什麼都沒通過」來得好。

反過來說，若在民進黨完全執政下，還繼續上演「由民進黨執政的行政院提出的法案，卻被民進黨團立委封殺」的滑稽局面。那我們也可以正式宣告民進黨的打炒房政策完全是「打假球」了！

• 文：廖庭輝，社會住宅推動聯盟研究員；彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長。
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• 另外也有五個黨團或委員提出該法的修正草案版本，分別為王美惠、蔡易餘、莊瑞雄、李貴敏、台灣民眾黨。除了台灣民眾黨有納入「地價評議委員會專業化」外，其餘版本內容均與行政院版大同小異。
• 事實上，這波房價上漲因素，除預售屋紅單炒作外，還包括資金投入不動產過渡鬆綁，囤房持有成本過低等。因此政府的「打房措施」是選擇性的，特別在不願意進行「持有稅制改革」下，以媒體輿論較易理解關注的預售屋炒作著手，以回應民怨。
• 如果是對「配偶、直系血親或二親等內旁系血親」讓與、轉售預售屋與新成屋買賣契約，可以例外，但全國以每二年一戶為限。
• 被徵收或強制執行等另有規定者不在此限。
• 此內容在台灣民眾黨版本中有所體現，但該版僅將「民意代表」去除，並未將「公正人士」去除。
• 本次修法「第47-3條、第47-4條、第79-1條、第81-2條、第81-3條第1項及第81-4條」，其施行日期均由行政院定之。
• 如2021年初《住宅法》修法時要求中央主管機關設定社宅租金計算基準，便因其為空白授權，至今也尚未提出。
• 最有名的是「勞動契約法」，自民國25年立法通過迄今仍尚未施行。
• 買賣契約不得讓與或轉售之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第71條但書規定意旨，該讓與或轉售行為雖違反規定，但非屬無效，其讓與或轉售之效力，仍依民法其他相關規定辦理。
• 裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。
• 如8月13日位於中和「青慕淳」，因建商山琳建設落跑倒閉，承購戶上百萬頭期款血本無歸。