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房市大和魂

東京房地產近年有復甦跡象,也在台灣掀起赴日購屋熱。圖╱聯合報系資料照片
東京房地產近年有復甦跡象,也在台灣掀起赴日購屋熱。圖╱聯合報系資料照片

前陣子和朋友吃飯聊天,他的朋友在日本買了間小套房,加稅加費用總共300萬台幣,每個月號稱可以收租6萬台幣,掐指一算,這樣的年租金報酬率高達24%,算我聽錯好了…收租以6萬日幣計算(1日圓=0.30142新台幣),年租金報酬率也高達7.24%,至少是呆灣這邊投報率的二、三倍。

活了三十多個年頭,筆者兒時愛的是日本漫畫,如北斗神拳、聖鬥士星矢之類,年紀大一點時,在同儕耳濡目染下,也看了不少小說如村上春樹系列、日劇如大搜查線,當然也有一些18禁。除了18禁那些是噴鼻血外,其他從漫畫到小說到日劇,就是給人一股腦兒的熱血,一直以來筆者被所謂的大和魂所吸引,因為日本人真是個看似內斂、但內心澎湃的民族呀!

學生時代結束,之後一如日本,筆者也進入了失落的十幾二十年(因為沒有好看的漫畫、日劇、小說了),直到最近看到日劇半澤直樹,筆者不禁想起日本大和民族魂,是不是又回魂了?接著,又聽到朋友提起投資日本房市的誘人投報率,難道日本房市大和魂也回來了?

筆者答應朋友,要好好研究、調查「他的朋友的故事」,然後評估一下,投資日本房市的報酬率是否真會讓人熱血沸騰?不蓋你,除了以前跑了幾年房地產新聞,對房地產還算略有涉獵外,筆者還認真的做了些研究,甚至還跑去聽了日本知名房產公司的日本房市投資說明會…光憑這點筆者就相信,讀者應該樂意把這篇文章讀完,還幫忙按個讚、分享!

首先,投資東京房市,租金報酬率如何?

筆者直接舉個JR山手線池袋附近、業者銷售中的案件為例,格局是二房、專有面積54.53平方米,價格約5000萬日幣,年租金收入約250萬日幣,所以,年租金「毛」報酬率約5%,扣掉登記費、火險、管理費、稅等,實際報酬率約3.7%。

看到毛報酬率5%,85度c的熱血馬上涼了一半,不是投報率都8%、10%以上的嗎?筆者實際問過日本房仲業者,他的翻譯人員和筆者說,「你朋友的朋友的案例不是很稀有、就是很lucky」,因為在東京市中心附近的租金投報率一般就是5%左右。

難道東京沒有8%、10%以上的高租金報酬率的房子嗎?業者說,日本人愛住、愛租新房子,有些「比較市郊、偏遠的新房子」,剛開始可能租金投報率不錯。不過市郊的房子增值有限,甚至可能跌價,加上房客資力問題,可能會有遲繳、退租(日本的規定,房客只要在前一個月告知即可解除租約)、空租期等,想要高報酬率,可能就要有高風險的心理準備。

第二個問題是,投資東京和投資台北比較呢?

簡單舉個例,上述池袋(豐島區)的案子,在東京的相對位置(池袋站到東京站約8、9km),比較類似台北車站到石牌站的距離,北投石牌新案成交單價70萬元應該不算過份。

池袋這案子「DIRECT TOWER」,每坪單價約台幣90萬元,不過請注意,日本所謂的「專有面積」是指純室內面積(連陽台都不含在內),所以每坪90萬是指室內實際使用面積。

反觀偉大的呆灣,新房子公設至少30%以上,再扣掉陽台這類附屬建物,10坪套房,室內實際使用面積往往只有5、6坪,原本單價70萬的房子,用實坪去算每坪破百萬元。換句話說,國民所得是呆灣2.25倍左右的日本,首都東京市區房價並不比台北貴,到底是東京太低?還是台北太高?

投資房市考慮的是租金報酬和增值潛力,前面己討論了租金報酬率、東京和台北房價的比較,讀者可以自己提筆算算划不划算。當然,日本還有安倍三箭2020奧運、匯率貶值(較一年半前大貶逾二成)、東京米其林餐廳最多…等題材,不過也有地震、海嘯、土地液化、核災、失落十幾二十年…等疑慮,然而這些題材「太專業」,未來日本房市是否再度喚起熱血大和魂,還是留給讀者自己判斷吧!

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