現在是買房or買股的時機？

這幾天有個新聞「買房意願連10月下降 創新低」，民眾買房意願持續下降，已是近4年來新低，賣房意願則創下新高；該調查機構說，這種現象代表潛在買方預期房價會跌、潛在賣方則認為現在是獲利了結時機。

無獨有偶，這陣子隨著台股蛇年擺尾，近二個月加權指數大漲500點，加上政策有作多股市跡象，陸續又出現賣房買股的聲音；不過，事實擺在眼前，這幾年買房者都會告訴你「還好有早買」，差別只在於，三年前、五年前、十年前的買家，講話分貝由小到大。

究竟是房市還是股市，會是下一波的多頭？抑或二者都不是？

以信義房屋的房價指數來看，基期（100）設在2001年第一季，2003年第三季時是103.84，之後房價一路向上墊高，從2003Q3到了2013年Q2的十年之間，該指數從103.84跳升到了292.94。白話來說，如果民國92年你家和鄰居的房子每坪約10萬塊，十年下來，你們這區的房子平均每坪翻二番到了30萬元。

如果今天有銷售人員想要賣你房子，他多半會舉這幾年來房市上漲的這一段，例如十年前每坪10萬，金融海嘯前17萬，現在每坪30萬了。你看，即使你在金融海嘯才買房，現在也大賺一倍了；十年下來，房子除了金融海嘯那半年小回了一成，根本沒跌過，你再等，房價只會越來越高！？

以此邏輯，今天有營業員要你買股票，就會說如果一樣是在金融海嘯「危機入市」，買了績優、營建F4之一的長虹，同樣五年下來，人家買房子賺一倍，你買股票賺十倍！

以還原權值的方式來看，才能計算真正的報酬，2008年11月，長虹出現10.93元的低點，到了2013年大漲到了這一大波的高點120.46元，漲幅高達十倍之多。當然，用單一一檔營建股來講，不是每個人都有這種選股能力（或者說運氣），而且有人會說，營建股還不是靠房市多頭才漲上去？那麼來個台積電吧，還原權值，同期間是從29塊到113塊，漲幅近3倍，有輸你買房子嗎？

其次，如果有人說，因為通膨等因素，即便房市曾經出現泡沫，但是過去幾十年來，房價累計漲幅已經數十倍計算。這點我沒有意見，而且我也會說，即便股市曾經出現泡沫，但是過去幾十年來，股市也從百點到上萬點過，而且因為股市有現金股利因素，還原來看，股市現在是一萬二千點，累計漲幅更是百倍計算。

在多頭進行當中，幸運的那一半「多方」，總是有說不完的成功故事，例如房市，業者會說location三遍以加強語氣、你電視上看到的藝人會說房市是強迫儲蓄、幾年前買房的朋友會說快買快買對你鼓勵。

就是這種資訊不對稱（只說好的那一段），或是說是不對稱資訊（拿蘋果比橘子），再加上一些情感性說服話術，構成了大部分的銷售過程。例如房市多頭時就是「人生登科要五子，總要買房子」；股市多頭時就是「人生退休要規劃，買股存股領股息，遠勝定存幾分利」。

總之，如果現在股市是大多頭，常常出現在媒體版面、畫面的就會是「XX藝人股票投資術，累積多桶金」，而不會是「XX藝人的房市投資術，滾出多桶金」。

那麼到底現在是買房or買股的時機？我認為在下注之前，要先具備「判斷」銷售人員話術的能力，因此，送大家一句業者最不愛、主管機關卻硬要業者加註的警語：過去績效不代表未來收益。有了這句，大概可以替你過濾九成的無意義資訊，祝大家新年好運氣。