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不打房就是居住不正義嗎?

圖/聯合報系資料照片
圖/聯合報系資料照片

最近,因為柯文哲說不會打房,所以一時間,「打房」這兩個字又經常出現。每次說起這個,都會產生爭議。

支持打房的正方論據,多數是由使用者的角度切入,也就是說,房子太貴住不起,不是自己擁有的房子很可能因為加租就被迫遷出。而這引致的派生效應,包括令年輕人根本無法安居樂業,會導致經濟問題。

反對打房的反方論據,則多數是由投資者的角度切入,比方說主張很多房子已經借下了巨額房貸,價格下跌時,貸款還是那麼多。而很多經濟活動和信貸已經依賴目前的房價,房價一爆破,也會導致經濟問題。

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所謂房價,買賣的房是什麼呢?它其實是一個法律上的權利,買下了房子,你就有權自己住進去,做生意,那就是使用。賣給人,租給人,有利潤的話就是投資。會形成結構性問題,在於對房子有興趣的人,是由兩種不同目的人混合而成,而他們的目的是衝突的。

其實,所謂擁有權,粗略也是由多個權利組成的,第一個是「使用權」,第二個是「收益權」以及「變更權」。

使用權,就是指在不作任何改動下,能直接在房產中受惠,例如居住在裡面,使用裡面的設施,水電供應,或者開店等。也就是說,真正在裡面使用的使用者。

收益權,他原本的字眼是羅馬法中的「Fructus」,他本來的意思是果實,就是從該資產生出的東西,有如樹會結出果實,這在現代主要指的就是租稅,過路費等。

變更權,就是將資產的本質改變,包括破壞重建,銷售,贈送的權利。這也包括從這些行為中取得利潤的權利。

舉例說,有一塊地上有個房子,有幾裸果樹。那麼,租客交租取得使用權,他就可以在裡面住,但是租金和果樹的果實,都是屬於收益權的擁有者的。租客無權破壞或轉賣這片土地,因為他不擁有變更權。

從中可見,其實使用者關注的是「使用權」受到影響,例如加租,使自己無法繼續承擔使用權而喪失。他們希望透過買房,擁有全部權利,以保障使用權。至於投資者關注的,應該就是「收益權」與「變更權」,也就是租金收入以及資產增值的收入。至於使用權,他理想應該是透過租金變換成收益。

實際上,所有「打房」的理由,都是源自有一群收入不足以購買所有權利的人,為了保障使用權,而追趕所有權利的價格。當然,如果他們同時有心把房子當成投資物,那就不僅如此,但這是不重要的部份。

以這角度看,他們其實需要的不是房子,而是「保障使用權」。主要就是說,他們不會因為業主的行為,例如加租,而導致自己無家可歸,或者中途被趕出去,或者辛苦開創的店子,因為大額加租而被迫結業。

當使用者這些使用的權利,都得到保障,並能夠交得出租金,就不會有這些憂慮的話,那麼,他們就不必參與這個競逐資產的遊戲。投資者還是可以投資,交易房產,只是當使用者負好他的責任時(例如交租),投資者的行為,不會導致使用者的權利受損。

那麼,也就沒有必要用「打房」來針對投資者了,因為投資者的行為,已不再構成對使用者的損害。一個社會,本來就不太可能,每人都買得起房子。但買不起房子的人,只代表他們玩不起那資產投資的遊戲,卻不等於他們生活和生意的權利,必須被捲入。

當買不起或不買的人,不會因此而生活和安居權利受到威脅,那使用者和投資者的矛盾,就可以抒緩,而達致對雙方有利的結果。

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