廖庭輝／囤房空屋問題雙雙惡化，政府何時提出對策？

OURs 都市改革組織 16 Sep, 2021

政府雖已透過「房地合一稅2.0」提高交易所得稅，但房產持有稅仍持續低落，炒房者可以輕鬆囤積觀望市場風向，造成房市居高不下，也讓住宅有效利用的程度降低，乃至於造成台灣「空餘屋與房價雙高」的奇特怪象。示意圖。圖／香港中通社

2020年起台灣房價迅速飆漲，政府雖已透過「房地合一稅2.0」提高交易所得稅，但房產持有稅仍持續低落，炒房者可以輕鬆囤積觀望市場風向，造成房市居高不下，也讓住宅有效利用的程度降低，乃至於造成台灣「空餘屋與房價雙高」的奇特怪象。

2016年蔡英文總統的「房市三箭」中便提出「全面改革房屋持有稅」，卻遲遲未有改革方案推出，而2019至今囤房稅成為居住正義的重要議題之一，在國會也已經有七部囤房稅法案待審，但在政府的忽視下恐怕難以正式排審。

不過，在討論囤房稅是否應該課、應該怎麼課之前，首先需要確認「台灣囤房問題是否越來越嚴重？又是否使住宅資源浪費？」在立委的持續追蹤與協助下，政府在近日亦發布新的統計資訊，本文將就這些資訊進行初步分析。

空屋數創新高，問題比想像中更嚴重

台灣的空屋數據分為十年一次的「人口及住宅普查」與每年的「低度使用（用電）住宅調查」。由於前者調查間隔為十年，過去討論空屋率時多以低度使用住宅調查為主，其以每年11月、12月用電量低於60度作為空屋調查標準。

相較於低度使用住宅調查，人口及住宅普查仍是台灣最為全面、精準的住宅調查數據。日前主計總處公佈了2020年人口及住宅普查初步分析結果，空屋率雖略有下降（18.5%），但整體空屋數來到了166.4萬宅，已破歷史新高紀錄，更遠超2020年的低度使用住宅調查為88.2萬宅，加上新建餘屋¹約九十五萬宅。

值得注意的是，過去普查將度假宅等偶爾使用的住宅也算入空閒住宅，因此「空閒住宅是否就是空屋」往往受到質疑，而本次調查特別將「空閒住宅」細分為「偶爾自住」（如祖厝、度假宅等）與「目前沒有使用」兩大項目，可供我們進一步分析台灣空屋的真實狀況。

若將「偶爾自住」的類型排除，台灣空屋數為117.5萬宅（空屋率為13.1%），仍然大於低度使用住宅調查的數量，且低度使用住宅調查在統計上亦未排除「偶爾自住」的類型。因此，過去台灣討論空屋的數據存在著長期嚴重低估的現象，空屋問題更比想像中的更嚴重。

日前主計總處公佈2020年人口及住宅普查初步分析結果，空屋率雖略有下降（18.5%），但整體空屋數來到了166.4萬宅，已破歷史新高紀錄，更遠超2020年的低度使用住宅調查為88.2萬宅，加上新建餘屋約九十五萬宅。圖／OURs都市改革組織提供

近年台灣房產集中化狀況愈加嚴重

財政部近日公布「104-110年度全國非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表」，可視為「台灣多屋族成長趨勢」的初步佐證²。現有數據顯示，台灣持有非自住住宅的個人，從104年的33.6萬人上升至110年的50.2萬人，而他們所持有的「非自住住宅」也從54.6萬宅上升至69.7萬宅，可見「擁有多屋的群體不斷上升」，也就是台灣房產集中化趨勢逐漸明顯。

此外，以上資料是以「個人」為單位所進行的統計，若將個人持有資料歸戶為家戶資料後，房產的集中化程度會更加明顯³。以110年度非自住住宅的個人與家戶歸戶資料進行比較，家戶歸戶後多屋族從50.2萬下降至47.9萬，但其持有的住宅卻從69.7萬上升至71.3萬，持有一戶非自住住宅的比例下降了3%，但持有二戶到十戶以上的比例均有上升。整體來說，家戶歸戶後多屋族將更加集中，持有住宅總數卻有所上升，且多屋集中化程度更高。

另外，根據財政部另一份資料「104-109年度住家用房屋稅供自住及非自住戶數及稅額統計表」，近五年台灣新增的52.6萬戶住宅，有過半（53.5%）為非自住（多屋）家戶持有。就整體比例觀之，六年來非自住（多屋）家戶持有住宅數量已經上升20%，而自住或公益出租住宅數卻僅上升3%。更顯示台灣的房產集中化狀況愈加嚴重。

值得注意的是，現有數據仍是以「自住／非自住」作為統計分類，但非自住住宅有多種樣態，故仍有不精確之處。若政府有心進一步改善台灣住宅狀況的資訊釐清，則應改採「持有數量」統整公佈，並將「家戶歸戶」的歷年資料一併公佈⁴，才能更準確判斷台灣房產集中化趨勢。

自然人的囤房狀況越來越嚴重，法人的囤房也沒有比較好。根據內政部今年3月的新聞稿，「非不動產及營造工程業」的法人（排除可能持有餘屋的建商），這些法人擁有多房（四房以上）者佔比為8.73%，卻持有該類法人所擁有住宅的68.06%。除了少數作為員工宿舍使用外，少數法人多屋比例卻如此之高，很可能便是透過法人操作囤房避稅投資。

台灣持有非自住住宅的個人，從104年的33.6萬人上升至110年的50.2萬人，而他們所持有的「非自住住宅」也從54.6萬宅上升至69.7萬宅，可見「擁有多屋的群體不斷上升」圖／OURs都市改革組織提供

多屋者持有空屋比例最高，新屋空屋率尤其高

台灣的空屋與囤房問題皆越來越惡化，那麼空屋與囤房之間又有什麼關聯性呢？根據內政部110年7月24日內政統計週報，109年自然人空屋率為10.79%，其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為10.39%、四至九房為16.23%，十房以上為18.74%。也就是說，多屋者持有空屋的比例是最高的，且持有越多房子的多屋族，所持有的住宅空屋率更高。

這份統計也同時對空屋的屋齡進行分析，其中「未滿五年」的新建住宅空屋率最高，平均皆在三成以上，若與住宅持有數量進行對比，則一至三房持有者的五年以下住宅空屋率為32.08%，四至九房為42.95%，十房以上竟高達61.98%。

這份數據讓過往反對囤房稅的部分論述如「一房者持有空屋比率最高」、「空屋多為鄉下祖厝」等論述不攻自破。甚至由於新建住宅的空屋率極高，業者與政府宣稱「台灣房價高乃是剛性需求仍大」的說法也受到挑戰：若近年新建住宅的空屋比例如此高，那投資需求很可能才是房地產市場的主要驅動力。

同樣值得注意的是，此份數據雖然已將住宅持有狀況與空屋資料勾稽，但住宅持有狀況的資料仍是較不準確的「個人歸戶」資料。為了避免個人歸戶資料造成的低估，政府應將「家戶歸戶」住宅持有狀況與空屋資料進一步勾稽，才能呈現更為真實的狀況。

另外，法人所持有住宅的空屋率也同樣遠高於自然人，且多屋法人空屋率也較持有少屋的法人更高，「非不動產及營造工程業」的法人空屋率為21.89%，其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為18.39%、四至九房為19.59%，十房以上為24.30%，更佐證了法人持有多屋的囤積炒作現象存在。