詹竣傑、翁家德／想組合作住宅嗎？讓我們先從「產權」談起

OURs 都市改革組織 02 Dec, 2019

德國柏林的River Spreefeld，是德國近年相當成功的合作住宅。圖／OURs提供

台灣社會如何回應高齡少子化、環境惡化、房價高漲、經濟停滯、社會安全網等議題，近年也開始從「居住」面向切入討論，如晚近很流行的共生公寓、青銀共居、共老家園、雙老家園等模式。

然而，除了前述由市場需求衍生的不動產商品外，民間是否能自發性透過住宅回應社會議題，開闢「向開發商買房」以外的另類住宅消費選擇？

我們認為，透過組織志同道合的夥伴，打造意向型社群（Intentional Community），強調分享（Sharing）、合作（Cooperative）、自組（Self-Organized）、永續（Sustainable）、社區導向（Community-led）的「合作住宅（Co-housing）」¹將是一種可行的模式。

合作住宅：不同於主流市場的居住選擇

合作住宅除前言提及的理念外，更重要的意義在於，能提供不同於台灣主流不動產市場以外的「居住選擇」。

合作住宅讓我們開始反思，「所有權」與「地租增值」的主流不動產價值，台灣是否能創造除了市場（向開發商購屋）與國家（承租社會住宅、領取租金補貼）兩種住宅供給模式之外的第三條路？

合作住宅的最終目的，在於達到實質的合作與共識，透過集體的力量達成穩定且可負擔的居住，並共同永續營運社區。

「人」毫無疑問是合作住宅營運的主體，我們應從制度上找尋最不會被個人意志左右、並兼具永續經營的模式。

從「住宅」的意義出發，在台灣當前的法令與主流價值下，由「產權」切入進行分類，應最能回應合作住宅的核心理念。至於，合作住宅以何種形式的組織組成，如有限公司、合作社、非營利組織等，則放於其次討論。

德國柏林的合作住宅River Spreefeld的一樓商業空間，可供居民開會或是租借給外界使用。圖／OURs專業者都市改革組織提供

從「產權」模式理解合作住宅

合作住宅的產權，可分為私有、共有和租用三種模式。這三類並無好壞，但由於產權是整個社區運作最核心的關鍵，從產權模式的選擇，就能基本上理解合作住宅社區住戶的凝聚程度，以及未來經營的方向為何。以下將分別從私有、共有和租用三種模式切入討論。

1.私有：

雖合作住宅組織募集居民的過程，仍強調住民共同參與、規劃的理念，但是合作住宅興建完成後，因產權登記於每一位住民個人名下（即成為區分所有權人），合作住宅社區並無法限制社區內住民轉賣。也因此，一旦有部分住民將持有物件引入不動產市場，社區將難以確保在買賣過後，新加入的住民能認同既有合作住宅社區的理念，社區關係將難以維繫。

合作住宅社區因為居民的參與，普遍來說環境品質相較周邊社區高，若住戶想出售，先不提轉賣後獲得的利潤，現階段台灣並無任何法規能限制私有產權的轉讓，僅得以道德規勸「區分所有權人」，無法規範下一個入住居民的身分。不過，此模式也有優點，如私有產權形式較為符合台灣普遍對於住宅的想像，在前期整合的過程應能較為順利推動。

2.共有：

此一模式是較為理想的模式。透過意向型社群（Intentional Community）的打造，住民共同持有全部財產。產權可以登記於「公司」或「合作社」名下，居民僅有相對應的股份。由於台灣的住宅市場長期以私有財產權的運作為主，共有產權的管制以及運作將是全新的挑戰。

合作住宅社區在共有制下，為達一定的共識，所需耗費的時間相對較長，但未來社區集體意識會較於私有制來得穩定與強大，社區事務的運作也將流暢許多。由於產權不得私自轉讓，當有住民想遷出時，必須將股份賣回給「公司」或「合作社」，或找尋到下一位獲得社區認可的住民。在此一模式下，永續社區營運是有可能的，更可避免住宅流入私有不動產市場炒作牟利。

3.租用：

透過徵選與媒合，找尋共同願意承租的租戶，成立負責經營的法人組織，向政府或民間承租土地房舍。此模式可實現共享與社區永續，由於運作的是法人組織，租戶流動亦不會影響社區運作。

產權形式攸關政府協助的正當性

不同的產權形式，背後反映的是合作住宅「合作精神」落實的程度。然而，三種形式的形成則攸關政府資源（土地、融資）協助的正當性與必要性。

換句話說，採私有產權模式的合作住宅若是流入市場後難以管控，政府介入正當性不足；而共有或租用的模式，財產權並不會面對私有化的問題，且也無任何地產增值的可能性，在爭取國家資源協助上，論述上相對較為有說服力。

合作住宅的核心在於「選擇」與「自組」，從住戶自發性的組織行動，反轉既有住宅生產的模式。住宅不再是單純的硬體打造，或是投資大於消費意義的理財標的，而是建構住民之間互助、分享、永續的載體。

確認產權是合作住宅最應優先思考的切入點，下回再來分析不同法人型態達成合作住宅的可能性。