金融海嘯以來最慘：中國重要城市商辦空置率為何屢創新高？

經濟下行以及美中貿易戰等因素，導致中國許多重要城市商務辦公大樓（商辦）空置率屢創新高。此外，由於近年地方政府加速圈地賣地建屋，城市超高層商辦大樓持續落成，供過於求之態勢已經陷入惡性循環，商辦空置率勢必加速飆高。

中國財經資訊提供商中國金融在線（NASDAQ：JRJC）旗下知名網媒《金融界》於12月9日報導，根據國際房地產服務商第一太平戴維斯（Savills plc）報告顯示，深圳2019年第三季的甲級寫字樓（頂級商辦）空置率高達22.4%，部分地區空置率竟超過50%。

深圳行情反映經濟趨勢

深圳被視為是中國經濟改革開放政策之標竿，其商辦市場自然也反映了經濟趨勢，美中貿易戰以來，深圳淪為重災區，加上經濟行情變動劇烈，其房地產與商辦市場情勢備受矚目。

去年6月有輿論傳出，2019上半年深圳前海區（前海深港現代服務業合作區）頂級商辦空置率竟高達65.7%，近乎鬼城。此為深圳最為前瞻而國際化的地段，也是最昂貴的區域。

此外，去年6月18日，商業不動產服務公司高力國際（Colliers International）針對2019年上半年深圳頂級商辦發布市場報告顯示，當時平均空置率創下23.3%的歷史新高，數字遠高於北京的11.5%，以及上海的18.0%。去年10月中旬，不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）指出，深圳第三季商辦空置率為19.1%。

深圳商辦空置率飆高的原因複雜，其一為美中貿易戰直接衝擊深圳百業生態體系；其二為在號稱中國矽谷的深圳，創新創業創投等熱潮急速冷凍；其三為中共當局近年整頓P2P借貸平台、打擊影子銀行、加強監管網路金融行業，而深圳正是該行業重鎮，大量相關的金融與網路業者從深圳落跑，或者遷徙他方另起爐灶。

高力國際與第一太平戴維斯的報告都強調了網路金融受創對深圳的重大影響。而深圳代表性建築、世界第四高的平安金融中心，空置率高逾28%，被認為與大量金融資產管理公司以及P2P公司撤出有關，可謂一葉知秋。

然而深圳商辦行情很可能才開始步入寒冬，正如中國《財新網》引述高力國際高管所言：「今年會是深圳寫字樓市場過往十年最壞的一年，也會是接下來十年最好的一年。」更為嚴重的是，不只深圳不妙，中國十多個一、二線重要城市，去年第三季的商辦空置率都飆高。

中國商辦空置率數字驚人

根據世邦魏理仕提供的數據顯示，中國有17個主要城市去年第三季商辦空置率飆升至21.5%，是十多年來新高，其中北京為19.5%，上海為10.9%，遠遠高於國際主要城市，例如新加坡為4.8%、倫敦為4.0%、舊金山為3.8%、東京僅為0.7%。

《彭博社》指出，中國商辦空置率飆高最主要因素來自美中貿易戰，大量外商顯然正在觀望貿易戰發展，以決定是否承租。

此外，《新浪財經》去年12月5日引述世邦魏理仕的報告，顯示北京頂級商辦去年前三季的空置率上升至10.9%，創下近八年紀錄；上海商辦空置率去年上半年高達18.5%，破近十年紀錄。

國際房地產顧問公司戴德梁行（DTZ）報告則顯示，中國二線城市商辦平均空置率約為28%，比一線城市高得多，其中天津、長沙、重慶、廈門的平均空置率超過30%。

相對而言，台北商辦空置率與行情又是如何？

去年10月台灣媒體報導，台北商辦租賃需求旺盛，根據商業房仲業者統計，去年第三季台北市商辦空置率不到3%，為近30年來新低，而且至少未來三年仍是供不應求。根據房地產服務與投資管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.，NYSE：JLL）調查，台北商辦市場趨於滿租，需求動能強勁，前景樂觀。

台北商辦市場這股趨勢從前年就可見端倪，2018年9月媒體報導，當年前三季商辦去化量的行情已經優於2017年全年總和。當時業界預估，2019年商辦空置率會縮小至5%以內，為1999年以來近20年首見紀錄，當時也預估這種不到5%的商辦空置率至少會持續三年。如今看來，2019年第三季台北市商辦空置率不到3%，遠優於2018年的預估。

藉由近年商辦空置率的興衰，或可對照中國重要城市與國際指標城市的經濟趨勢，對於了解台灣的相對地位、實力，以及經濟前景，也極具參考價值。