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「搶房」怪象充斥,中國房企市場已成高風險漩渦?

中國近兩個月突然出現爭相搶房、量價齊升等「榮景」,引發中國房市是否迴光返照之議論。 圖/中新社
中國近兩個月突然出現爭相搶房、量價齊升等「榮景」,引發中國房市是否迴光返照之議論。 圖/中新社

中國經濟下行嚴重,加上受到美中貿易戰以及肺炎疫情重重打擊,近期房企倒閉成災,成為北京當局心頭大患。然而,近兩個月部分城市突然出現爭相搶房、量價齊升等「榮景」,引發中國房市是否瀕臨迴光返照之議論,特別值得投資人留意。

肺炎疫情詭譎,市場縱使逐漸復工復業,仍然百廢待舉。詭異的是,今年5、6月份中國部分城市房市紛傳「量價齊升」,專家分析主因來自政府補貼、削減社保、契稅減免兩成等政策刺激效果。此外,政府加強「大內宣」,媒體配合報導搶房盛況,例如在上海千人秒殺豪宅,深圳與南京萬人抽籤搶房,杭州與成都也傳數萬人搶購數百套房等新聞。在全球經濟緊縮,中國政經態勢更是不樂觀的情境下,似乎背離社會常識,充斥「違和感」。

紛傳量價齊升熱銷怪象

縱使中共各級政府、開發商、房企以及媒體(包括公關廣告行銷產業),或為求生存營造新建房市短期熱銷怪象,但仍然逃不過產業檢驗。最明顯的是二手屋拋售以及商業房產交易慘澹,其中二手屋拋售主要原因,包括看衰前景儘早套現、資產外移、賣房炒股、炒房資金斷鏈、解決債務危機等等。

根據中國《時代財經》報導,今年上半年前50大上市房企現金壓力極大,償債能力下滑,股價慘跌,平均跌幅高達14.54%,市值蒸發5,260多億(人民幣,下同)。

此外,《樂居網》6月初報導許多中小型房企因資金斷鏈而倒閉,中國人民法院公告數據顯示,今年截至6月5日,中國房企的破產數量已達208家,超越2018年上半年的177家,約與2019年同期持平;《和訊房產》並且預估下半年中國房企境內外融資債券到期總額約為5,588億元,與去年同比暴增58%。中國目前登記在案的房企共有6萬多家。

巨債集中到期,房企破產數量勢必激增,加上業界預見2021年與2022年下半年債券到期,將突破5,000億元以及3,000億元,等於未來兩年債務再融資需求不斷擴大,中國房市危機一觸即發,甚至恐將引發系統性金融風暴。

此前在3月底,另有金融機構指出,今年中國房地產行業到期債務將高達1.46兆,令市場極為擔憂大量房企能否順利履約。英國《金融時報》3月20日指出,肺炎疫情爆發導致中國前100家房企銷售業績下滑44%,並且很可能引爆亞洲企業違約潮,其中中國房企高額債務惡化最令人擔憂。

中外業界專家分析,中國大量三、四線城市之中小型房企資源極為有限,貸款條件差,兼受國企與大型企業威脅,朝不保夕,受災最為慘重。

中國大量三、四線城市之中小型房企資源極為有限,兼受國企與大型企業威脅,朝不保夕。 圖/中新社
中國大量三、四線城市之中小型房企資源極為有限,兼受國企與大型企業威脅,朝不保夕。 圖/中新社

中國房企市場已成「灰犀牛」

然而大型房企問題也相當嚴峻,據統計,中國前20名大型房企今年第一季,只有恆大集團同比正成長,其餘19家全部負成長。其中下滑最嚴重的房企業績萎縮了36.4%,而一向積極表現「忠黨愛國」的龍頭恆大的業績,被嚴重質疑是來自75折賤價搶市換現金抵債,恆大甚至大量拋售商業地產,業界評論其營運恐怕亮起紅燈。

恆大的主業為住宅,近期急售旗下超過200處辦公大樓、酒店、購物中心、商鋪等非主業資產,大部分位於一線城市與省會城市,少部分位於三、四線城市,另有分布100多個城市的商鋪與會議中心,包括上海、深圳、杭州、寧波、溫州、長春、南京、重慶、成都、海口等。

恆大大規模甩賣資產,凸顯獲利吃緊以及償債問題嚴重。截至去年6月30日,恆大的資產負債率高達83.55%,負債總額1.75兆,遠高於碧桂園的1.56兆以及萬科的1.34兆,高居房地產行業負債總額第一名,總負債中的流動負債為1.26兆,也是第一名,相當悲慘。自2019年6月起兩年之內,恆大債務總額高達6,100億元,其中2020年到期約為3,758億元,2021年到期約為2,340億元,不少是高利息外債。

另據台灣《自由時報》3月23日指出,恆大集團負債超過1,000億美元,已經發行票面利率高達13%的債券,票面利率之高,凸顯恆大信用不足。

房地產業是百業發展火車頭,在過度仰賴房產地皮撐經濟的中國更為重要。房地產在中國不僅約佔GDP的7%,加上對上下游產業的間接貢獻,影響價值恐怕攀升至經濟產值的兩成。此外,也連帶影響鋼鐵水泥等建築材料以及電器家具等需求,波及數百萬工作機會。

如今房企市場困境對中國而言,恐怕已經躲避不及,只能儘量提高警覺敬而遠之,設法讓傷害減至最低。

恆大的業績,被嚴重質疑是來自75折賤價搶市換現金抵債。 圖/中新社
恆大的業績,被嚴重質疑是來自75折賤價搶市換現金抵債。 圖/中新社

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