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「只租不賣」,善意的謊言(上)

photo credit:chia ying Yang(CC BY 2.0)
photo credit:chia ying Yang(CC BY 2.0)

台北市房價居高不下,房價所得比為14.6,也就是一家人不吃不喝14.6年才買得起房子,民怨四起。為此,近年來建社會住宅「只租不賣」成為各界的共同政見,內政部要「只租不賣」連勝文要「只租不賣」柯文哲也要「只租不賣」、就連馮光遠,雖然是「以租代建」,但同樣也是「只租不賣」。這還不只,就連房價相對沒有那麼高的新北市高雄市桃園市台南市新竹市也通通都喊出了「只租不賣」。看起來「只租不賣」真是台灣史上罕見的朝野大聯合共同熱切期待,解決台灣居住正義問題的終極解答呀!

但事實上,「只租不賣」無法解決台灣的居住正義問題。

人民對於居住的不滿當然是真實的,不過這個不滿是來自於「買不起」而非「沒得住」,即使台北市住宅自有率已經高達81.91%,遠高於東京的44.63%、首爾的51.2%、巴黎的48%、柏林的12%、倫敦的58%、紐約的34%,還是有大批民眾希望買房子而非租房子,也因此才不斷不斷的推高台北市的房價。台灣人對自有房產名列世界前茅的渴望正造成了房價超越負擔能力名列世界前茅的悲慘結果。

所以即使各方大拋牛肉「只租不賣」,還是有近七成的民眾敬謝不敏

或許有些朋友已經開始生氣,猜想我是要說民眾太貪心,明明自有住宅率已經很高了還不滿足,那麼請您稍等一下,我在文章後半段會再回頭來解釋為什麼台灣人這麼愛買房子。

無論如何,對於只想買房子的人而言,你蓋再多只租不賣都與他無關,就像是我從小就嚮往開超跑在街上奔馳,你跟我說這裡有一批電動機車好便宜的簡直是干我屁事。

就算如此,「只租不賣」對租屋市場總有幫助了吧?這樣至少可以幫助本來就只想租屋的,或買不起房只好租屋的人呀!

講到這裡,我們就必須要回頭看看,台灣租屋市場的現況如何?

讓我們看一下這則新聞:「租屋壓力大 新鮮人難承受之重」

這則新聞誇大了台北的房租負擔,首先,獨立套房是所有供個人居住的出租物件中單位總價最貴的一種,台北市大安區的獨立套房更是貴中之貴,根據崔媽媽基金會公布的資料,大安區的獨立套房平均租金總價甚至超過15000元,但如果願意住沒有門牌的隔間套房,平均租金總價就低於10000元了,分租雅房更低,只要6000元出頭。

在此同時,大學畢業生卻是受薪階級中競爭力較低的一群,2012年台北市大學畢業生的平均薪資是26128元,只有全國受薪階級平均的五成七,這還不算台北市大學畢業生比其他縣市平均多賺了2000元。

所以,競爭力本來就較低的大學畢業生,硬是要去住全國最貴的區域的最貴的物件,租金難承受是天理昭彰,他要是肯去住大同區的隔間套房,房租才7000元,不過是他薪水的四分之一左右而已。

判斷租金是否過高的標準,是看「租金所得比」,租金佔所得的25%至30%以下都是合理的。以101年的資料為例,台北市租屋者家戶所得平均是117萬2493元,月家戶所得平均是97707元,一個月25000元以下的租金都合理,而即使是台北市大安區的近三十坪住家,房東平均期望租金也不到25000元。

也就是說,台北市的購屋市場價格雖然高得離譜,但租屋市場並未因此失衡,依然維持了正常的供需與價格,這也就是為什麼台北市的房價租金比高達六十四倍,當包租公幾乎無利可圖的原因。

租屋市場既然沒有失衡,代表民眾並不是租不到房子,租金也不會無法負擔,租屋市場上現在並不缺物件,如果單純的蓋一大堆房子丟進租屋市場只租不賣,只是徒然與民爭利,使得房東們因無法獲得合理利潤而退出市場,對「居住正義」並無幫助。

這裡我先做個小結,目前各黨派候選人以至政府提出的「只租不賣」社會住宅政策太過粗糙,通通不及格,要讓社會住宅真正的發揮改善居住正義的效果,就必須做更細緻的政策設計才行。

 

(下集待續)

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