風光時代告終：中國房企連環倒，未來八成活不了？

根據中國人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開發商破產已高達446家，創下空前紀錄，算來今年大約平均每天有1.5家房企破產。中國房企市場急凍，倒閉骨牌效應之嚴重，高於預期。

不僅大型房企巨債累累，中小型房企更是面臨中國發展以來最困難的融資環境。中國近期有經濟學者公開預估，至少八成的的開發商會倒，而此類說法在中國已非危言聳聽。

為因應資金借貸浮濫以及債務惡化困局，中共當局緊控企業融資，房地產相關行業是產業火車頭，首當其衝，資金難以融通。

此前，根據中國人民法院資料，到10月29日，今年已經有至少408家房企宣布破產，行業高管爆發離職潮與解聘潮。以區域觀之，廣東最多，其次為浙江和江蘇，三者皆為中國經濟發展領頭重地。例如10月底公布流傳的《延吉市廣廈房地產開發有限公司破產文書》，廣東房地產公司破產文書有63份，其次是浙江的40份以及江蘇的37份。

8月中旬我曾於本專欄探討，中共當局7月底公告，中國上半年有約270家房企破產，7月單月破產房企就約有30家。7月30日中共中央政治局決定持續嚴控炒房，房地產類股隨即重挫。

房企破產速率較上半年快

當時市場預估，今年中國房企破產可能突破500家，如今回顧已不遠矣。而且從7月底到10月底有138家破產，破產速率比上半年更快，惡化跡象明顯，其中絕大部分是中小型房企，大型房企被巨債借貸撐著表象，也相當不樂觀。

今年中國房企大量破產主因，為2017年以前市場的盲目樂觀，資金氾濫，商場虛浮，眾家房企浮濫借貸、囤地建屋、搶佔市場，欠缺輿論制衡，也欠缺公正第三方風控機制，加上政商關係紊亂、利益盤根錯節，於是房企近年擴張過快，今明兩年面臨鉅額債務到期高峰，還債壓力激增。

此外，今年中共當局限制房企常用的多種融資管道，例如信託、銀行、海外債、地產融資，都相當困難。

房企涉及鉅額資金流，在過度樂觀氣氛中，中國房企商業模式風險太高。如今在資金嚴控下，「高周轉、高槓桿、高負債」的模式即將終結，中國房企風光時代也將告終。

中國房企發展循環模式，得要持續有權有錢能拿地、拿地蓋房、快蓋快賣、賺錢還債，然後才能借更多錢、賺更多錢，持續周轉、越滾越大，過度貪婪或風險失控，資金斷鍊，極有破產倒閉之虞。

房企若面臨信託緊縮，會找銀行借貸，借不到錢只好發債融資。如今這些管道都已被嚴格管制，房企容易找錢的好日子已經是過去式。

例如， 5月17日中共銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發［2019］23號文》，在「住房不炒」原則下，禁止違規給房企融資，限制用途包括拿地、開發、併購。

中共嚴控房企融資

7月初另有媒體報導，監管單位嚴控信託業進行地產信託融資，許多信託公司陸續被約談。7月12日中共發改委發布《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，規定房企發行外債只能用於「置換未來一年內到期的中長期境外債務」，堵住房企海外發債週轉之路。

同時，中共當局也持續嚴查銀行之房企貸款、個人房貸等房地產相關業務，例如針對銀行違規信貸之懲罰案例頻傳，8月中共銀保監會就發布了《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。

《紐約時報》曾經報導，中國經商流行「欠條」，中共當局曾經發布數據，顯示中國金融系統流通約有高達2,000億美元的「欠條」，名之為「商業承兌匯票」，而在以鉅資融通搶市的房地產產業更為流行。報導提到，著名的產業龍頭「恆大地產」是開出欠條最多的公司之一，到去年底恆大已向供應商開出近200億美元的欠條。報導描述恆大總債務高達1,000億美元，這家企業似乎已經把欠條當做鈔票了。

一葉知秋，恆大此案例呈現了市場通則，也可見得如今中國房企市場資金短缺、經商惡習、金融亂象之嚴重。

而這種亂象不僅限於民企。例如上海政府出資成立的大型房地產開發商「綠地控股」年報顯示，截至去年底，綠地尚未支付供應商的票據約達5.5億美元，2018年未清償債務，高達2017年的10倍。

中國今年已有446家房企倒閉，也與大量房企債務今明兩年到期相關，例如今年中國房企債務到期超過4,000億人民幣，而房企市場青黃不接，銷售停滯，往常透過融資周轉解決債務到期問題，然而如上所述當今融資困難，中國未來幾年房企大量因資金斷鍊倒閉，衍生金融危機與社會問題，勢必越演越烈。