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彭揚凱/明倫社宅月租4萬?百分百財務自償,成社宅租金硬傷

近日台北市明倫社會住宅三房租金40,500元,引爆「租金價格」爭議。 圖/聯合報系資料照
近日台北市明倫社會住宅三房租金40,500元,引爆「租金價格」爭議。 圖/聯合報系資料照

近日台北市明倫社會住宅三房租金40,500元,引爆「租金價格」爭議,後續柯文哲市長出面緩夾指出,會有這樣的規劃在於希望社會住宅「不要都窮人」,並翻轉大眾對社宅的負面偏見。對筆者而言,此次爭議,不啻凸顯台灣雖起步推動社宅,但對若干核心價值原則ABC問題未被釐清。

社宅100%自償的緊箍咒

先從事件爭議的焦點「租金」談起。

就各國經驗,社宅租金訂定基本上是圍繞在「可負擔租金」此一原則上。何謂「可負擔租金」?其精神是,房屋租金支出不應超過該家庭收入一定比例,國際較普遍接受標準為30%。其作用為,衡量家庭居住負擔是否合理,並做為政府核定住宅補貼對象與額度之原則。

循此原則落實於社宅,就是依據入住者所得級距訂定其可負擔的租金,即所得較低者租金較便宜。回到台灣,政府推動社會住宅迄今,始終未真正回歸「可負擔租金」原則。有的是,中央、各地方政府各自有所謂「一般戶市價打幾折、弱勢戶再打幾折」這種喊價說法,試問,背後的衡量依據為何?打完折後弱勢者真的租得起嗎?

台北市政府公務員難道不知道租金過高會有正當性爭議嗎?他們是知道的,但問題是,背後有一個「財務100%自償」的緊箍咒。意即,要求社宅整個生命週期的租入收入可以攤還全部興建、維護、營運成本。故社宅租金設定從「可負擔租金」轉向「成本租金」考量,這也是台北市、乃至台灣社宅租金相對國外(可負擔性)偏高的根本原因。

下圖是國外社宅租金與財務基本邏輯示意。若追求「自償」,社宅就必須設定以成本租金出租,當然,它的確比市價租金便宜。但因為依據「可負擔租金」訂價,實際上會依不同所得分位收取比成本租金還低租金,就財務角度這就是赤字。

有人問,那無法自償財務赤字怎麼辦?兩個字:補貼。

圖/OURs都市改革組織提供
圖/OURs都市改革組織提供

可負擔租金的補貼財源機制才是關鍵

以歐美經驗為例,皆於二戰後大量興辦社宅,該時期為經濟增長高峰與福利國家當道,租金收入不足部分就是編列預算直接補貼。到了上世紀80年代末,因累積一定社宅數量財務負擔日趨沈重,故新建速度趨緩,且開始以要求都市開發利得必須一定比例回饋於社宅財源,如棕地變更、都市更新、容積獎勵、租稅減免等。重點是,財源手段有異,但「租金可負擔」原則並未動搖。

台灣當前最大的挑戰是:社會住宅數量過少須大量興建,但政府財政補貼能力有限,又沒能力從房產開發利得取得資源。此乃爭議真正根源,那就是,社宅可負擔租宅與可持續財務如何衡平?

柯文哲引爆社宅租金爭端,其決策內核的矛盾是,他看到政府補貼能量有限的問題,但卻忘了「可負擔租金」此原則。所以希望租金高點、政府少補貼點,才產生了今天的爭議。但這並非台北市或柯文哲的問題而已,其它縣市、中央住都中心興建社宅財務沒問題嗎?他們只是沒柯市長那樣「白目」收高租金討罵,要嘛少蓋點、這樣貼錢少;要不然就別捅破,反正財務問題是以後的事。

對此,負責任的政策是開源與節流。節流要處理的是,社會住宅當是怎樣一種居住水準?這關乎每坪單價、房型坪數設定、後續維管支出等,如果可更好的控制,租金自然下修。但這是專業問題,我相信中央與地方公務員的水準,他們會務實檢討。

比較麻煩的是開源,這是政治問題。我們的政府高層,應體認「可負擔租金」乃社宅基本精神,當打破「財務100%自償」迷思,給予社宅必要預算,積極要求房產開發利得回饋,甚至評估合理調整房產稅制新闢財源之可能。

總而言之,「可負擔租金」是社會住宅租金訂價的核心原則,因此以租金收入作為「財務100%」設定要打破。而我們也必須嚴肅面對補貼財源可持續議題,從控制成本與強化財源兩處著手。唯有如此,台灣的社宅才能邁向可長可久之道。

圖/OURs都市改革組織提供
圖/OURs都市改革組織提供

  • 文:彭揚凱,OURs都市改革組織秘書長,社會住宅推動聯盟召集人。
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