鬼屋經濟學

21 Aug, 2014

大陸地方政府過度舉債投資房地產，造成人口稀少的城市遍布。圖為河南鄭洲的鄭東新區，因房屋空置率高被稱為「鬼城」。（新華社）

本文沒有18禁的問題，有高血壓、心臟病的讀者也可以看，尤其是關心未來台灣房價的朋友一定要看。

從小到大，一般人即便沒去遊樂園、園遊會或是傳說中的鬼屋，至少也知道或聽過什麼叫做鬼屋；好鬼屋沒啥秘訣，「氛圍」是關鍵，只要氣氛對了，拿個手電筒從下巴往頭上照，也亂恐怖一把。

鬼屋經濟學有二個意涵，一是經濟活動的供需問題，除了買賣雙方的拔河之外，當時的「氛圍」也扮演重要、甚至是最重要的角色。例如，近十年台灣房市除了二○○八年金融海嘯影響，房市小幅回檔外，其餘走勢就是多頭，即使近二年奢侈稅讓房市交易清淡些，面臨首購問題的六、七年級生這個世代，一天到晚聽到的就是「房價只漲不跌，晚買就後悔」，這個就叫氛圍。

二是台灣的人口紅利優勢，可能即將消失，或說正在消失當中，論者認為，台灣房市有泡沫、崩盤之虞。屆時，房市高檔附近才開賣、動工，或是去化差的新屋，在土建成本如此高的狀況下，建商一倒，恐怕就成鬼屋。此外，部分地區現在就有一堆餘屋，萬一房市崩盤，即使不變成鬼城，至少也會有某些小區域變成鬼區。

筆者提出鬼屋經濟學，不是要唱衰台灣房市，因為唱衰房市近期似乎漸成顯學，不缺筆者一位。筆者使用「鬼屋經濟學」，是想提出二點看法。一是要告訴普羅大眾讀者，請放心，管他的鬼屋樓起樓塌，台灣房價未來是否崩盤，和台灣多數人一點關係也沒有。因為，您早在買房的那刻起就鎖住了未來20年的風險、承受力。

其次是提醒剛出社會的年輕人，當22k遇上動輒幾k萬的房價，「買不如租」除了是迫於現實氛圍的不得不為，或許也是一帖苦口良藥。

房價漲，和你何干？

大部分有殼族只有一間房，假設是十年前以每坪20萬買進總價600萬的房子（貸款七成420萬元，月付2萬多），目前市價約1500萬元（以房價漲250%計算）。如果想換屋，就是賣高也買高，唯一的差別是，現在才想買房的人，不但自備款從180萬提高至450萬，房貸也跳升至1050萬（月付5萬多）。

不論是想換屋或買屋的朋友，請記得，「您在買房的那刻起就鎖住了風險、承受力」。如果現在花1500萬買房，萬一不幸十年後房價跌回600萬，您一樣每月要付5萬多的房貸。除了經濟上的壓力外，十年前買在你隔壁的鄰居可能還會笑你，因為他每個月房貸只繳2萬塊，等於每月比你多3萬塊可以隨便花。

當然，如果您十年前買房嘗到甜頭，現在要賣1500萬元的房，再去買更大的房，比如說5000萬元（貸款4000萬）好了。貸款4000萬還不起？沒關係，可以靠寬限期只繳息、時間到再轉貸等方式撐著，的確，如果房價只漲不跌，您可以一直以小換大下去。

萬一，我是說萬一，房價跌了二成，第一屋賺的900萬飛了，還倒賠100萬。什麼？您說房價不可能跌？這個我一點都不想爭論。我比較擔心的是，萬一真的跌了二成後，你根本不敢賣，因為賣了你連本錢都沒了；其次，寬限期過後，每月只還息的7萬房貸，搖身一變為本息攤還的20萬房貸，怎麼辦？

為什麼漲二倍多賺的900萬，跌二成就倒貼回去？原因就在於槓桿越玩越大，泡沫破了就掛了。切記，「您在買房的那刻起就鎖住了風險、承受力」，只要有能力負擔，未來房價漲跌和您根本沒關係。

買不如租

一樣是以多數人適用的情況來看，某甲假設現在花1000萬買一間新房，假設房價不變、並依一般新屋與中古屋價差三成計算，20年後這間房子市價剩700萬。

某乙把1000萬拿去買台灣五十（平均殖利率3%以上），以月租2萬租一間1000萬元的新房，20年後，某乙剩下至少1000萬以上。