親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

安居,才能樂業(下):公益出租,讓弱勢租屋不再大海撈針

老、病、弱、窮,往往是最容易被市場排斥的一群人。示意圖,非本文所指當事人。 圖/...
老、病、弱、窮,往往是最容易被市場排斥的一群人。示意圖,非本文所指當事人。 圖/聯合報系資料照

(※ 文:崔媽媽基金會

▍上篇:

安居,才能樂業(上):租屋市場如何作為弱勢居住的後援?

台灣弱勢居住問題一直未受到重視,2012政府推出《住宅法》至今,社會住宅只有14,771戶,僅占整個居住市場的0.1%;而根據政府統計,弱勢戶的社會住宅需求人數高達約40萬人(2018年3月統計),供需差異頗大。

弱勢者租屋為什麼這麼困難?在崔媽媽基金會的弱勢居住服務對象中,大多都是老、病、弱、窮,再加上能力與資源欠缺,這些往往是最容易被市場排斥的一群人。大部分房東不願意將房屋出租給他們,包括兩個原因:

  1. 逃避稅金支出:
    弱勢者為取得福利身分,需要將戶籍遷往居住地,以便申請低收入戶補助或為孩子申請入學。然而,在台灣租賃市場上,約有90%的房東是不申報收入的,一旦要將自用住宅轉為租用,地價稅和房屋稅漲幅皆高達二至五倍,綜所稅亦會影響。

    為了避免出租事實與租賃收入曝光,房東往往拒絕讓房客申請租屋補助或遷入戶籍。即使這已經違反《住宅法》,但在實務上,房客為了長久居住,很難跟房東撕破臉。

  2. 避免麻煩事:
    房東擔心房客經濟不佳造成欠租,或房客不會維持環境、背景複雜,亦擔心年紀大的長輩容易生病,甚至在承租期間過世,造成房子難以出租或買賣。

房東不是慈善家,出租房子需要承擔責任、承受更大的壓力,有些問題確實難以處理。我們能同理房東的為難,也不會以「沒有愛心」來苛責他們,但弱勢者沒地方住,究竟該怎麼辦?在四處碰壁下,我們當然期望政府有所作為。但目前政策上的因應方式,依然難以解決現實上的租屋問題,其中包括兩大問題:

  1. 供不應求:
    平價住宅、出租國宅、中途之家、老人公寓、敬老院等,數量過少、等候人數過多,某些住宅租金頗高,讓弱勢者只能望屋興嘆。

  2. 失去弱勢扶助初衷:
    《住宅法》施行後,居住問題最嚴重的台北地區推出了合宜住宅、公共住宅、公營住宅等不同名目的住宅,卻因住宅量過少、租金過高與年齡限制(20歲至45歲),讓經濟能力欠佳、稍年長的弱勢者,根本無法申請入住,實質幫助弱勢的功能不大。

2015年,社會局利用原本安康平宅的基地,漸次改建為興隆公宅,終於讓弱勢者有較多的機會承租,可惜數量仍過少,許多弱勢戶仍在等待當中。

永和青年住宅承租戶透過崔媽媽基金會舉辦活動與鄰里交流。 圖/聯合報系資料照
永和青年住宅承租戶透過崔媽媽基金會舉辦活動與鄰里交流。 圖/聯合報系資料照

公益出租如何改善弱勢者的整體生活?

在硬體難以滿足需求之下,政府開始想利用民間閒置或尚在等待都更的空屋,透過給予房東鼓勵性的補貼,釋出空餘屋給弱勢者居住,也希望透過代理人的方式來消除房東對弱勢者的擔心,因此發展出「包租代管」服務。

簡單來說,包租代管是讓房東和弱勢房客都能有各自的代理人,由民間承接業者負責代理房東,崔媽媽基金會負責代理房客,並且提供住宅招租與媒合、公證簽約、房客承租後的關懷訪視、雙方事務的溝通協調、協助房客申請社福資源等。此政策的用意在於:

  1. 提供穩定的房源:
    長期以來有如大海撈針似地找屋使人挫折,有了包租代管的房屋物件後,代理人可直接與需求者討論,尤其是對長者而言,只要他們願意,就可以馬上帶看所有房屋,不必面對房東為難的臉色。這不但維護了弱勢者的尊嚴,媒合機率也增加不少。

  2. 適當媒合需求:
    找屋時不必擔心要與眾多一般房客競爭和比較,弱勢房客代理人可代為溝通協調條件上的落差,社工也能在評估過後,建議房東代理人優先選擇適合或亟需協助者入住。

  3. 資源到位,身心安頓:
    入戶籍及申請租金補貼不再是問題,生活中欠缺的相關福利資源,皆能由社工評估後協助引進,如安裝輔具、申請居家服務、低收入戶補助等,以此補足生活所需,讓弱勢者能安心居住,繼而穩定生活,身心才能安頓。

一年前,崔媽媽基金會曾媒合一位年長的身心障礙街友承租,剛開始這位長者易怒、偏激,動不動就罵人,但在居所穩定、社福資源逐步到位後,生活獲得改善,情緒終於漸漸安定,鄰里相處和諧,現在臉上時時充滿笑容,平易近人,不復以往神色。

蹣跚前行但持續改善

包租代管的精神,是為了減少房東疑慮、安心出租,並且穩定弱勢者的生活,使其安心居住。只是,代理人沒有強制力、無法全權代理所有事項,許多問題如修繕、加裝物品、決定房客、是否續租等仍需詢問房東意願,當代理人無法消除房東顧慮或房東不願承擔責任時,即會出現各方對權利義務的拉扯及情緒爭執等問題。

也因此,房東願意參與此計畫的程度並不如政府預估般樂觀,一來是上述疑慮仍在,二來稅金的增加仍是主因。雖然房東加入計畫成為公益出租人後已可減免稅金,但政策的不穩定性實在太高,財政部對稅賦的減免也只有五年,五年後即便行政院再延長一次,也只會到2027年,因此許多人都還在觀望中,遲遲無法決定進場。

公益出租人的另一種形式,是讓房客申請租屋補助,但房東不想透明化(被發現租賃收入)進而影響稅金,依然是問題的根源。例如,許多房東可能同時擁有一房以上的物件,即使只分出其中一間租給弱勢者,稅務單務還是很可能因此查到他其他沒報的物件,並且依法回溯追究過去五年的稅金。

綜上所述,雖公益出租人數量不如預期,但若積極實施、修正檢討,例如增加獎勵方式、空屋由政府承包或依《住宅法》委由非政府組織(NGO)承包,並取得真正的代理權等,應能成為可行的解套方式。無論如何,願意嘗試就是好的開始,願意改變就會有更好的未來。社會住宅仍是我們推動的重要目標,期待所有的努力,都能真正解決弱勢居住困境。

(本文授權轉載自「Right Plus 多多益善」,原標題:〈公益出租蹣跚前行,弱勢安居是否有望?〉。)

目前,社會住宅僅占整個居住市場的0.1%。圖為柯文哲出席和興水岸社會住宅統包工程...
目前,社會住宅僅占整個居住市場的0.1%。圖為柯文哲出席和興水岸社會住宅統包工程開工典禮。 圖/聯合報系資料照

  • 本文編整自崔媽媽基金會2018與2015年「東亞包容城市論壇」報告,Right Plus另行與其確認並補充修訂最新資訊。
  • 更多Right Plus 多多益善:WebFB

|延伸閱讀|

留言區
TOP