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囤房稅能打房?面對高房價,調整房市結構才是根本

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

對包括我在內的很多年輕朋友來說,住宅政策是我們心中的痛,買一間房幾乎是遙不可及的夢想。而「炒房」就是現今房價高不可攀的原因之一。

抑制房屋炒作與漲價

過往的炒作,是大建商透過大建案吸引投資客從事短期買賣,把價格炒起來之後脫手。因此,該地區會出現許多短期買賣的不動產交易。要抑制這樣的炒作,政府已推出不少政策。

第一,是房地合一稅。房地合一稅是所得稅中針對不動產交易的部份額外課徵的稅,國民黨執政時就已推出。易言之,如果把房屋賣掉,房地收入減掉成本、費用、土地漲價總數額後,要依一定稅率課所得稅。如果從買到賣在1年內,稅率是45%,2年內稅率35%,2年以上20%,10年以上則是15%。這樣的稅率調整,有效地讓短期間內買進賣出的炒房行徑收斂不少。

第二,則是豪宅的貸款利率。透過央行的選擇性信用管制,特定地區、一定金額以上(如臺北市是7千萬)的房地產買賣最高只能貸款6成,如果短期內發現某些區域大量出現短期買賣,也能針對區域做選擇性信用管制。

限貸措施讓韓國瑜的「日升月恆」豪宅必須從7200萬降為6950萬元出售,正證明了這個政策對於豪宅的價格具有抑制的效果。

第三,則是透過《房屋稅條例》針對多屋者課徵更多的稅,也就是俗稱的「囤房稅」。但是,囤房稅的效果恐怕不一定真的這麼有效。

囤房稅有效嗎?北市經驗效果不彰

在當前的制度中,2014年《房屋稅條例》修正,將非自住之住家用稅率提高為1.5%至3.6%,並授權地方政府訂定差別稅率,已具有囤房稅的精神。

以台北市來說,2014年7月把持有4~5戶的稅率定為2.4%,6戶以上的稅率訂為3.6%,還搭配豪宅稅(總價8千萬以上,符合特定地段等條件的高總價房屋,適用調整後路段率,約為原本2至3倍)及房屋標準單價提升(2014年7月1日後取得使用執照的新屋,房屋標準單價提高1到3倍,平均增加1.6倍,即提昇房屋稅稅基)。但這麼強力的打房作為,卻只使隔年台北市的空屋比其他縣市多下降不到0.2%。

2013 2014 2015 2016 2017
全國 -0.13% -0.20% 0.05% -0.13% -0.10%
新北市 -0.14% -0.02% -0.09% -0.12% 0.05%
台北市 -0.26% -0.21% -0.12% -0.40% -0.09%
桃園市 0.14% 0.04% 0.50% -0.05% -0.54%
台中市 -0.25% -0.38% 0.04% -0.33% -0.03%
台南市 -0.35% -0.30% 0.07% -0.14% 0.17%
高雄市 -0.05% -0.07% 0.10% -0.14% -0.19%

▲ 空屋率年變動率。

2015年,台北市空屋下降0.12%,新北市也下降0.09%,台中上升0.04%;到2016年,台北市下降0.4%,新北市下降0.12%,台中市則下降0.33%。又到2017年,台北市下降了0.05%,新北上升0.05,而下降最多的換成桃園,一次降了0.54%。因此,各地空屋率每年漲跌的趨勢不一,很難由此推論囤房稅帶來什麼影響。而且,這還沒有考慮那幾年台北市住宅類使用執照的發放數量,遠低於其他五都,這使台北市增加的空屋比別的縣市更少。

同時,台北市的空屋減少較多的2015、2016,台北市的貸款負擔率在2015年提昇了0.02%,在2016年降低了0.57%,但在隔年,卻是空屋降低最少(-0.05%)的桃園降低了0.44%。從這邊也能看到,降低空屋,可能跟減輕房價負擔之間,還有很多變因在其中,恐怕因果關係不是這麼明確。

2013 2014 2015 2016 2017 2018
全國 0.58% 0.04% 0.10% 0.81% -0.16% -0.59%
新北市 1.30% 0.11% -0.12% -0.05% 0.10% -0.86%
台北市 0.21% 0.72% 0.02% -0.57% -0.19% -1.13%
桃園市 0.09% 0.16% 0.39% 1.08% -0.44% -0.94%
台中市 0.10% 0.21% 0.55% 0.85% -0.14% -0.14%
台南市 -0.18% 0.19% 0.20% 0.68% 0.15% -0.90%
高雄市 0.50% 0.38% 0.15% 0.57% -0.22% -1.24%

▲ 貸款負擔率年變動值。

而且,囤房稅有時候會出現意想不到的結果,有些屋主不一定會因為囤房稅而便宜出租,反而會把囤房稅所增加的成本,附加到租金上面,反而導致租金上漲,因此如果屋主把房屋拿出來租,應該要有機制比照最低稅率。另外,囤房稅背後,還有一個城鄉差距的問題。

大家都知道,真正缺房屋的不是偏鄉,而是都市中心,就算偏鄉地區的空屋釋出,對於都市中心的需求也沒有任何幫助。

但如果檢視空房的相關數據,就會發現,台灣偏鄉空屋的比率比都市的空屋還要多。在不需要房屋的地方推動囤房稅,其實對於都市高昂的房價完全沒有影響。因此,囤房稅必然要因地制宜,依據不同的地區來做處理。

2018年空屋率統計資料。 表/作者提供;資料來源/內政部不動產資訊平台
2018年空屋率統計資料。 表/作者提供;資料來源/內政部不動產資訊平台

許多人會認為,使用囤房稅等方式提高房屋的持有成本,可使非自住的屋主願意用更低廉的價格把房屋賣出去、租出去,同時也減少市面上的空屋。但是,大家可以想一下,如果房屋只是從一個人手上換到另一個人手上,或是讓一戶人家另外租另一間房子搬過去,事實上空屋不會減少,因為只是從一手換到另外一手而已。

要降低空屋,其實要先想辦法讓原本住在一起的家庭成員搬出來,創造對房屋的需求,才能減少空屋。同時,空屋的狀態也有影響。有些空屋地處偏遠,這樣的空屋就算釋出,對於都市的居住也幾乎沒有任何幫助;有些空屋則可能是因為還需要整修才能居住,這時候就可能需要推動都市更新,才能把這樣的房屋整修為可以住人的房屋。

誠然,現在時代力量倡議要上修囤房稅的稅率,如果把稅率區間拉寬,比如把房屋稅上限從3.6%增加到4.8%,這可以增加一些地方政府靈活運用的空間;但是之前台北市政府在2014年張金鶚擔任副市長期間,祭出了調高房屋稅稅基(即調高新建房屋之房屋構造標準單價)、增加囤房稅最高稅率到3.6%的作為,卻只讓空屋多下降0.2%的狀況,囤房稅等增加持有成本的作為,是不是真的可以如想像的讓空屋釋出,恐怕也還需要觀察。

同時,北市府雖然在2014年祭出這些措施,但在2017年時卻又將房屋標準單價緩漲,也降低豪宅稅的加價率。北市一方面希望中央可以調高稅率,但一些措施卻又往反方向推行。這樣的話,不管中央放寬再高的稅率,恐怕都難以達到預期的效果。在北市的部份,現行稅制下還有許多可以運用的工具,只要真心想做,不一定要修法。

面對高房價,應整體調整房屋供需結構

要降低高漲的房價,必須採取軟著陸的方式。房價不只是買賣價格,也有很多人會以房屋抵押貸款,作為經營企業所需的資金。日本曾經因房地產泡沫,導致許多企業原本貸款來的資金面臨銀行的追討,進而增加企業需要償還的債務,而導致長期的經濟低迷。因此,緩步降低房價,是比較好的作法。

為了緩步降低房價,我們需要調整房地產的市場結構,讓市場結構可以更健全。綜觀台灣的房價,最貴的地方其實就在台北、新北。這地區的房價高漲,最主要的一個原因,是因為工作多、需求量大,人口持續往這邊集中,因此才導致房價高漲。

法案名稱 內政部通過 行政院通過 立法院三讀
住宅法全版修訂 2016年7月 2016年9月 2016年12月23日
都市危險及老舊建築物加速重建條例 2016年11月 2016年12月 2017年4月25日
租賃住宅市場發展及管理條例 2017年2月 2017年4月 2017年12月27日
國家住宅及都市更新中心設置條例 2017年2月 2017年6月 2018年1月31日
都市更新條例全版修訂 2017年5月 2017年11月 2018年12月28日

▲ 政府近三年通過的住宅相關法案改革。

在需求面,政府近年透過租金補貼,讓符合條件的族群可以用較為便宜的價格租到房子。目前租金補貼已經協助到8萬戶以上,從2015年來成長了3萬戶,並且擴及單身、新婚、育有未成年子女等以往無法接受補貼的青年家庭。社會住宅目前已完工與施工中的戶數合計超過3萬戶,預計2020年底將超過第一階段(2016~2020)4萬戶的預定目標。

社會住宅能照顧弱勢者的居住需求,社會住宅的興辦機制也有強化。2016年全面修訂了《住宅法》,強化興辦的能量;針對地方人力吃緊等狀況,中央也協助先期規劃、代辦工程或營運管理等方式,促使地方有更多量能興建社會住宅。

目前內政部已經盤點出全國560多處、300多公頃土地,並一塊一塊與地方政府共同討論收斂,準備落實第二階段(2021~2024)8萬戶社會住宅的目標。財務方面,則建立機制,跟銀行貸款來興建,並以未來的租金償還銀行。如果租金無法償還所有貸款,非自償的財務缺口則由中央政府全額補貼。

以上兩個政策加起來,今年底就有至少11萬戶家庭受到這些政策的幫助。這樣的政策,就是在建構台灣的「居住安全網」,讓弱勢者有個可以安居的所在。

在供給面方面,除了社會住宅提高供應量外,目前也持續推動包租代管,希望更多的屋主可以把房屋釋出到租屋市場,讓更多人有房屋可以租。到11月底已經有5,000多戶包租代管的社會住宅,等同16個中大型(300戶)的住宅社區。

民進黨上台後,針對租屋市場提出健全政策,並陸續於2018年制定了租賃專法,引導租屋服務業制度化、專業化,也明定房東、房客的權利及義務,頒布各類定型化契約,讓房東、房客的權益有合法保障。另外,針對房東和房客,也分別輔導民間成立了協會,來解決他們遇到的大小問題。

目前全台灣7百多家業者來登記要做租賃服務,4百多家已經完成法定程序,可以合法經營。另外,租屋方面最令人詬病的就是房東沒有誠實登記,政府掌握不到租屋的黑數,也透過包租代管、租金補貼中的賦稅優惠政策,鼓勵房東誠實報稅,讓政府可以掌握租屋市場的狀況。如內政部已經訂定《公益出租人資格認定作業要點》,房東租給租金補貼戶即為公益出租人,享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅,房屋稅適用自用住宅稅率1.2%,地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2之福利。

有人會認為租金上漲並不合理,但是租金一般都是跟物價連動,從下圖可看到租金漲幅比CPI物價指數還要低,只是反應物價而已。

消費者物價指數與租金指數十年趨勢。 表/作者提供;資料來源/中華民國統計資訊網
消費者物價指數與租金指數十年趨勢。 表/作者提供;資料來源/中華民國統計資訊網

全國及臺北市的貸款負擔率,代表房價負擔能力的變化。 表/作者提供;資料來源/內政部不動產資訊平台
全國及臺北市的貸款負擔率,代表房價負擔能力的變化。 表/作者提供;資料來源/內政部不動產資訊平台

對於自住族群,也看到政府大力推動危老重建及都市更新。危老建築在災害來臨的時候容易受創,推動危老及都更,可以讓這些原本的住戶在合理負擔下,有更高品質的房屋可以住。透過危老都更換房,一方面解決品質安定問題,另一方面也讓這些人不用擠入購屋市場買新房子,減少對於房屋的需求,避免進一步推升房價。

這幾年努力投入危老及都更的有許多是有心的小建商,透過這類都更的推動也能逐步調整供給者的結構,不一定讓大建商主導市場,社區自己也可以找自己喜歡的建築師、建商來改建。這可以給一些建築師揮灑創造的空間,而不是單純想要把每坪單價炒到最高。

過去的房屋炒作中,都是建商蓋大建案,戶數多,一群投資客跑來大買房子,再轉手高價賣出。但是,都更較不會有這種狀況,都更大部分都是由原權利人持有房子,銷貨壓力不重,減少炒作集團結合的動機。

至於之前推動的實價登錄,事實上目前只是先停下來討論,因為社會上確實出現了一些聲音,擔心會侵犯隱私;對於預售屋價格的透明登錄,業者也有實務能否操作的疑慮。因此,目前只能就有共識的部份先行修法。如果大家可以多溝通、多了解,未來就有機會再往前走一步。

另外,在土地稅的稅基方面,目前的稅基採取的是評定現值,與真正的交易價格間有一段差距,各地區間也不公平,此點長期受到詬病。舉例來說,台北市大安區雖然地價比較貴,但若是就實質稅率來看,卻是全台最低,反而台東的實質稅率可能會是最高。因此,稅基這部份的調整,是未來住宅與土地政策的關鍵。

目前,台灣的法拍屋確實在增加,這些法拍屋可能是許多投資客原本想要炒房,卻無法負擔後來的房貸,只好拍賣;甚至有些是建商,房屋賣不完而遭到法拍。這樣的法拍屋出現,事實上也代表著台灣房市賣壓逐漸出現,也證實了目前台灣房市緩著陸的趨勢。

綜上所述,目前台灣房價呈現緩慢下跌的趨勢,炒房情況也不若往年熱絡,政策上則是走軟著陸的方式,透過一系列的法案修訂,推動購屋與租屋市場的健全化,調整房屋市場的供應與需求。囤房稅當然是一個稅制工具,但是是否真的處理到問題的核心,大家都可以多思考。

當然,房屋市場的調整不是幾年內就能達成,還是需要持之以恆,並且在稅基調整、資訊透明方面繼續溝通與推動,未來才能真正減輕大家購屋與租屋的壓力。

圖/聯合報系資料照
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