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廖庭輝/遠雄遭罰與房市的「國王新衣」——實價改革未竟的苦果

遠雄這次爆發的案件,更深層的意義是道破了房市「國王的新衣」。 圖/遠雄提供
遠雄這次爆發的案件,更深層的意義是道破了房市「國王的新衣」。 圖/遠雄提供

6月17日開始立法院召開臨時會,「實價登錄2.0」未能於本次臨時會排審,等於宣告本會期不再有通過該草案的機會。相對的,排審的卻是與廣大消費者無關的張宏陸委員版本的《平均地權條例》修正草案,顯示房市資訊透明化的進度毫無進展。

蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」,便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。但不論是曾經承諾民團盡力推動的蘇貞昌院長,或初選勝利後的蔡英文總統,都沒有支持行政院版「實價登錄2.0」的改革決心。

巢運號召的多個民團對實價登錄改革已多次召開記者會,呼籲政府堅定決心,於臨時會前也召開了「小英初選已勝出,改革實價別退縮」記者會。但政府堅定的,顯然只有退縮的決心,以及犧牲消費者的決心。

無須諱言,改革止步的背後,即是建商的壓力與選舉的考量。但購屋消費者最重要且最基本的權利——「資訊權」——就在這樣的考量之下被迫犧牲。房屋作為一般人這輩子所能購買的最昂貴商品,能掌握的資訊卻比手機、電腦、汽車還少。加上台灣超過八成的房屋自有率,消費者與潛在的消費者數量極為龐大,卻連資訊透明都被少數建商阻擋,此情此景,荒謬至極。

「實價登錄2.0」有什麼重要性?近日遠雄新莊建案「遠雄國匯」滯銷新聞,金管會宣布裁罰100萬元,並要求一年內將尚未出售的170戶賣掉或出租。乍看之下,此案件似乎與實價登錄無關,但仔細探究,卻能夠從中看出實價登錄未能改革的惡果。

金管會裁罰遠雄,道出了房市的「國王新衣」

金管會之所以裁罰,是因為投資方遠雄人壽為「保險業」,遠雄人壽透過保單等方式吸金,投資遠雄建設的建案。基於《保險法》第146條之2第1項規定,「保險業對於不動產投資,應以即時利用並有收益為限」。

因此「遠雄國匯」必須在一定時間內出售或出租一定數量的建案,但「遠雄國匯」總戶數200戶,卻只賣掉30戶,並不符合「即時利用且有收益」。「遠雄國匯」已經完工一年多,卻有高達八成五比例尚未賣出,如果不是金管會公布資訊並開罰,恐怕民眾永遠不會知道實際狀況,也失去議價能力,成為購屋市場的冤大頭。

實際上,遠雄這次爆發的案件,更深層的意義是道破了房市「國王的新衣」。2019年出現的「失望性買盤」、「價穩量縮」的專家說法將遭到挑戰,所謂「失望性買盤」即是過去等房價下跌的消費者發現等不到了,所以放棄等待,進場買房。簡單來說,房市專家的分析是「雖然量仍稍顯不足,但價格緩慢上爬」,相對應的方針就是消費者不用再等房價下跌,應盡快入手購屋。

遠雄作為建商固然負評不少,但其即便降價求售,售屋量仍極為悽慘,也顯示了這些分析很可能在資料來源上即出現了問題。換句話說,目前的房市很可能並不是所謂的「失望性買盤」、「價穩量縮」。

蔡英文總統於2016年競選時提出「安居三策」。 圖/取自蔡英文Facebook
蔡英文總統於2016年競選時提出「安居三策」。 圖/取自蔡英文Facebook

蔡英文的「安居三策」,也包括了「房屋市場資訊透明」的政見規劃。 圖/取自蔡英文F...
蔡英文的「安居三策」,也包括了「房屋市場資訊透明」的政見規劃。 圖/取自蔡英文Facebook

扭曲市場的尋租盛宴

實價登錄2.0修法的重要改革之一,就在於「預售屋即時登錄」。依現制,預售屋若是建設公司自建自售,不需要進行實價登錄;若是交由代銷業者銷售,也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。

但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間,購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實際交易價格,更有些業者會將一些高價戶提前登錄,製造房價虛高假象,亦或是用「我們的新成屋已經快要完售,要買要快」等為由,製造熱銷假象。

此外,如同這次「遠雄國匯」一案,目前的房價指數分析模型,若其資訊來自實價登錄資料,也會受限於預售屋延遲或未登的狀況,而無法反映真實狀況。如預售時一坪50萬的房子,完工後實際上已跌至30多萬,但由於預售屋有登錄延遲問題,在契約結束後可能一口氣出現多筆50萬的成交紀錄,實際上卻是兩、三年前的交易價格,嚴重干擾房價指數分析。

因此,實價登錄2.0若未能完成修法,影響的不僅僅是直接查詢價格的民眾,甚至連整體房市風向都會受到影響。如果每一位房市專家、每一篇財經分析都告訴消費者現在價格持續緩漲,不入場不行的時候,有多少人還能夠冷靜理性與建商房仲議價?

即便真的有這樣的消費者,建商也大可等待下一個冤大頭出現。利用資訊不透明所造成的落差,不以提升品質腳踏實地地獲得利潤,而是用幾乎隱瞞欺騙的手段分食購屋消費者的血汗錢,這就是不肖建商的「尋租」(rent-seeking)盛宴。

實際上,並非所有建商都反對實價登錄改革。對能夠提供良好住宅、風評優良的建商而言,如果其能夠蓋出區位好、建造品質高的房屋,消費者自然也願意選擇優質的商品。由於其能夠以品質取勝,因此大多支持實價登錄2.0,也認同資訊透明化改革能夠對房市產生長遠助益。

質言之,實價登錄改革目的並非「打房」,更非被歪曲理解的「仇富」,而僅僅是一個簡單的概念:如果我們要有一個健康的市場,那麼就不能允許房地產市場資訊不健全。資訊透明的市場不會憑空而來,依賴的是必要合理的規範與監督,這是資本主義運作不可或缺之要件,更是現代國家無可迴避的責任。

6月17日,巢運號召多個民團召開記者會,呼籲蔡總統應堅持改革理念,排審實價登錄2...
6月17日,巢運號召多個民團召開記者會,呼籲蔡總統應堅持改革理念,排審實價登錄2.0法案。 圖/OURs都市改革組織提供

  • 文:廖庭輝,社會住宅推動聯盟研究員。
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