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廖庭輝/囤房空屋問題雙雙惡化,政府何時提出對策?

政府雖已透過「房地合一稅2.0」提高交易所得稅,但房產持有稅仍持續低落,炒房者可以輕鬆囤積觀望市場風向,造成房市居高不下,也讓住宅有效利用的程度降低,乃至於造成台灣「空餘屋與房價雙高」的奇特怪象。示意圖。 圖/香港中通社
政府雖已透過「房地合一稅2.0」提高交易所得稅,但房產持有稅仍持續低落,炒房者可以輕鬆囤積觀望市場風向,造成房市居高不下,也讓住宅有效利用的程度降低,乃至於造成台灣「空餘屋與房價雙高」的奇特怪象。示意圖。 圖/香港中通社

2020年起台灣房價迅速飆漲,政府雖已透過「房地合一稅2.0」提高交易所得稅,但房產持有稅仍持續低落,炒房者可以輕鬆囤積觀望市場風向,造成房市居高不下,也讓住宅有效利用的程度降低,乃至於造成台灣「空餘屋與房價雙高」的奇特怪象。

2016年蔡英文總統的「房市三箭」中便提出「全面改革房屋持有稅」,卻遲遲未有改革方案推出,而2019至今囤房稅成為居住正義的重要議題之一,在國會也已經有七部囤房稅法案待審,但在政府的忽視下恐怕難以正式排審。

不過,在討論囤房稅是否應該課、應該怎麼課之前,首先需要確認「台灣囤房問題是否越來越嚴重?又是否使住宅資源浪費?」在立委的持續追蹤與協助下,政府在近日亦發布新的統計資訊,本文將就這些資訊進行初步分析。

空屋數創新高,問題比想像中更嚴重

台灣的空屋數據分為十年一次的「人口及住宅普查」與每年的「低度使用(用電)住宅調查」。由於前者調查間隔為十年,過去討論空屋率時多以低度使用住宅調查為主,其以每年11月、12月用電量低於60度作為空屋調查標準。

相較於低度使用住宅調查,人口及住宅普查仍是台灣最為全面、精準的住宅調查數據。日前主計總處公佈了2020年人口及住宅普查初步分析結果,空屋率雖略有下降(18.5%),但整體空屋數來到了166.4萬宅,已破歷史新高紀錄,更遠超2020年的低度使用住宅調查為88.2萬宅,加上新建餘屋1約九十五萬宅。

值得注意的是,過去普查將度假宅等偶爾使用的住宅也算入空閒住宅,因此「空閒住宅是否就是空屋」往往受到質疑,而本次調查特別將「空閒住宅」細分為「偶爾自住」(如祖厝、度假宅等)與「目前沒有使用」兩大項目,可供我們進一步分析台灣空屋的真實狀況。

若將「偶爾自住」的類型排除,台灣空屋數為117.5萬宅(空屋率為13.1%),仍然大於低度使用住宅調查的數量,且低度使用住宅調查在統計上亦未排除「偶爾自住」的類型。因此,過去台灣討論空屋的數據存在著長期嚴重低估的現象,空屋問題更比想像中的更嚴重。

日前主計總處公佈2020年人口及住宅普查初步分析結果,空屋率雖略有下降(18.5%),但整體空屋數來到了166.4萬宅,已破歷史新高紀錄,更遠超2020年的低度使用住宅調查為88.2萬宅,加上新建餘屋約九十五萬宅。 圖/OURs都市改革組織提供
日前主計總處公佈2020年人口及住宅普查初步分析結果,空屋率雖略有下降(18.5%),但整體空屋數來到了166.4萬宅,已破歷史新高紀錄,更遠超2020年的低度使用住宅調查為88.2萬宅,加上新建餘屋約九十五萬宅。 圖/OURs都市改革組織提供

近年台灣房產集中化狀況愈加嚴重

財政部近日公布「104-110年度全國非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表」,可視為「台灣多屋族成長趨勢」的初步佐證2。現有數據顯示,台灣持有非自住住宅的個人,從104年的33.6萬人上升至110年的50.2萬人,而他們所持有的「非自住住宅」也從54.6萬宅上升至69.7萬宅,可見「擁有多屋的群體不斷上升」,也就是台灣房產集中化趨勢逐漸明顯。

此外,以上資料是以「個人」為單位所進行的統計,若將個人持有資料歸戶為家戶資料後,房產的集中化程度會更加明顯3。以110年度非自住住宅的個人與家戶歸戶資料進行比較,家戶歸戶後多屋族從50.2萬下降至47.9萬,但其持有的住宅卻從69.7萬上升至71.3萬,持有一戶非自住住宅的比例下降了3%,但持有二戶到十戶以上的比例均有上升。整體來說,家戶歸戶後多屋族將更加集中,持有住宅總數卻有所上升,且多屋集中化程度更高。

另外,根據財政部另一份資料「104-109年度住家用房屋稅供自住及非自住戶數及稅額統計表」,近五年台灣新增的52.6萬戶住宅,有過半(53.5%)為非自住(多屋)家戶持有。就整體比例觀之,六年來非自住(多屋)家戶持有住宅數量已經上升20%,而自住或公益出租住宅數卻僅上升3%。更顯示台灣的房產集中化狀況愈加嚴重。

值得注意的是,現有數據仍是以「自住/非自住」作為統計分類,但非自住住宅有多種樣態,故仍有不精確之處。若政府有心進一步改善台灣住宅狀況的資訊釐清,則應改採「持有數量」統整公佈,並將「家戶歸戶」的歷年資料一併公佈4,才能更準確判斷台灣房產集中化趨勢。

自然人的囤房狀況越來越嚴重,法人的囤房也沒有比較好。根據內政部今年3月的新聞稿,「非不動產及營造工程業」的法人(排除可能持有餘屋的建商),這些法人擁有多房(四房以上)者佔比為8.73%,卻持有該類法人所擁有住宅的68.06%。除了少數作為員工宿舍使用外,少數法人多屋比例卻如此之高,很可能便是透過法人操作囤房避稅投資。

台灣持有非自住住宅的個人,從104年的33.6萬人上升至110年的50.2萬人,而他們所持有的「非自住住宅」也從54.6萬宅上升至69.7萬宅,可見「擁有多屋的群體不斷上升」 圖/OURs都市改革組織提供
台灣持有非自住住宅的個人,從104年的33.6萬人上升至110年的50.2萬人,而他們所持有的「非自住住宅」也從54.6萬宅上升至69.7萬宅,可見「擁有多屋的群體不斷上升」 圖/OURs都市改革組織提供

多屋者持有空屋比例最高,新屋空屋率尤其高

台灣的空屋與囤房問題皆越來越惡化,那麼空屋與囤房之間又有什麼關聯性呢?根據內政部110年7月24日內政統計週報,109年自然人空屋率為10.79%,其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為10.39%、四至九房為16.23%,十房以上為18.74%。也就是說,多屋者持有空屋的比例是最高的,且持有越多房子的多屋族,所持有的住宅空屋率更高。

這份統計也同時對空屋的屋齡進行分析,其中「未滿五年」的新建住宅空屋率最高,平均皆在三成以上,若與住宅持有數量進行對比,則一至三房持有者的五年以下住宅空屋率為32.08%,四至九房為42.95%,十房以上竟高達61.98%。

這份數據讓過往反對囤房稅的部分論述如「一房者持有空屋比率最高」、「空屋多為鄉下祖厝」等論述不攻自破。甚至由於新建住宅的空屋率極高,業者與政府宣稱「台灣房價高乃是剛性需求仍大」的說法也受到挑戰:若近年新建住宅的空屋比例如此高,那投資需求很可能才是房地產市場的主要驅動力。

同樣值得注意的是,此份數據雖然已將住宅持有狀況與空屋資料勾稽,但住宅持有狀況的資料仍是較不準確的「個人歸戶」資料。為了避免個人歸戶資料造成的低估,政府應將「家戶歸戶」住宅持有狀況與空屋資料進一步勾稽,才能呈現更為真實的狀況。

另外,法人所持有住宅的空屋率也同樣遠高於自然人,且多屋法人空屋率也較持有少屋的法人更高,「非不動產及營造工程業」的法人空屋率為21.89%,其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為18.39%、四至九房為19.59%,十房以上為24.30%,更佐證了法人持有多屋的囤積炒作現象存在。

根據內政部110年7月24日內政統計週報,109年自然人空屋率為10.79%,其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為10.39%、四至九房為16.23%,十房以上為18.74%。 圖/OURs都市改革組織提供
根據內政部110年7月24日內政統計週報,109年自然人空屋率為10.79%,其中屬於一至三房者持有的住宅空屋率為10.39%、四至九房為16.23%,十房以上為18.74%。 圖/OURs都市改革組織提供

囤房空屋問題愈發清晰,政府應積極提出對策

整體而言,從現有數據我們可以看到以下三個現象:

  1. 台灣空屋數創新高,且空屋問題比過去呈現的資料更嚴重。
  2. 囤房狀況有愈加嚴重的趨勢,且當前數據仍是保守估計的結果。
  3. 囤房與空屋有緊密關聯,多屋族持有空屋的比例更高,且新屋、法人持有的空屋率尤其高。

過去政府面對囤房以及持有稅制改革等問題,均採取「否認問題」的態度,甚至發佈新聞稿表示「台灣囤房問題有限」,但隨著資料逐步統計釋出,可以清楚看見台灣的囤房問題確實越來越嚴重,且造成住宅資源的嚴重空置浪費,乃至於成為投機炒作的溫床。

2021年3月的公聽會上,財政部已承諾對囤房稅進行評估,轉眼半年時間過去了,相關對策與更為精確的資料仍付之闕如。政府應正視房價飆漲與持有稅制不合理等問題,並積極研擬提出行政院版囤房稅方案。

隨著資料逐步統計釋出,可以清楚看見台灣的囤房問題確實越來越嚴重,且造成住宅資源的嚴重空置浪費,乃至於成為投機炒作的溫床。示意圖。 圖/香港中通社
隨著資料逐步統計釋出,可以清楚看見台灣的囤房問題確實越來越嚴重,且造成住宅資源的嚴重空置浪費,乃至於成為投機炒作的溫床。示意圖。 圖/香港中通社

  • 文:廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
  • 更多OURs都市改革組織:WebFB

  • 餘屋數量採109年Q4數據。
  • 自住住宅有三種狀況,分別為「房屋無出租使用」,「供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用」,「本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內」。但實務上因台灣租屋黑市嚴重、難以實質認定實際居住等,因此本文推估此處之非自住住宅多為持有四戶以上之多屋族。
  • 如小明家中有夫、妻、未成年子女共三個人,每個人名下有兩間房,以個人持有計算就會被視為「一個人持有兩間住宅」,均不會被認定為持有超過三間的多屋者;但如果透過家戶歸戶,就會成為「一戶持有六間住宅」的多屋家戶,因此以家戶歸戶進行統計,將更接近房產集中程度的真實狀況。
  • 目前個人歸戶持有資料有104-110年度的資料,但家戶歸戶仍只有110年度資料。

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