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廖庭輝/逆轉的居住正義:台中社宅用地遭標售的諷刺與矛盾

圖為台中市長盧秀燕(中)出席太平區育賢段二期社宅動土儀式。 圖/聯合報系資料照
圖為台中市長盧秀燕(中)出席太平區育賢段二期社宅動土儀式。 圖/聯合報系資料照

台中市本(7)月8日宣布標售北屯太原段1萬1330坪土地,該土地原預計作為社會住宅用地,分五期開發,預計可達成3,500戶,為台中最大社宅。如今卻全數打包標售,底價達34.1億元。

事實上,太原段一期於今年5月在OURs都市改革組織、社會住宅推動聯盟進行「六都社宅進度大評比」時,就發現已遭到撤案。台中市政府對此的回應是「同區已有同榮段及北屯段社宅計畫,評估檢討後將調整至社宅需求度高的西屯區新增國安段」,但這種說法顯然仍有不合理之處,值得拆解探討。

好地不蓋,壞地也不蓋,不蓋的理由一大堆

社會住宅興建的重要困境之一,就是土地取得不易,而足以興建3,500戶以上的大片公有地更是難得。

這其實不是台中市政府第一次賣掉社宅用地,清水區鰲峰段也曾是社宅預定用地,但台中市政府以「青年勞工租屋需求低,基地內公私有土地複雜,且公有土地尚有占用問題、商業活動薄弱」為理由,認為不適合興建社會住宅。

而這次將被標售的太原段,則剛好相反。其地段精華,周邊高級建案此起彼落,鄰近商圈、學校、文化中心、三個公園,土地面積完整、產權單純,居住需求亦龐大。這樣優質的土地,台中市政府也不興建社會住宅。

好地不蓋,壞地也不蓋,台中市政府不蓋社會住宅總是很有理由。加上盧秀燕市長上任至今,仍未對未來四年台中市社會住宅提供完整的規畫藍圖,也沒有在戶數上提出具體承諾。在這種狀況下販賣大片社宅預定地,實在讓人懷疑盧市長是否真正有心透過提升社宅供給,來實踐居住正義

由於這塊土地區位良好,潛力龐大,建商早已在周遭興建多起建案,可見該處仍有龐大的居住需求,社宅興建的正當性毫無問題。而一旦標售賣出,可見的未來必定是由建商買下,興建為高價商品房。

台中市政府雖辯稱「社宅只是調整位置,而非撤案」,並指出西屯段一期500戶數量大於太原段一期的450戶。但太原段土地足以興建五期,西屯段則僅有三期規劃,難道其作為社宅用地的潛力是一樣的嗎?或是說得更加直白一點,將太原段這種大面積優質土地賣掉之後,盧市府還能再找得到適合的土地蓋回這3,500戶嗎?

位於北屯區南側的社會住宅模擬圖。 圖/台中市都發局提供
位於北屯區南側的社會住宅模擬圖。 圖/台中市都發局提供

法律規定要賣地是謊言,是盧市府的選擇

前台中市政府地政局長曾國鈞面對賣地爭議時,表示「區段徵收的配餘地本來就該出售,而供作社會住宅使用並不合法」;台中市府也表示「北屯太原段本來就應該依規標售,這是合法處理,不處理反而會被質疑養地不活化、行政效率差等問題」,但這些的說法是錯誤的,實質上是透過錯誤的法律解讀,為盧市府標售社宅用地開脫。

根據《土地徵收條例》第43-1條,區段徵收範圍內土地,除了「配設農業專用區」應進行配售外,都有出售以外的多種處理方式,絕非如曾國鈞所言「本來就該出售」。《住宅法》第5條也規定「主管機關為推動住宅計畫,得結合公有土地資源、都市計畫、土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼或其他策略辦理」,可見區段徵收配餘地作為社會住宅用地,是完全合法的。

當然,擁有「出售以外的多種處理方式」也意味著從法律面上允許出售。但這就是行政機關的裁量權了,到底是要以賣地為主,還是以社會住宅或其他公共建設為主,完全是盧市長可以裁量抉擇的事項。也就是說,法律其實並沒有要求盧市府「一定得賣地」,而是盧市府「自行選擇賣地」。既然如此,這樣的政治決策當然必須受到市民公評。

賣地的錢要花去哪?應妥善規劃講明白

就太原段爭議的處理現狀觀之,台中市政府這一連串的動作,完全是繼續複製過往飲鴆止渴的「賣地賺錢」路線,不僅看不到長遠規劃,也並未考慮到未來社宅興建的需求。

即便盧市長治理有方,能夠從其他地方湊出3,500戶社宅,那麼未來的社宅計畫又該從哪裡盤整出建地呢?不管對繼任的市長或台中市民而言,都是極為不負責任的施政。面對這麼大的土地標售案,盧市府更該給市民一個清楚的交待,除了公布接下來的整體住宅政策藍圖,標售所得的運用項目也應更加明確。

台中市地政局表示太原段「標售所得將全數撥入台中市實施平均地權基金,用於充實市政建設、弱勢族群補貼或其他社會福利」,但根據《台中市實施平均地權基金收支保管及運用辦法》所規定的基金運用範圍,幾乎都是市地重劃、區段徵收、平均地權等相關業務,所謂「弱勢族群補貼或其他社會福利」,並不在平均地權基金明訂可使用的範圍之內。

台中市豐原安康社宅。 圖/聯合報系資料照
台中市豐原安康社宅。 圖/聯合報系資料照

賣地賺錢vs.社會住宅:背後的諷刺與矛盾

上述拆解的推託與謊言,說到底都是市府表面的理由。真正的關鍵在於「賣地賺錢」(也稱為「土地財政」)在台中早已行之有年,也是盧市府難以拒絕的誘惑。前市長胡志強在任時,透過大規模土地開發與標售土地,在縣市合併後的該屆任期(2011-2014)即透過賣地獲得了148.94億的收入,為六都之冠,並洋洋自得其達成六都少有的「財政健全」。

但透過賣地的方式補充財政,完全是飲鴆止渴,不但沒有任何財政上的可持續性,也對實質經濟無所助益,更讓台中市原本可以做為公共建設的土地一個接一個消失。盧秀燕市長僅是「胡規盧隨」,持續以「土地財政」的方式,維持台中市表面財政數據的優化,並讓開發商進行分地炒地的饗宴。更不用說台中市政府七期光賣地就收入近95億,其利益之大可見一斑。

政府賣地牟利,開發商自然也不是做慈善事業的。炒地的結果就是對比2008年與2018年後,台中房價漲幅高達114%,名列各都第一,這場炒地饗宴最後買單的,是想要在台中購屋、工作、生活的老百姓。

而把本次爭議放到這個脈絡來看,太原段作為一個原本應該要提供人民可負擔、實踐居住正義的社宅用地,卻因為政商利益的緣故,一夕之間反而成為促進炒地、提高房價與租金、增加人民居住痛苦的「賣地賺錢」標的。

因此,盧市府此次賣社宅用地的決策,實質上是極為諷刺與矛盾的。在大談居住正義、續蓋社宅的同時,卻反而讓台中的房市環境更加惡化,才是這次爭議的根本問題。

台中市第一處社宅豐原安康好宅。 圖/台中市都發局提供
台中市第一處社宅豐原安康好宅。 圖/台中市都發局提供

  • 文:廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
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