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林于婷/東區出走潮:無力負擔的高店租,商圈末日將來臨?

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

前陣子因「永福樓」熄燈,引起人們熱烈討論。在這間歷史悠久、存在許多台北人記憶的老餐廳歇業背後,反映出東區一帶商圈發展所面臨的問題。這並非是個單一個案,走進在忠孝東路四段和小巷子裡,會發現有不少店面門口,都貼上大大的「租」字,等待下一個有能力負擔店租的人。

綜觀台北的都市發展,每個地區的興盛與衰頹,似乎都不具有永久性。回頭看台北的前世今生,我們會發現西門町曾是一代青少年的流行、娛樂場所;信義計畫區在這幾十年內,陸續蓋起許多商辦大樓和百貨公司;曾經人聲鼎沸的師大商圈、公館商圈、天母商圈等,已不如往昔。而昔日不僅曾是都會男女消費聖地,更是流行指標的東區一帶,近年來卻面臨商圈沒落,以及店租過高等問題。

如果用「大富翁遊戲」來看目前我們所居住的都市,或許再貼切不過。早一步累積資本與土地的人,此後就可以無止境收取「地租」;經過、使用該土地的人,則必須繳交高額的「過路費」、「使用費」。當本該用來居住與使用的房屋,逐漸成為金權城市下的華麗裝飾,身為居民及消費者的我們,還能做些什麼?

商圈衰退、店面租金過高

儘管現在我們還能看見東區的人潮,但如果不正視東區「正在衰退」的現象,東區商圈的「沒落」便會在不久的未來發生。人潮減少、店面空置率高、短租型特賣會增加等,都是一個商圈正在衰退的跡象。

店面租金高漲不下,更是東區目前的最大挑戰。因房東期待收到的店租,比商店業者的收益還要高,一旦承租的店家無法持續支付高房租,往往就只能選擇退租歇業或者另覓他處。

退租的「破窗效應」也正侵蝕著東區,店面一間接一間熄燈,貼上「待租」字樣。空店面就像一個個萎縮的細胞,侵蝕商圈的活力與機能,也形成夜晚的治安死角。

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

「空店稅」不是長效藥

面對東區高店租的問題,台北市長柯文哲在今年2月底受訪時,表態可能研擬「空店稅」,迫使房東將空置的店面出租。但空店稅真的是萬靈丹嗎?

首先,空店稅的課徵範圍,是只針對東區商圈,或是整個台北市都適用?無論是只針對前者,或後者,必須注意的是,每個商圈面臨的情況都不同,空店的原因可能是房租過高,也可能是商圈已蕭條而被迫閒置。哪裡才是真正該課空店稅的地方?能否真的向不願降房租的房東課到稅?

其次,什麼樣的空間使用型態才算「空店」?若房東在店裡擺夾娃娃機、扭蛋機、自動販賣機,這些以機台形式的販售行為,是否就能輕易規避空店稅?對於「空店」的定義,空間該遵守何種使用規範,很難有統一的標準。而在房東規避稅賦的心態下,也可能找親朋好友充做「人頭」,營造店面有人承租的假象。

收取合理的土地持有稅

最重要的是,空店稅本質上為「懲罰性的稅」,即使實施空店稅,只能暫時解決高店租的現象,其背後更重要的問題是:台灣的土地持有成本過低。

以屬於土地持有稅的地價稅、房屋稅來看,地價稅以申報地價為稅基,以累進稅率課徵;房屋稅以房屋評定現值為稅基,稅率最高為非住家用(營業用)的3-5%。

台灣目前雖已針對不動產「實價登錄」增修相關法規,但房地產市場的資訊仍不夠公開透明。不健全的資訊使得政府無法透過稅制,將土地持有成本反映給房東與地主,而房東、地主們也持續將土地視為獲利的工具。

因此店租過高問題只是房地產市場裡的冰山一角,空店稅手段也無法解決根本問題。店租過高導致無人承租的現象,最終是市場機制的結果,惡性循環後可能使商圈衰退、沒落,到時候店租的價格自然會受到市場影響而調整。

長遠的積極作法,是政府應致力於房地產市場的改革與資訊透明化,持續推動「實價登錄」制度,以收取合理的土地持有稅,遏止囤房、炒房現象。

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

建立商圈特色與聯合組織

上述所討論的高店租現象,是以無力負擔東區房租的業者視角作討論。而對於仍繼續留在東區的商家,他們的處境該如何改善,也是需要思考的問題。

商圈的主體性是影響商圈復甦、營造特色的最重要元素。透過建立商圈的聯合組織,可共同討論商圈的發展方向,不僅房東與業者能縱向交流,在地居民與商家也可橫向連結,打造在地特色的街區與地方感。

舉例來說,西門町一帶為台北較早發展的區域,擁有較多文化古蹟、歷史感場所。因此透過串聯捷運步行範圍內的古蹟遺址與商業店鋪,即形成兼具消費與文化休閒的徒步區。而東區商圈內的零售服飾店林立,眾多酒吧餐廳的都會夜生活,兩者的串聯或可形成東區商圈的特色——台北都會流行文化——使商圈具有更明確的定位與指標性。

商圈的主要活動是消費,而構成消費活動的要素是人與空間。當人處在這個消費空間時,除了快速瀏覽的消費行為,應該能有更多的街區探索、人與人互動,才能使商圈擁有在地化、個性化的發展。

一個商圈的經濟價值固然重要,但空間使用的價值,才是使一個地方充滿意義與活力的關鍵。因此商圈除了講求豐富的店家數量、種類,更應該結合當地的人文歷史,形成具有特色的消費空間,以在地化的競爭力面對全球化下的商圈競爭。

土地的意義與房東思維

東區不是第一個房租過高的商圈,也不會是最後一個。外部的稅制改革與內部的商圈組織都很重要。稅制的健全、商圈組織的合作與共榮、如何看待土地意義,是減少這些問題發生的根本方法。房地產可以是產品與獲利工具,但同時也應該是人們居住與活動的空間。

東區的高店租現象,以及房東大多不肯輕易調降房租,都和民眾對土地的觀念息息相關。土地私有化的台灣,導致土地不只是私有財產與居住權的保障,更成為投資標的與賺錢炒作的工具。東區的房租與店租動輒幾萬、幾十萬,但地主與房東鮮少意識到這些從土地獲得的利益,是遠遠超過本身應得的。

擁有房屋並非壞事,但擁有自住需求以外的房屋,應將房屋拿出來使用,而不是寧願空置、炒作。將「使用價值」最大化,才是對待土地與房屋最好的方式。

圖/聯合報系資料照
圖/聯合報系資料照

  • 文:林于婷,OURs都市改革組織實習生,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系。
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