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黃世孟/社會住宅作為「渡橋」:物業管理如何確保橋上人流暢通?

內政部長徐國勇(中)視察台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖/聯合報系資料照
內政部長徐國勇(中)視察台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖/聯合報系資料照

2010年8月,因應高房價造成的社經弱勢居住問題,多個民間團體組成「社會住宅推動聯盟」展開倡議,迄今已邁入第十年。一路走來,台灣從對社會住宅完全陌生到如今「8年20萬戶」的興辦目標,社會住宅運動灘頭堡攻略當屬有成。

然就民間十年倡議之經歷,深感欲持續推展,知「難」行也「不易」。鑑於此,OURs都市改革組織規劃「社會住宅十年」系列專文,從多個面向階段性檢視當下關鍵課題挑戰,展望未來並提出建議。

現階段社會住宅興辦計畫「8年20萬戶」總供給量,無論直接興建或包租代管,住宅政策的執行成果關鍵,往往直接涉及物業管理專業服務的課題。本文闡述社會住宅必須結合物管專業之重要性,指出社宅營運必須重視住戶遷入簽租前、居住中、遷離退租前三階段的物管服務課題。此外,也呼籲政府及早確定社宅建築適配之設計水準、設備水準與服務水準的努力方向。

社會住宅就是「渡橋」

社會住宅猶如一座「渡橋」1,渡橋的角色是協助尚無合宜居所者,透過渡橋轉為有房屋居住者。因此,這座渡橋上不能經常擠滿人2,渡橋人不能老站著不動,橋上也必須預留適當的通路,維持合宜的渡橋人流,如此才能發揮渡橋的功能。

社會住宅扮演渡橋之角色與功能。 圖/作者提供;來源/內政部營建署社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊(2018)
社會住宅扮演渡橋之角色與功能。 圖/作者提供;來源/內政部營建署社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊(2018)

彰顯社宅功能的關鍵,在於確立租期年限與住房更替率。入住對象無論弱勢戶或一般戶,規範明確入住租期年數,才能促使住戶流動、才有住房更替,達成社會住宅(渡橋)的功能。

調控住戶流動率或住房更替率之政策工具,包含擬訂遷入與遷離條件、規範長短租期方案、制定多元租金補貼辦法、建立營運管理與稽核制度,以及導入專業物業管理服務等面向。換言之,社宅如同旅館,比一般民宅有更頻繁的搬遷現象,因此必須依賴有經驗與專業的物業管理服務。

社宅的營運,需依賴物業管理專業服務

聘僱民間物業管理公司協助社宅營運管理作業,共同輔導社宅入住戶學習居住社宅之規約習性,是社宅政策相當重要的一環,尤其遷入簽租前(上橋前)、居住中(在橋上)、遷離退租前(下橋後)三階段,均涉及物業管理專業服務作業事項。

遷入簽租前(上橋前),政府應在招租機制與各項解說服務上,為即將遷入的住戶提供完善的輔導服務資訊。政府的作用並非只是審核申請遷入許可,而是在確定入住名單與正式遷入前的這段期間,提前協助住戶告知搬遷家具與設備入住要領3配合舉辦住戶入住生活規約說明會4解說社宅周邊各項都市公共設施,包含就業、就醫、就學之生活與商業服務資訊。反之,住戶也有責任學習如何履行居住社宅的義務。5

居住中(在橋上)的階段,政府應整合多元公共服務與培力資源6,如民間社會企業、志工與慈善團體,針對弱勢戶或一般戶於租期內,擬定更多類型的培力執行計畫。無合宜居所者因入住社宅而逐年自我茁壯、提升脫困與脫貧能力,在租期屆滿順利遷出社宅後,有能力解決安居問題,或成為有房屋居住者,是社宅推動培力計畫7之最崇高願景。因此,無論協助政府執行培力計畫、協助推展社區總體營造、舉辦社宅生活規約說明會等事項,均為目前物業管理主要服務事項。

遷離退租前(下橋後)係指社宅住戶遷離退租(半年或一年)前的階段。政府對於租期屆滿前的遷出戶,應建立遷離住戶的居住履歷8,並提供遷離戶有關民間包租代管公司租房資訊、介紹房屋仲介公司的租屋或購屋資訊等,讓遷離戶能於遷離社宅後,如期如願覓得新家安居。9

然而,目前社宅永續營運仍存在一種「租期到卻賴不遷離」的預期恐慌。雖然社宅現住者事先理解且簽訂租期限制契約,對於有能力遷離者可藉由物業管理或房屋仲介取得服務,但對於租期屆滿卻無能力遷離者,亟待政府制定輔導遷離處理措施。10

新店央北社宅。 圖/新北新聞局提供
新店央北社宅。 圖/新北新聞局提供

從物業管理觀點,確立「社會住宅適配水準」

何謂物業管理觀點?所謂「物業管理服務」的範疇包括:

  1. 建物與環境維護(物):保全與防災、保潔與防疫、設施保養與節流,建築公共安全定期檢測及長期修繕維護計畫等。
  2. 生活與商業服務(人):公私部門培力資源之整合應用、協助執行培力計畫、解說生活規約、執行違規計點、協助社工住戶訪查、協助辦理年度活動等。
  3. 資產營運與管理(業):資產管理與營運、附屬設施空間租賃與創收、協助提供不動產開發租賃、提供物業管理資訊平台等。

然而,物業管理服務範疇,不僅在於社宅啟用後的營運管理實務,亦包含物業管理前期介入的專業服務,檢視及優化社宅的建築設計與設備方案。換言之,社宅物業管理一旦設定服務水準,必然牽動設計水準與設備水準的設定課題。

何謂社會住宅適配水準?即政府興建社會住宅時,需要設定社宅的品質等級。舉例來說,民間有星級飯店評鑑,每個人知道有多少預算即可選擇對等星級飯店住宿。以此情境推理,請問政府推動社宅政策時,是否已經明確規範適配水準?

目前,台灣六都政府各吹各的調,眼前社宅十年期階段,不適配的社宅水準已經存在結構性糾葛,深遠影響社宅往後50年永續營運的財務問題。以下針對設計水準、設備水準與服務水準三個面向,指出目前社宅呈現不適配的問題:11

1. 設計水準:

  • 社宅建築設計雖有規範合宜公設比率,但門廳空間、設備與服務方案,仍完全仿照民間公寓大廈聘僱物管櫃檯式服務,這部分必須檢討。社宅固然需要設置物管服務中心,但採無人服務的智慧化門廳為宜。
  • 社宅地下停車場應依據停車位數多寡,決定不同停車場管理方式,例如委由社宅物管公司代管;停車位超過300輛以上的停車場,建議聘請停車管理專業廠商,以OT方式代管。
  • 日常生活垃圾暫貯空間位置、設定面積、附屬設備種類與等級,必須結合垃圾清運保潔服務系統。目前顯然低估設置空間面積,建議提升空調冷藏設備水準,也應兼顧頻繁搬遷戶與營運需求,設置適量儲藏室空間。
  • 露台、陽台、屋頂層設定過多植栽綠化,甚至還要求垂直綠化,然而這只徒增長期維護管理事務與經費。
  • 社宅政策追求混居理念,卻對房型與配置無指導原則。六都社宅委託建築設計每案各有不同房型設計,造成太多類型相異的房型平面、面積以及附屬設備,不利於落實循環經濟,阻礙營運績效。
  • 住宅單元室內標準配備項目、數量與品質等級,亟待更明確告知建築設計條件。尤其提前明示家具、廚具、隔牆、衛浴設備水準,才能助益單人房或一房型等小房型的優質建築設計。

2. 設備水準:

  • 住宅單元室內標準配備項目、數量與品質等級,包含空調機組、家具床鋪種類與數量等是否必列為標配項目,六都所轄各案相異,仍待檢討。
  • 社宅屬國家公共建設當前正缺乏技術工、又追求品質與時效的營建趨勢,需重新編列合理營造成本,導入新工法、新材料,促進房屋營建組裝化與工業化。
  • 呼籲社宅採整體衛浴設備及當層排水工法,例如國家住都中心推案領銜引用整體衛浴UB工法,未來衛浴管線可當層維修,值得肯定。
  • 呼籲社宅建築高層外牆飾材改採優質塗料,並結合建築長期修繕計畫與經費編列制度。
  • 申請綠建築標章、智慧建築標章等級,目前六都各異,建議審慎定義申請適配等級,更需留意竣工後綠建築、智慧建築維護的經費課題。
  • 營建署連線六都政府社宅管理資訊系統,掌握全國社宅服務與營運統計資訊。同理言之,如何建置建築資訊建模(BIM)並結合長期營運與物管服務資訊系統,都是待精進的課題。

3. 服務水準:

  • 社宅設置信箱區或包裹物流收發服務方式,呼籲採用自助式、智慧化櫥櫃設備(譬如中華郵政i郵箱)。建議年度物管服務契約項目,不宜納入信件與包裹物流代收事項。
  • 社宅建築主體與設備保固期間、或正常營運期間發生緊急故障時,叫修辦法是物管服務重點事項。建議政府開創無縫接軌服務模式,社宅統包廠商需與物管公司聯合投標,得標廠商承攬三至六年物業管理服務機會,兼顧執行保固期間的設施設備保養維護事項。
  • 物管公司協助執行培力計畫參與能力,可納入評選物管公司指標。物管公司須協助定期辦理住戶生活規約宣導活動業務。
  • 關於保全日夜巡場、物管清潔人員打掃頻率與保養設備定期次數,應依據物管服務實支經費合理設定服務水準。
  • 服務水準如何回饋與銜接設備水準與設計水準,是當前六都社宅最弱的一環。首先須擬定並宣示明確服務水準內容,再重新檢視當前的設備水準與設計水準設定問題。
  • 政府社宅與民間物管公司須合作的共同課題,包括如何結合民間房屋仲介、代銷或包租代管公司,未雨綢繆提供承租期約屆滿搬遷者房屋資訊,是解決租期到卻賴不遷離窘境的重要關鍵。

結語

社會住宅就是「渡橋」,需確保在橋上的人流暢通,才能發揮渡橋功能;而要確保人流暢通,以及整合提升社宅社區生活品質的各項資源,都需依賴物業管理的專業服務。然而,社會住宅的水準設定過高或過低,當前已呈現問題,本文期盼從物業管理觀點指出「社會住宅適配水準」課題,呼籲政府針對社宅水準設定與時精進,並定期通盤檢討,如此才能助益當前與爾後社會住宅政策興辦事業。

  • 文:黃世孟,台灣物業管理學會名譽理事長。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖/台中市勞工局提供
台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖/台中市勞工局提供

  • 「社會住宅即是渡橋」首見於黃世孟,〈運動會選手村轉型社會住宅之物業管理〉,《現代物業雜誌》,2017/8/15。
  • 假若興建一座橋而橋上一直站滿不走動的人,導致阻礙有需求渡橋的人,如此就很難發揮一座橋的功能。況且政府不可能無限制興建更多座橋協助需求渡橋者。
  • 提前學習入住、了解公共空間與設備使用規定、器具租用方案借還辦法、搬家禮儀、違規罰則規範,乃至爭取培力資源、執行培力策略。
  • 入住與退租辦理手續,社區或整棟住宅公共空間用途與使用規定,住戶單元空間內標準配備家具與設備,選擇遷入生活道具與家具原則,社區或整棟住宅提供的出租儲藏,物業管理生活服務相關窗口與作業事項等。
  • 了解標準配備家具與設備,損壞責任判定及修繕流程,以避免後續修繕或移交時發生爭議。藉由指導與學習生活規約,住戶遷入入住前,提前了解原有家具設備如何處理,了解標準配備家具遷離時點交作業與退租移交程序。
  • 培力的概念,起源於1960年代意識形態與1970年代自助觀(self-help)的社會運動。巴西教育家Paul Freire在開發中國家所提出的教育理念,強調「培力」的目的是讓群眾「批判意識覺醒」,同時,這個批判意識的覺醒是一個結合「反思」、與「行動」的實踐過程,是一個除去壓迫與壓迫關係會變革。1980年後,培力的概念逐漸也被運用於管理學、社區心理學、護理工作、及教育行政等領域。陳可慧,〈社區培力成效與影響因素之研究——以區域型培力中心為例〉,2005年06月,《台灣健康社區六星計畫政策說明書》,行政院文化建設委員會,2005-2008年。
  • 培力策略與執行策劃:依據社會住宅譬喻為渡橋之前中後三階段,入住者於遷入前數個月內,政府宜協助指導搬遷資訊,包括說明社會住宅居住規範,如何居住社會住宅之講習會、說明會或參訪社宅案例。入住後居住期間經常可獲得多元的培力資源,助益提升脫貧與脫困能力。住戶租期屆滿一年或半年前,政府宜主動提供購屋或租房資訊,輔導遷出作業,結合包租代管方案,協助搬遷戶遷離社會住宅。
  • 社會住宅住戶的「居住履歷」檔案,應屬社會住宅資訊系統中重要一項大數據,政府社宅決策者與承辦者,若能了解入住者遷入前居住履歷,租期屆滿遷出前之居住意識與意願,絕對助益住戶搬遷,更易執行社會住宅擔任渡橋的角色與功能。
  • 若屬弱勢戶租期屆滿後,經過評估確實仍無能力搬遷時,建議政府宜未雨綢繆,考量另類型安置設施新管道。建議不宜修改延長弱勢戶12年租期的規定辦法。
  • 譬如執行住戶租期延長評鑑辦理,或執行強制遷出處理措施,或協助轉軌安置另型收容方案等,均助益順暢住戶流動率與住房更替率。
  • 我見當然是主見,值得點醒社會住宅何謂必談「適配水準」課題,目前六都依據政府財政情況,確實呈現各自的設定水準。難得目前數量龐大的社宅公共建設中,多項新工法、新材料與新技術,其實已經可以實踐並做出貢獻價值,決策者與承辦者若仍裹足不前,才更令人遺憾揪心與扼腕嘆息。

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