彭揚凱、廖庭輝／青年安居如何可能？政黨居住政策選前評論

鑑於青年居住問題日趨嚴峻，OURs等多個團體¹日前舉辦了「青年安居政策論壇」，邀請民主進步黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨等主要政黨，針對「青年居住三大提問」²做回應，並據此闡述各自的青年居住政策。面對各黨或異或同的政策主張，筆者作為主辦方成員，擬藉由本文進一步分析與評論³，供各界參考並指正。

惟正文之前，有必要先對多次邀請卻「已讀不回」的國民黨做交代，以示對其他四個參與政黨之公道。國民黨其作為最大在野黨，也推派了總統候選人，迄今除「房貸40年」荒謬政見外，在青年居住問題上基本是交白卷，可謂失職、失能，只想說，難以期待！

交易資訊不透明：實價登錄2.0，民進黨的確跳票

三大提問中，第一題是關於房產資訊不透明，青年首購族權益嚴重受損。

主因是現行實價登錄制度最大的漏洞為「區段化、去識別化」與「預售屋未有效登錄」，前者讓資訊揭露難以真正反映市場實際狀況，後者則是因資訊揭露與真實交易的時間相差數年之久形同虛設。因此，四個政黨對於資訊透明化的立場，主要是反映在對行政院版「實價登錄2.0」修法於下屆國會是否推動的態度⁴。

就此，時代力量、台灣民眾黨、親民黨均明確表達支持行政院版「實價登錄2.0」法案，並各自在法案內容中補充加強機制。台灣民眾黨、時代力量加入「預售屋契約備查入法」，以進一步保障預售屋消費者權益，加強政府的事前管理能力；親民黨則是主張加入預售屋起始價機制與託管制度，讓預售屋價格變化的趨勢更一目瞭然，並保障消費者權益。

唯一對資訊透明化改革持保守態度者，反而是目前的執政黨——民進黨。他們認為，將「區段化、去識別化」去除，也可能造成個資疑慮，以及預售屋即時登錄可能會有低價高報、變相炒房的問題，因此認為必須取得社會共識才能夠推動。

令人不解的是，房產資訊透明化是蔡總統2016年競選「安居三策」的政見之一，「實價登錄2.0」修法版本也是政院主動提出，怎麼到了立法院後，未見在野黨反對杯葛，反倒是國會過半的民進黨自己來喊停？

雖高舉理由是社會沒共識，但連房仲業者的民調⁵都顯示，預售屋揭露有94%消費者支持，地址全揭露的支持度也達八成。試問，過去四年民進黨推的政策、法案，有比這更高的「社會共識」嗎？

租屋市場不健全：社會住宅不能少，蘿蔔與棒子需兼備

買不起，租總可以吧？因此第二個提問便聚焦在租屋市場不健全，青年租不起、租不好。

目前狀況是，台灣的租屋市場規模過小（約佔整體住宅市場11.3%，歐美等先進國家租屋比例約30%~50%不等），導致高度偏向賣方（房東）市場，不利租客。

首先，租屋供不應求下，過去十年都會區租金指數年年上漲，對於薪資相對偏低的青年世代是沈重負擔。其次，租屋市場「地下化」，房東出租未登錄、逃漏稅已成常態，嚴重損害青年租客如設籍、報稅抵扣、乃至於申請租屋補貼等權利。

最後，學生宿舍嚴重不足，全國約27萬⁶有住宿需求的學生只能校外租屋，面對的是違規使用、非法隔間、違法頂加等物件，居住品質與安全堪慮。

針對此問題，解決對策可概括為「政府直接供給」與「促進市場供給」兩大主軸。就政府供給部分，四個政黨相當有共識，均支持持續興建社會住宅（也包括學生宿舍）。對此，筆者肯定民進黨過去幾年的在推動社會住宅努力，也讚許時代力量、親民黨、台灣民眾黨明確表達支持此政策的態度，但也要點出落實方為硬道理，最具體檢證的指標是，就未來四年社會住宅推動之預算編列、公有土地撥用、專責組織人力等事項，各黨應信守承諾，共同支持。

至於「促進市場供給」對策部分，各黨則有不同的差異，可用「蘿蔔」與「棒子」的比喻來論。

執政的民進黨偏向「蘿蔔」一端，即著重透過增加租金補貼（增加至12萬名額）、包租代管、提供房東誘因等方式，來增加青年可負擔租屋之供給。相對地，時代力量與台灣民眾黨，則更強調「棒子」必要性，主張應對租屋市場進行改革，包括要求租屋登錄、建立吹哨者保護機制、強化稽查違規出租等方式，藉由租屋市場正常化來提升青年租屋權益。

平心而論，過去四年民進黨政府對租屋市場的關注與投入的確勝於過往，特別是訂定了首部租賃專法《租賃住宅市場發展及管理條例》。

然就我的觀察，眼下政府的「蘿蔔」（如租屋補貼、包租代管、租稅減免等）手段幾乎已經用罄，但「棒子」迄今仍付之闕如，房東不許設籍抵稅現象依舊、非法危險租屋仍在、違反規範並無罰責……等，致使諸多努力「事倍功半」。

展望未來，個人認為應是蘿蔔與棒子需兼備，首要之務當是進行租賃專法補強修訂！

解決百萬空餘屋：稅制改革要面對，具體內容細商議

接續前兩個問題，當前年輕世代苦於買不起、租不好，但卻又看到「高房價但餘屋高空屋並存」、「租屋不足但空屋很多」的近百萬的空餘屋景象。因此第三個提問是，此現象是否合理？應如何面對並改善？

針對這個問題，四個政黨最大的共識點是，皆認為此非合理現象，但該如何處理改善，則有不同的觀點與爭辯。

時代力量、台灣民眾黨、親民黨皆認為房產持有稅過低⁷是大量空餘屋現象的主因，因此都提出調整持有稅制（囤房稅）的政策主張，但具體內容部分則各有不同。

時代力量主張，持有四屋以上採累進差別稅率⁸，並將稅收用於租補與房貸政策，但若房屋出租則減半徵收，以鼓勵房屋釋出使用。

台灣民眾黨⁹則是提出將自住標準由三戶以上修正為一戶，除單一自住輕稅外，其餘房產都依照戶數累進差別稅率，並在中長期朝著房地合一、實價課稅邁進。

而親民黨則是提出降低單一自住稅率，並累進方式提高三戶以上稅率，實價課徵持有稅。

不同於其他三黨，民進黨則是主張透過都市更新、包租代管、租金補貼等政策手段，解決房屋閒置因素，加強創造需求，達成活化空屋效果。另一方面，特別強調空屋成因複雜且樣態眾多，因此貿然採行囤房稅等稅制改革很可能會傷及無辜，且無法準確解決都市區域居住困難的問題；以及，認為現行房屋稅制已授權地方政府可以調整稅基、稅率¹⁰，因此認為無須修法。

對此，筆者有兩點看法。首先，大量空餘屋此種市場扭曲現象必須面對，欲解決此問題無法迴避房產稅制改革。誠然如民進黨所言，空餘屋的確成因複雜且類型多樣，改革必須謹慎，但有必要指出：

1. 即便空屋成因複雜，但多屋者空屋與建商餘屋絕對與持有成本過低有關；
2. 空餘屋類型的確多樣，但都市地區空屋數量絕對多於偏鄉¹¹，又建商餘屋基本上都在都會區；
3. 全面性調高持有成本的確會傷及無辜（偏鄉非自願性空置），但僅針對多屋者或可避免此現象。更重要的是，請民進黨別忘記，「稅制合理」也是四年前蔡總統競選的政見之一！

再者，雖說房產稅制改革有其必要，然多房產者與建商反對絕對不免，因此需積累更多社會支持量能。另就改革的目標與內容，諸如適用對象、稅率級距、例外排除等，乃至是否上綱房地合一、實價課稅，各界有不同見解也是事實。建議四黨將此列為下屆國會推動修法之重要議題，以四年時間來集思廣益、凝聚共識。

誰比較好？請大家做出明智的決定

透過上述，本文扼要的評論各黨的青年居住政策主張，但應該有不少人想追問，那究竟誰比較好呢？筆者雖為長期關注倡議住宅議政策之一員，也很難有簡單的答案。但仍願冒「芒果乾」之大不諱，對極有可能繼續執政的民進黨提出嚴正的呼籲：

肯定民進黨過去四年積極推動社會住宅、訂定租賃專法之努力。與此同時，應承諾落實2016年「住宅三策」的房市治理政見，於未來四年推動「實價登錄2.0」與「稅制合理」，這樣才有資格向青年喊話「需要再四年深化改革」！¹²

最後，推薦大家也撥空詳閱各政黨說明之完整記錄¹³。以公共政策作為政黨競爭主軸，向來是台灣選舉文化最欠缺的，投票日將屆，衷心期望所有關注居住正義的青年朋友們，在投下您神聖一票前，務必瞭解每個政黨的居住政策主張，做出你明智的決定！

• 文：彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長；廖庭輝，社會住宅推動聯盟研究員。
• 更多OURs都市改革組織：Web｜FB

• 參與團體包括：OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、台灣勞工陣線、財團法人青平台基金會、房市改革行動聯盟、台灣少年權益與福利促進聯盟、居住正義協會、高教工會青年行動委員會、反教育商品化聯盟、東海人間工作坊、台灣勞動者協會、臺灣北部大專院校學生自治聯合協會、青年勞動九五聯盟。
• 三大提問詳細內容請參見：點此。
• 評論指涉對象僅限《青年安居政策論壇》邀請與出席之政黨。
• 行政院版「實價登錄2.0」修法草案於2018年5月提送立法院，然始終未排審，循「換屆不連續」的原則將退回行政院，等於要重頭開始。
• 詳見永慶房屋新聞稿。
• 此為高等教育產業工會對學生宿舍之調查。
• 台灣房產稅的名目稅率雖然與國際標準相差不大甚至略高（住宅1.2-3.6%不等），但由於公告地價與房屋評定現值與實際價格落差過大，實質稅率不到0.1%，約為美國的十分之一，遂出現養房比養車便宜的怪象。
• 時代力量於本屆立法院第八會期已提出修法版本。
• 台灣民眾黨主張即是台北市政府向中央財政部提出之修法建議。
• 實際上目前僅有台北市、連江縣、宜蘭縣訂定非自用住宅差異稅率。新竹縣、新北市則曾經調高非自用住宅稅率但被調回，台南市的調整提案則於今年遭議會退回。
• 根據2017年Q4統計，以縣市論，六都空屋數54.5萬，佔全國總86.4萬空屋六成三以上；若進一步細分至鄉鎮市區，全台368個鄉鎮市區中人口超過10萬以上鄉鎮市區僅67個，但其空屋數量47.2萬，佔全台總空屋54.5%。
• 12月4日總統蔡英文出席「2020總統大選青年論壇」，強調需要再四年去深化改革。
• 四政黨說明完整記錄。