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「只租不賣」,善意的謊言(下)

photo credit:m-louis .®(CC BY-SA 2.0)
photo credit:m-louis .®(CC BY-SA 2.0)

如果目前被提出的社會住宅政策對居住正義並沒有幫助,代表台灣的租屋市場已經好棒棒,不需要再改善了嗎?

當然不是的,前文只是想要論述「投入目前租屋市場中並不缺乏的物件,對居住正義並沒有幫助」,而這正是現在政府與候選人們的做法。

換句話說,要改變台灣的租屋市場,便需要投入「目前租屋市場中沒有的物件」。

前文曾經提到,台灣人非常愛買房子,對自有房產的渴望在世界上名列前茅,也因此不斷推升早已居高不下的房價。國人希望擁有房產的原因很多,例如華人的傳統觀念裡認為「有土斯有財」,許多人因此想買房子傳給子孫當祖產,男方向女方提親時,擁有房產也常常成為接受提親的條件,而房屋商品化更誘使民眾將房產視為投資標的。但我想要特別探討其中一項原因,就是「租屋市場中沒有符合居住需求的物件」。

最首要的,就是租屋市場中缺乏「長租期」的出租房屋。

台灣的絕大部分房屋租約租期都在兩年以下,這樣的短期租約使得「為自己的租屋裝潢」平均成本過高而成為不可能;另外,由於不確定是否適合未來的住處,也會儘量避免購買大型傢俱。租屋者因此被迫居住在實用與美感兩方面都不適合自己的環境當中,又可能必須在短時間內搬遷,對於租屋自然難以產生「家」的認同感而選擇買房。

這樣的短租約現象其來有自,我國住商混合比例非常高,住宅價格易受商業用房屋價格的影響,波動幅度較單純住宅區為大,形成投資操作空間,房屋持有者會預期短期內就可能出現賣出房屋以賺取差價的需求,因此普遍僅願意簽訂短期房屋租約。

同時,目前我國民法第425條規定:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

也就是說,超過五年的租約只要未經公證,就算簽了二十年、三十年,房子一旦賣了,新屋主照樣可以要求你搬走。

在都市規劃沒有結構上的改變,民法也未修改的情形下,期待民間租屋市場自然出現可供長期租賃的物件是很困難的,所以,這也正是沒有買賣套利需求的社會住宅能夠擔負起的責任。

美國、荷蘭、日本與新加坡等國的社會住宅都沒有限制租期,愛租多久就可以租多久,有租期限制的韓國也最少可以租30年,台北市近年來新建的公營住宅租期最長卻只有五年,並不符合大眾對於居住的需求。建議政府將社會住宅的租期至少拉長到20年,一方面高於一般裝潢材料使用期限,使裝潢成本合理化,二方面也符合我國民法第449條的租賃期限上限規定。

除此之外,還有許多租屋市場中供給不足的物件種類,例如「通用設計」。通用設計意指無須改良就能為所有人使用的設計,其中最核心的概念就是無障礙設計。

一般房屋中存在著許多不利於殘障人士的設計,像是門檻,傳統上門檻不僅可防止財氣外洩,更是身分地位的表徵,但卻不利於輪椅通行,小坪數的房屋為了更有效率的利用空間,門寬小於90公分,迴轉半徑小於150公分,以及挑高房屋的室內梯等等對殘障人士而言更是難以跨越的障礙。身心障礙者人數不到總人口的百分之五,在租屋市場上不存在針對殘障人士需求而設計的房屋,短期租約又不利於殘障人士自行改裝房屋,導致許多殘障人士被迫只能選擇買房並負擔沉重貸款。

通用設計社會住宅過往都是零星出現,現有戶數不到100戶,預劃新建公營住宅中通用設計戶比例也僅有百分之五,不足以供應台北市近12萬身心障礙者的需求,建議政府未來應大幅提高社會住宅中通用設計戶之比例。

總結來說,台灣人之所以鍾情於租不如買,有一個很重要的原因是來自於,在台灣租屋無法滿足我們對於「家」的想像,社會住宅必須為我們去除打造家園時遇到的障礙,才能有效保障人民的住的需求,促進居住正義,而不該只是開些找錢找地蓋房子倒進市場,競相承諾租屋津貼等輕率粗糙的政見支票而已。

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