三年間的潮起潮落：中國「長租公寓」為何集體爆雷？

近期中國「長租公寓」紛爭頻傳，這種中國獨特的「結合房產、網路與金融創新」模式，在短短三年間潮起潮落。由於模式尚未成熟，當局欠缺監管經驗，加上多方咎責處理困難，並且涉及房產與金融秩序，後續連鎖效應不容小覷。

所謂「長租公寓」是指仲介公司大量搶租房屋，租賃給房客，房東則從仲介公司取得分期房租租金。房客需直接支付一年甚至多年租金總額，由於許多房客資金不足，轉向貸款公司高利貸款，房客每月定期經由網路自動扣款償還。

房客的這些租金總額並非直接支付給房東，而是給仲介公司。仲介公司收到租金總額後，只先支付房東前幾個月的應付租金，餘額則拿去搶租新的房屋，再轉手出租給新房客，甚至無償拿去轉投資，至於投資什麼則幾乎不受監管。

仲介資金欠缺監管

簡言之，房客把血汗錢或者高利借來的錢，也就是租金總額，交給仲介公司而不是交給房東。而仲介公司把租金分期支付給房東，這些尚未交給房東的大筆剩餘租金，就被仲介公司拿去用了。

仲介公司等於是變相籌資，再據此資金搶租新的房源，攻城掠地，或如前所述進行多元投資。幾家夠力的仲介公司搶佔市場、削價競爭，形成「高收低租」的亂象，也就是為了搶房源、擴充市佔率，寧可競相用較高的價格大量搶租房屋，再以較低價格租出去，成交一間虧一間。虧損差額越來越大，口袋不夠深或者價格失控的公司，資金一旦斷鏈，迅即破產倒閉。

但是如果搶房成功，這少數幾家仲介公司便囊括某些城市大量房屋，造成壟斷，便能使該城市租金集體上漲，回過頭賺其暴利。倘若政府不介入，就難以被取代，這也是許多中國一二線城市房租急速上漲，讓中下階級以及房客被壓得喘不過氣的主因。

舉例而言，去年底我在一篇論及中國房地產風險的專欄文章中，便提及房租飆漲的嚴重問題，造成中國廣大中產以下階層的困境。根據北京統計局指出，2017年北京租金接近平均可支配收入的六成，幾乎是收入三成的適宜租金比例的兩倍，而且實際數字恐怕嚴重得多。

中國一二線城市房租一年調漲多次是常事，甚至還有隔月漲一成的案例，漲勢驚人。有研究單位點名許多長租公寓公司的目標，是利用浮濫的融資擴大市占率以壟斷市場。苦於租金飆漲的房客，則淪為惡性遊戲規則的底層受害者。

然而，如果仲介公司搜刮的大量房子租不出去，累計高額預付給房東的租金，則會壓斷仲介公司資金鏈。當仲介公司倒閉，房東收不到定期租金，房客雖已經預付總額了，卻會被房東逼走，衍生社會嚴重糾紛。而租金爆衝、經濟萎縮、通貨膨脹、失業潮等等，都是大量長租公寓租不出去的原因。

年輕的風險行業

中國的長租公寓源自2015年，可見這行業還相當「年輕」，2016年逐漸流行，迅即野蠻成長。根據專業機構調查，從2016年到2018年，較為知名的長租公寓公司增加超過300家。

當長租公寓模式萌芽時，中國輿論叫好，瀰漫著「金融創新」的樂觀期待。例如2017年中國《太平洋家居網》便以「長租公寓成房地產新風口，大受年輕人的歡迎」為題，報導「年輕人對長租公寓十分推崇。研究表明，長租公寓也慢慢成為房地產市場的新方向」「長租公寓還有巨大發展空間，市場規模至少會是在萬億（兆）以上」。

2018年也有不動產媒體報導，預計2020年底中國長租公寓將超過1,000萬間；排名前30的大型房企，已經有三分之一涉足長租公寓市場；預計到2030年租金成交總額有望達到4兆人民幣。並且強調，「多項數據表明，長租公寓概念已越發火爆，未來發展空間巨大。如今，長租公寓闖進大眾消費生活，改變著現有房屋租金生態。」連許多酒店集團、網路巨頭、新創公司也競相搶進市場想分一杯羹，長租公寓行業簡直是「高歌猛進」勢不可擋。

然而也幾乎在去年同時，產業界高管紛紛公開警告，要當心長租公寓淪為爆雷的P2P網貸平台亂象，因為業者貸款以及房客網貸太浮濫，長租公寓搶錢搶市炒短線也極為嚴重，一旦租金過高加上網貸爆雷，資金斷鏈將使業者如骨牌連鎖倒下。

例如去年杭州長租公寓仲介公司「鼎家」宣布破產，損及4,000多名房客權益。此外有北京昊園恆業、蘇州樂棧等多家公司連續爆發資金斷鏈。根據統計，目前已有26家知名業者爆雷，光是今年7月就有樂伽公寓、杭州速錦房產等六家業者資金斷鏈。

其中近期爆雷的大型長租公寓「樂伽」，在7月兩度否認瀕危之「傳言」之後，8月7日宣布停業，聲稱因為員工離職、沒有收入，無法償債，所有與房東、房客的合約即刻作廢，簡直是耍無賴。樂伽的多個分公司與據點幾乎人去樓空，影響客戶遍及南京、合肥、蘇州、杭州、西安、昆山、成都、重慶等八大城市。

創辦於南京的樂伽公寓發展迅速，短短三年即擴張至八大城市。其公開資料宣稱管理房源超過20萬套，全國客戶有40多萬。樂伽就是典型的「高收低租」經營模式，這也是樂伽停業聲明中承認的致命傷。

短短三年多，潮起又潮落。中國輿論對於長租公寓「2020年超過千萬間！看長租公寓如何撬動萬億級市場」的激情，竟已迅速淪為中國房產與金融危機之火種，這可能是當初隨著高歌猛進的大眾始料未及的吧？