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現在是買房or買股的時機?

這幾天有個新聞「買房意願連10月下降 創新低」,民眾買房意願持續下降,已是近4年來新低,賣房意願則創下新高;該調查機構說,這種現象代表潛在買方預期房價會跌、潛在賣方則認為現在是獲利了結時機。

無獨有偶,這陣子隨著台股蛇年擺尾,近二個月加權指數大漲500點,加上政策有作多股市跡象,陸續又出現賣房買股的聲音;不過,事實擺在眼前,這幾年買房者都會告訴你「還好有早買」,差別只在於,三年前、五年前、十年前的買家,講話分貝由小到大。

究竟是房市還是股市,會是下一波的多頭?抑或二者都不是?

以信義房屋的房價指數來看,基期(100)設在2001年第一季,2003年第三季時是103.84,之後房價一路向上墊高,從2003Q3到了2013年Q2的十年之間,該指數從103.84跳升到了292.94。白話來說,如果民國92年你家和鄰居的房子每坪約10萬塊,十年下來,你們這區的房子平均每坪翻二番到了30萬元。

如果今天有銷售人員想要賣你房子,他多半會舉這幾年來房市上漲的這一段,例如十年前每坪10萬,金融海嘯前17萬,現在每坪30萬了。你看,即使你在金融海嘯才買房,現在也大賺一倍了;十年下來,房子除了金融海嘯那半年小回了一成,根本沒跌過,你再等,房價只會越來越高!?

以此邏輯,今天有營業員要你買股票,就會說如果一樣是在金融海嘯「危機入市」,買了績優、營建F4之一的長虹,同樣五年下來,人家買房子賺一倍,你買股票賺十倍!

以還原權值的方式來看,才能計算真正的報酬,2008年11月,長虹出現10.93元的低點,到了2013年大漲到了這一大波的高點120.46元,漲幅高達十倍之多。當然,用單一一檔營建股來講,不是每個人都有這種選股能力(或者說運氣),而且有人會說,營建股還不是靠房市多頭才漲上去?那麼來個台積電吧,還原權值,同期間是從29塊到113塊,漲幅近3倍,有輸你買房子嗎?

其次,如果有人說,因為通膨等因素,即便房市曾經出現泡沫,但是過去幾十年來,房價累計漲幅已經數十倍計算。這點我沒有意見,而且我也會說,即便股市曾經出現泡沫,但是過去幾十年來,股市也從百點到上萬點過,而且因為股市有現金股利因素,還原來看,股市現在是一萬二千點,累計漲幅更是百倍計算。

在多頭進行當中,幸運的那一半「多方」,總是有說不完的成功故事,例如房市,業者會說location三遍以加強語氣、你電視上看到的藝人會說房市是強迫儲蓄、幾年前買房的朋友會說快買快買對你鼓勵。

就是這種資訊不對稱(只說好的那一段),或是說是不對稱資訊(拿蘋果比橘子),再加上一些情感性說服話術,構成了大部分的銷售過程。例如房市多頭時就是「人生登科要五子,總要買房子」;股市多頭時就是「人生退休要規劃,買股存股領股息,遠勝定存幾分利」。

總之,如果現在股市是大多頭,常常出現在媒體版面、畫面的就會是「XX藝人股票投資術,累積多桶金」,而不會是「XX藝人的房市投資術,滾出多桶金」。

那麼到底現在是買房or買股的時機?我認為在下注之前,要先具備「判斷」銷售人員話術的能力,因此,送大家一句業者最不愛、主管機關卻硬要業者加註的警語:過去績效不代表未來收益。有了這句,大概可以替你過濾九成的無意義資訊,祝大家新年好運氣。

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