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城中城大火:修法強制成立管委會有用嗎?談老舊大廈的管理

10月14日,高雄的「城中城」大樓發生火災,造成多人傷亡。 圖/聯合報系資料照
10月14日,高雄的「城中城」大樓發生火災,造成多人傷亡。 圖/聯合報系資料照

震驚全台的高雄城中城大火據報導目前已經造成46人死亡,41人受傷,內政部和部分立法委員隨即表示將推動修法,要求各地方政府輔導老舊大樓設置管理委員會,避免未來發生同樣的悲劇。

報導,城中城大樓之所以沒有管委會,是因為該大樓取得使用執照的時間早於《公寓大廈管理條例》,依照「法不溯既往原則」,並不強制要求該大樓必須要設置管委會。然而此種「法律萬能論」的想法,真的能夠符合像是城中城大樓這些老舊大樓的現實狀況嗎?

管委會的美麗與哀愁

依照現行《公寓大廈管理條例》規定,管委會負有對大樓「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」等等諸多職權和義務,但這些都建立在管委會有錢的基礎上,所以該法也賦予管委會能夠依區分所有權人會議的決議,向住戶收取管理費,支應管委會的支出。而針對現行新建大樓,建商依照《公寓大廈管理條例》規定,除了要召開區權人會議來選舉管委會外,還要提列「公共基金」,如果沒有這筆啟動資金,管委會根本沒辦法做事,因為管理委員都是無給職,很少人願意自掏腰包,先墊錢修繕公共設施,然後再向住戶收管理費受償。

可是如城中城這種老舊大廈,由於當年沒有《公寓大廈管理條例》,建商除了沒有召集區權人選舉管委會的義務,更不必提列公共基金,就算後來的住戶想要自行選舉成立管委會,第一屆委員將會面臨「巧婦難為無米之炊」的窘境,老舊大樓需要修繕之處甚多,要全體住戶一次拿一大筆錢出來,簡直難如登天。管委會雖然可以收取管理費,但前提是能通過區權會決議,這種直接攸關個人財產利益的議案,往往容易在會議中遭杯葛,結果就是就算好不容易讓老舊大樓選出管委會,也沒辦法有足夠的資金去修繕公共設施。

進一步而言,即使修法要求地方政府強制老舊大樓都要成立管委會,就真的能夠解決老舊大樓的公安問題嗎?恐怕還要地方政府撥預算,先給這些新任的管委會有筆充足的公共基金,才好做事,例如有些地方主管機關就有允許管委會申請共用設施的修繕費用,但是否能夠支應如城中城這種非常老舊的大樓的「全額」支出,恐怕仍有疑慮。

老舊大樓需要修繕之處甚多,要全體住戶一次拿一大筆錢出來,簡直難如登天。 圖/聯合報系資料照
老舊大樓需要修繕之處甚多,要全體住戶一次拿一大筆錢出來,簡直難如登天。 圖/聯合報系資料照

誰會願意當老舊大樓的管理委員?

就算有了錢,管委會在擁有職權的同時也負擔義務,如果大樓不幸發生意外,第一個被問責的就是主任委員或該管委員。這些委員和住戶的關係有如里長對里民,但常常是無給職,願意出來為全體住戶服務,可說是佛心來著,動輒面臨的法律風險,勢必讓住戶們對於當委員興致缺缺。

管委會委員面臨的法律風險很多,除了發生公安意外時,依照《消防法》或《刑法》可能面臨的過失致死罪外,執行職務時也可能和住戶發生糾紛,遭住戶質疑某些政策是否圖利特定住戶或是自己,涉及背信罪侵占罪偽造文書罪;更常見的是管委會內部鬥爭、換屆鬥爭等問題,委員之間互罵都有可能遭控妨害名譽罪。因此,對政治冷感的住戶,根本不會有想出來當委員的想法。

城中城這種老舊大樓的問題則更大,許多住戶是社會弱勢,能否照顧好自己都已是問題,遑論行有餘力出來擔任管理委員,更不要說有些住戶是租客或非法入住的無家者,而不是區權人,就算覺得大樓哪邊的公共設施需要修繕,也不可能以區權人的身分去召開區權會,或被選任為管理委員來改善這些事情。因此,與其說要地方政府去輔導這種老舊大樓成立管委會,不如修法讓地方政府有一定的權力來「處理」大樓的公安問題,否則永遠只是萬年輔導,根本不可能有所作為。

管委會在擁有職權的同時也負擔義務,常常是無給職,且可能面臨的法律風險很多。 圖/聯合報系資料照
管委會在擁有職權的同時也負擔義務,常常是無給職,且可能面臨的法律風險很多。 圖/聯合報系資料照

政府有可能介入老舊大樓的管理嗎?

與其期待不知何時才能成立的管委會,讓地方政府直接介入大樓的管理,或許是一個辦法,但這可能會面臨基層的反彈,一旦地方政府有這樣的職權,同時也就承擔了義務,如果管理過程中發生了城中城大火這樣的社會事件,承辦公務員可不只有行政責任,搞不好連刑事責任都得承擔。主管機關勢必會以「政府不介入私權」為由,反對這樣的修法,避免自己承擔責任。

甚至,要地方政府拿出預算來支應老舊大樓新成立的管委會公共基金,大概也有困難,如前所述,就算是最有錢的台北市,大樓修繕的補助最多是20萬元,但以城中城大樓的屋齡、量體和老舊程度而言,20萬元根本就是杯水車薪,有跟沒有其實差不多,頂多只能支應一些行政費用,談不上修什麼管線設備。

因此,這次修法如果是希望設置管委會後,讓管委會處理修繕老舊大樓可能面臨的公安問題,恐怕太過超現實而不可期待了。

結語:與其期待管委會,不如期待「自律」的建商?

要說政府完全無能為力,其實也不盡然,從都更危老重建的方向來說,政府除了必須顧及原住戶的權益,在政策上或許可以假手透過都更從中獲取利益的建商,讓建商先行提供資金進行都更,解決老舊大樓原本存在的修繕問題,而新建成的大樓依照《公寓大廈管理條例》,將會由建商提供公共基金和召開區權會,選任第一屆管委會,一切都能依法上軌道解決。政府的任務就是專注於監督建商在進行都更的過程中,有無實施強暴脅迫,或其他違背住戶意願的行為,比起無利可圖的管理委員,「有利可圖」的建商或許才是政府政策可能的合作對象。

這次修法如果是希望設置管委會後,讓管委會處理修繕老舊大樓可能面臨的公安問題,恐怕太過超現實而不可期待了。 圖/聯合報系資料照
這次修法如果是希望設置管委會後,讓管委會處理修繕老舊大樓可能面臨的公安問題,恐怕太過超現實而不可期待了。 圖/聯合報系資料照

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