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風光時代告終:中國房企連環倒,未來八成活不了?

中國房地產開發商破產數創下空前紀錄。 圖/路透社
中國房地產開發商破產數創下空前紀錄。 圖/路透社

根據中國人民法院公告網顯示,截至11月20日,房地產開發商破產已高達446家,創下空前紀錄,算來今年大約平均每天有1.5家房企破產。中國房企市場急凍,倒閉骨牌效應之嚴重,高於預期。

不僅大型房企巨債累累,中小型房企更是面臨中國發展以來最困難的融資環境。中國近期有經濟學者公開預估,至少八成的的開發商會倒,而此類說法在中國已非危言聳聽。

為因應資金借貸浮濫以及債務惡化困局,中共當局緊控企業融資,房地產相關行業是產業火車頭,首當其衝,資金難以融通。

此前,根據中國人民法院資料,到10月29日,今年已經有至少408家房企宣布破產,行業高管爆發離職潮與解聘潮。以區域觀之,廣東最多,其次為浙江和江蘇,三者皆為中國經濟發展領頭重地。例如10月底公布流傳的《延吉市廣廈房地產開發有限公司破產文書》,廣東房地產公司破產文書有63份,其次是浙江的40份以及江蘇的37份。

8月中旬我曾於本專欄探討,中共當局7月底公告,中國上半年有約270家房企破產,7月單月破產房企就約有30家。7月30日中共中央政治局決定持續嚴控炒房,房地產類股隨即重挫。

廣東有最多房地產公司破產。 圖/路透社
廣東有最多房地產公司破產。 圖/路透社

房企破產速率較上半年快

當時市場預估,今年中國房企破產可能突破500家,如今回顧已不遠矣。而且從7月底到10月底有138家破產,破產速率比上半年更快,惡化跡象明顯,其中絕大部分是中小型房企,大型房企被巨債借貸撐著表象,也相當不樂觀。

今年中國房企大量破產主因,為2017年以前市場的盲目樂觀,資金氾濫,商場虛浮,眾家房企浮濫借貸、囤地建屋、搶佔市場,欠缺輿論制衡,也欠缺公正第三方風控機制,加上政商關係紊亂、利益盤根錯節,於是房企近年擴張過快,今明兩年面臨鉅額債務到期高峰,還債壓力激增。

此外,今年中共當局限制房企常用的多種融資管道,例如信託、銀行、海外債、地產融資,都相當困難。

房企涉及鉅額資金流,在過度樂觀氣氛中,中國房企商業模式風險太高。如今在資金嚴控下,「高周轉、高槓桿、高負債」的模式即將終結,中國房企風光時代也將告終。

中國房企發展循環模式,得要持續有權有錢能拿地、拿地蓋房、快蓋快賣、賺錢還債,然後才能借更多錢、賺更多錢,持續周轉、越滾越大,過度貪婪或風險失控,資金斷鍊,極有破產倒閉之虞。

房企若面臨信託緊縮,會找銀行借貸,借不到錢只好發債融資。如今這些管道都已被嚴格管制,房企容易找錢的好日子已經是過去式。

例如, 5月17日中共銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》,在「住房不炒」原則下,禁止違規給房企融資,限制用途包括拿地、開發、併購。

房企容易找錢的好日子已是過去式。 圖/路透社
房企容易找錢的好日子已是過去式。 圖/路透社

中共嚴控房企融資

7月初另有媒體報導,監管單位嚴控信託業進行地產信託融資,許多信託公司陸續被約談。7月12日中共發改委發布《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,規定房企發行外債只能用於「置換未來一年內到期的中長期境外債務」,堵住房企海外發債週轉之路。

同時,中共當局也持續嚴查銀行之房企貸款、個人房貸等房地產相關業務,例如針對銀行違規信貸之懲罰案例頻傳,8月中共銀保監會就發布了《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。

《紐約時報》曾經報導,中國經商流行「欠條」,中共當局曾經發布數據,顯示中國金融系統流通約有高達2,000億美元的「欠條」,名之為「商業承兌匯票」,而在以鉅資融通搶市的房地產產業更為流行。報導提到,著名的產業龍頭「恆大地產」是開出欠條最多的公司之一,到去年底恆大已向供應商開出近200億美元的欠條。報導描述恆大總債務高達1,000億美元,這家企業似乎已經把欠條當做鈔票了。

一葉知秋,恆大此案例呈現了市場通則,也可見得如今中國房企市場資金短缺、經商惡習、金融亂象之嚴重。

而這種亂象不僅限於民企。例如上海政府出資成立的大型房地產開發商「綠地控股」年報顯示,截至去年底,綠地尚未支付供應商的票據約達5.5億美元,2018年未清償債務,高達2017年的10倍。

中國今年已有446家房企倒閉,也與大量房企債務今明兩年到期相關,例如今年中國房企債務到期超過4,000億人民幣,而房企市場青黃不接,銷售停滯,往常透過融資周轉解決債務到期問題,然而如上所述當今融資困難,中國未來幾年房企大量因資金斷鍊倒閉,衍生金融危機與社會問題,勢必越演越烈。

如今中國房企市場充斥資金短缺、經商惡習等亂象,衍生的金融危機與社會問題,勢必越演越烈。 圖/路透社
如今中國房企市場充斥資金短缺、經商惡習等亂象,衍生的金融危機與社會問題,勢必越演越烈。 圖/路透社

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