洪敬舒／在買與租之間：「合作住宅」是高房價下的新出路？
當我們為了居住所有權而犧牲美好生活，合作住宅卻為了美好生活而犠牲所有權。
這是近年對比傳統居住模式與合作住宅的觀察。對許多家庭而言，前半句很好理解，畢竟一旦購屋就象徵著簽下30年起跳的屋奴契約。昂貴的所有權迫使家庭必須忖度所有支用，不僅是消費排擠，還得求神拜佛別碰上失業或無薪假。一切的犧牲，莫非只是想要擁有一個安穩自在、又可任性釘牆漆壁的住所。
我們對居住市場的既定印象，一向只能在「買」與「租」之間二擇一。要穩定，就有要窮盡一切換取所有權的心理準備；只想暫居，就得遷就房東臉色，不斷在都市各角落漂泊，兩種市場幾乎涵盡台灣目前的居住選項。至於福利色彩強烈又數量稀少的社會住宅，根本無法列為一般家庭的考量，於是社會集體陷在買與租的兩難之間，別無選擇。
由OURs都市改革組織翻譯的《合作住宅指南：用自決、永續、共居開啟生活新提案》（CoHousing Cultures: Handbook for Self-Organized, Community-Oriented and Sustainable Housing）一書中，詳細介紹能成為台灣社會借鏡的第三種居住類型——合作住宅（Co-housing）。
以「共有」替代「所有」
一如北歐社會民主模型的核心是以社會連帶（Social Solidarity）調節自由與平等，證明團結制度下的公平與效率，不是永恆的對立。同樣的，運用集體產權形成租購之外的合作型態，也證明團結模式一樣能夠保有居住的穩定性與可負擔性。
起源於歐洲的合作住宅，是指由一群有共同居住需求者所組成的合作社或公司，共同購宅並設定為集體持有，替代個人對產權的支配權力。表面上是犧牲私人所有權，但共同持有也能確保個別成員擁有不被任意排除的長期使用權利，以維持居住的穩定性。此外，共有制度還能創造出合宜、可負擔的居住成本。這邏輯乍聽之下或許不可思議，但道理卻很簡單。
由成員共同貸款自購自住的規模效益，既有助於優惠利息的談判，也免除建商仲介居間的利潤抽成，所以價格是實際成本的分擔，並非市場溢價。再者，成員集體規劃也有利於創造最佳空間效率，例如一般住宅必備卻占去不少空間的洗衣間、客廳及餐廳，在合作住宅可集中為公設空間，既維持必需機能又可達到空間塑身，有效減少成本。
不過，合作住宅並不是完全脫離市場的香格里拉。自願開放的組織原則，也允許成員流動或出現交易，但產權共有的資產閉鎖（asset lock）性質，使得任何住戶離開只能取回原始出資。新成員加入也是繳納同額資本，一進一出之間並不是個人不動產的轉移，而是轉移居住的使用權利。因此合作住宅得以透過壓抑市場溢價，以「共有制」維持居住的穩定使用權利、可負擔價格與可轉移彈性，既無購屋的高不可攀，也無租屋的不穩定感。
《合作住宅指南：用自決、永續、共居開啟生活新提案》作者Michael LaFond強調各國合作住宅都具備「集體共有、社會融合和可及性」的特性。然而，產權共有制僅是技術層次，真正核心是奠基在「以人為本」的民主機制，若失去這項核心，合作也只是個空有其名的商品。
以「民主」作為共有的核心
透過內部權力配置的觀察，最能反映合作住宅的經濟民主性格與資本主義的邏輯差異。既便是以公司名義組織，合作住宅並不採取「一元一票」的股東制，而是以「一人一票」的民主制。
兩者的差異在於，前者是由資本實力決定由誰控制組織，後者是以人為本的平等權利。組織控制權力歸集體成員平等持有，所以合作住宅的先決要件並不是資本基礎，而是透過同質的居住想像中，產生放棄個人所有權的集體行動，並依據成員的共同需求進行集體管理。貨幣只是滿足建立社區的硬體需求，並非控制或套利的工具。
合作本身就是一種在多元中尋求共識與持續學習的行為，只有在民主機制中促成共決，才能夠象徵合作住宅的成形。因此價格的可及與居住生活品質的維持，並不能只仰賴少數人，而是所有成員必須集體為組織決策與處理衝突，支付時間及心力。書中大量對「集體性」的描述，都重複闡明居住成員共有、共治與共同承載責任的重要性。
而即使商討的議題眾多，只要透過反覆對話溝通，就能有效促使各種立場趨於同質。當任何符合群體需求的共識逐漸成形，便可往下一項議題前進。合作住宅並非內部毫無爭議的童話故事，而是在平等賦權中透過民主對話與共決，由成員一同尋求並且承擔解決方案。所以，就算犧牲了個人所有權及時間，合作住宅卻能將個體擰成共同體，形構出商品化住宅難以形成的社區共融。
人，才是空間的價值
在市場中，只要具備規模經濟就能降低成本，但唯有徹底的參與式民主，才能夠產生包容性社會。合作住宅的核心價值展現在集體參與，共有只是控制資產的技術，因此合作住宅的參與者不只獲得居住安全，還依靠許多非正式網絡和常態討論機制建立平等關係，有效促進成員相互信賴的網絡，並且從中獲得情感支持與機會資源。
一如書中提及的義大利歐林達青年旅館（OstellOlinda Milano）、比利時希望之家（L'Espoir Bruxelles）、荷蘭自由城堡（Vrijburcht Amsterdam）等案例，通過規模經濟為共同需求者提供低成本高品質的居住環境，並在共融社區中再生集體社會資本，使成員擺脫只能配合市場的宿命。
唯有民主與平等，成員才會選擇犧牲個人所有權及溢價的誘惑，投入大量的溝通成本，配合共同需求、創造人本生活，使成員享有不受歧視的同等權力及福利，這是合作住宅的運作邏輯，也是共有、共決、共治的組織效益。
當追逐資本溢價的市場動力，掩蓋了原有的人性與寬容，並動輒以居住排除回應弱勢者，以人為本的合作住宅就顯得更為重要。在高度強調個人需求與金錢效率的台灣市場，雖然一個人能走得極快，創造出獨善其身的居住生態，卻往往對他人的流離失所冷眼以對。
與其只能在不完美的租買市場作出選擇，這種以平等賦權取代價格導向，人的價值優於資本，一群人一同走得更遠且無人掉隊的第三種居住型態，正等著我們進一步發掘。
