囤房稅能打房？面對高房價，調整房市結構才是根本

對包括我在內的很多年輕朋友來說，住宅政策是我們心中的痛，買一間房幾乎是遙不可及的夢想。而「炒房」就是現今房價高不可攀的原因之一。

抑制房屋炒作與漲價

過往的炒作，是大建商透過大建案吸引投資客從事短期買賣，把價格炒起來之後脫手。因此，該地區會出現許多短期買賣的不動產交易。要抑制這樣的炒作，政府已推出不少政策。

第一，是房地合一稅。房地合一稅是所得稅中針對不動產交易的部份額外課徵的稅，國民黨執政時就已推出。易言之，如果把房屋賣掉，房地收入減掉成本、費用、土地漲價總數額後，要依一定稅率課所得稅。如果從買到賣在1年內，稅率是45%，2年內稅率35%，2年以上20%，10年以上則是15%。這樣的稅率調整，有效地讓短期間內買進賣出的炒房行徑收斂不少。

第二，則是豪宅的貸款利率。透過央行的選擇性信用管制，特定地區、一定金額以上（如臺北市是7千萬）的房地產買賣最高只能貸款6成，如果短期內發現某些區域大量出現短期買賣，也能針對區域做選擇性信用管制。

限貸措施讓韓國瑜的「日升月恆」豪宅必須從7200萬降為6950萬元出售，正證明了這個政策對於豪宅的價格具有抑制的效果。

第三，則是透過《房屋稅條例》針對多屋者課徵更多的稅，也就是俗稱的「囤房稅」。但是，囤房稅的效果恐怕不一定真的這麼有效。

囤房稅有效嗎？北市經驗效果不彰

在當前的制度中，2014年《房屋稅條例》修正，將非自住之住家用稅率提高為1.5%至3.6%，並授權地方政府訂定差別稅率，已具有囤房稅的精神。

以台北市來說，2014年7月把持有4～5戶的稅率定為2.4％，6戶以上的稅率訂為3.6％，還搭配豪宅稅（總價8千萬以上，符合特定地段等條件的高總價房屋，適用調整後路段率，約為原本2至3倍）及房屋標準單價提升（2014年7月1日後取得使用執照的新屋，房屋標準單價提高1到3倍，平均增加1.6倍，即提昇房屋稅稅基）。但這麼強力的打房作為，卻只使隔年台北市的空屋比其他縣市多下降不到0.2%。

▲ 空屋率年變動率。

2015年，台北市空屋下降0.12%，新北市也下降0.09%，台中上升0.04%；到2016年，台北市下降0.4%，新北市下降0.12%，台中市則下降0.33%。又到2017年，台北市下降了0.05%，新北上升0.05，而下降最多的換成桃園，一次降了0.54%。因此，各地空屋率每年漲跌的趨勢不一，很難由此推論囤房稅帶來什麼影響。而且，這還沒有考慮那幾年台北市住宅類使用執照的發放數量，遠低於其他五都，這使台北市增加的空屋比別的縣市更少。

同時，台北市的空屋減少較多的2015、2016，台北市的貸款負擔率在2015年提昇了0.02%，在2016年降低了0.57%，但在隔年，卻是空屋降低最少（-0.05%）的桃園降低了0.44%。從這邊也能看到，降低空屋，可能跟減輕房價負擔之間，還有很多變因在其中，恐怕因果關係不是這麼明確。

▲ 貸款負擔率年變動值。

而且，囤房稅有時候會出現意想不到的結果，有些屋主不一定會因為囤房稅而便宜出租，反而會把囤房稅所增加的成本，附加到租金上面，反而導致租金上漲，因此如果屋主把房屋拿出來租，應該要有機制比照最低稅率。另外，囤房稅背後，還有一個城鄉差距的問題。

大家都知道，真正缺房屋的不是偏鄉，而是都市中心，就算偏鄉地區的空屋釋出，對於都市中心的需求也沒有任何幫助。

但如果檢視空房的相關數據，就會發現，台灣偏鄉空屋的比率比都市的空屋還要多。在不需要房屋的地方推動囤房稅，其實對於都市高昂的房價完全沒有影響。因此，囤房稅必然要因地制宜，依據不同的地區來做處理。

許多人會認為，使用囤房稅等方式提高房屋的持有成本，可使非自住的屋主願意用更低廉的價格把房屋賣出去、租出去，同時也減少市面上的空屋。但是，大家可以想一下，如果房屋只是從一個人手上換到另一個人手上，或是讓一戶人家另外租另一間房子搬過去，事實上空屋不會減少，因為只是從一手換到另外一手而已。

要降低空屋，其實要先想辦法讓原本住在一起的家庭成員搬出來，創造對房屋的需求，才能減少空屋。同時，空屋的狀態也有影響。有些空屋地處偏遠，這樣的空屋就算釋出，對於都市的居住也幾乎沒有任何幫助；有些空屋則可能是因為還需要整修才能居住，這時候就可能需要推動都市更新，才能把這樣的房屋整修為可以住人的房屋。

誠然，現在時代力量倡議要上修囤房稅的稅率，如果把稅率區間拉寬，比如把房屋稅上限從3.6%增加到4.8%，這可以增加一些地方政府靈活運用的空間；但是之前台北市政府在2014年張金鶚擔任副市長期間，祭出了調高房屋稅稅基（即調高新建房屋之房屋構造標準單價）、增加囤房稅最高稅率到3.6%的作為，卻只讓空屋多下降0.2%的狀況，囤房稅等增加持有成本的作為，是不是真的可以如想像的讓空屋釋出，恐怕也還需要觀察。

同時，北市府雖然在2014年祭出這些措施，但在2017年時卻又將房屋標準單價緩漲，也降低豪宅稅的加價率。北市一方面希望中央可以調高稅率，但一些措施卻又往反方向推行。這樣的話，不管中央放寬再高的稅率，恐怕都難以達到預期的效果。在北市的部份，現行稅制下還有許多可以運用的工具，只要真心想做，不一定要修法。

面對高房價，應整體調整房屋供需結構

要降低高漲的房價，必須採取軟著陸的方式。房價不只是買賣價格，也有很多人會以房屋抵押貸款，作為經營企業所需的資金。日本曾經因房地產泡沫，導致許多企業原本貸款來的資金面臨銀行的追討，進而增加企業需要償還的債務，而導致長期的經濟低迷。因此，緩步降低房價，是比較好的作法。

為了緩步降低房價，我們需要調整房地產的市場結構，讓市場結構可以更健全。綜觀台灣的房價，最貴的地方其實就在台北、新北。這地區的房價高漲，最主要的一個原因，是因為工作多、需求量大，人口持續往這邊集中，因此才導致房價高漲。

▲ 政府近三年通過的住宅相關法案改革。

在需求面，政府近年透過租金補貼，讓符合條件的族群可以用較為便宜的價格租到房子。目前租金補貼已經協助到8萬戶以上，從2015年來成長了3萬戶，並且擴及單身、新婚、育有未成年子女等以往無法接受補貼的青年家庭。社會住宅目前已完工與施工中的戶數合計超過3萬戶，預計2020年底將超過第一階段（2016～2020）4萬戶的預定目標。

社會住宅能照顧弱勢者的居住需求，社會住宅的興辦機制也有強化。2016年全面修訂了《住宅法》，強化興辦的能量；針對地方人力吃緊等狀況，中央也協助先期規劃、代辦工程或營運管理等方式，促使地方有更多量能興建社會住宅。

目前內政部已經盤點出全國560多處、300多公頃土地，並一塊一塊與地方政府共同討論收斂，準備落實第二階段（2021～2024）8萬戶社會住宅的目標。財務方面，則建立機制，跟銀行貸款來興建，並以未來的租金償還銀行。如果租金無法償還所有貸款，非自償的財務缺口則由中央政府全額補貼。

以上兩個政策加起來，今年底就有至少11萬戶家庭受到這些政策的幫助。這樣的政策，就是在建構台灣的「居住安全網」，讓弱勢者有個可以安居的所在。

在供給面方面，除了社會住宅提高供應量外，目前也持續推動包租代管，希望更多的屋主可以把房屋釋出到租屋市場，讓更多人有房屋可以租。到11月底已經有5,000多戶包租代管的社會住宅，等同16個中大型（300戶）的住宅社區。

民進黨上台後，針對租屋市場提出健全政策，並陸續於2018年制定了租賃專法，引導租屋服務業制度化、專業化，也明定房東、房客的權利及義務，頒布各類定型化契約，讓房東、房客的權益有合法保障。另外，針對房東和房客，也分別輔導民間成立了協會，來解決他們遇到的大小問題。

目前全台灣7百多家業者來登記要做租賃服務，4百多家已經完成法定程序，可以合法經營。另外，租屋方面最令人詬病的就是房東沒有誠實登記，政府掌握不到租屋的黑數，也透過包租代管、租金補貼中的賦稅優惠政策，鼓勵房東誠實報稅，讓政府可以掌握租屋市場的狀況。如內政部已經訂定《公益出租人資格認定作業要點》，房東租給租金補貼戶即為公益出租人，享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅，房屋稅適用自用住宅稅率1.2%，地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2之福利。

有人會認為租金上漲並不合理，但是租金一般都是跟物價連動，從下圖可看到租金漲幅比CPI物價指數還要低，只是反應物價而已。

對於自住族群，也看到政府大力推動危老重建及都市更新。危老建築在災害來臨的時候容易受創，推動危老及都更，可以讓這些原本的住戶在合理負擔下，有更高品質的房屋可以住。透過危老都更換房，一方面解決品質安定問題，另一方面也讓這些人不用擠入購屋市場買新房子，減少對於房屋的需求，避免進一步推升房價。

這幾年努力投入危老及都更的有許多是有心的小建商，透過這類都更的推動也能逐步調整供給者的結構，不一定讓大建商主導市場，社區自己也可以找自己喜歡的建築師、建商來改建。這可以給一些建築師揮灑創造的空間，而不是單純想要把每坪單價炒到最高。

過去的房屋炒作中，都是建商蓋大建案，戶數多，一群投資客跑來大買房子，再轉手高價賣出。但是，都更較不會有這種狀況，都更大部分都是由原權利人持有房子，銷貨壓力不重，減少炒作集團結合的動機。

至於之前推動的實價登錄，事實上目前只是先停下來討論，因為社會上確實出現了一些聲音，擔心會侵犯隱私；對於預售屋價格的透明登錄，業者也有實務能否操作的疑慮。因此，目前只能就有共識的部份先行修法。如果大家可以多溝通、多了解，未來就有機會再往前走一步。

另外，在土地稅的稅基方面，目前的稅基採取的是評定現值，與真正的交易價格間有一段差距，各地區間也不公平，此點長期受到詬病。舉例來說，台北市大安區雖然地價比較貴，但若是就實質稅率來看，卻是全台最低，反而台東的實質稅率可能會是最高。因此，稅基這部份的調整，是未來住宅與土地政策的關鍵。

目前，台灣的法拍屋確實在增加，這些法拍屋可能是許多投資客原本想要炒房，卻無法負擔後來的房貸，只好拍賣；甚至有些是建商，房屋賣不完而遭到法拍。這樣的法拍屋出現，事實上也代表著台灣房市賣壓逐漸出現，也證實了目前台灣房市緩著陸的趨勢。

綜上所述，目前台灣房價呈現緩慢下跌的趨勢，炒房情況也不若往年熱絡，政策上則是走軟著陸的方式，透過一系列的法案修訂，推動購屋與租屋市場的健全化，調整房屋市場的供應與需求。囤房稅當然是一個稅制工具，但是是否真的處理到問題的核心，大家都可以多思考。

當然，房屋市場的調整不是幾年內就能達成，還是需要持之以恆，並且在稅基調整、資訊透明方面繼續溝通與推動，未來才能真正減輕大家購屋與租屋的壓力。